Finanzierung (Subject) / Kapitel 1 (Lesson)

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Fremdfinanzierung

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  • Welche Kosten fallen zusätzlich an beim Grundstückskauf mit Hausbau und Kauf einer bestehenden Wohnung? *Grundstückskosten Kaufpreis für das Grundstück ggf. Erschliesungskosten *Baukosten Herstellungskosten für das Gebäude ggf. Renovierungskosten Baunebenkosten (Honorar Architekt, Statiker) Kosten für die Außenanlagen = Gesamten Objektkosten Weitere Kosten: Notar- und Gerichtskosten (1,5% der Gesamtkosten) Grunderwerbssteuer (3,5% vom Kaufpreis) Finanzierungskosten (Schätzgebühren, Provision der Finanzmittler) evtl. Makler Energieausweis Unvorhergesehenes
  • Welche Finanzierungsmittel kann der Kreditnehmer einsetzen beim Grundstückskauf mit Hausbau oder Kauf einer bestehenden Whg? Eigenmittel (EK) und Fremdmittel (FK) einsetzen. Eigenmittel: Bargeld Spar- und Bankguthaben Wertpapiervermögen Verpfändung von Schmuck, Edelmetallen und Kunst Bausparguthaben unbelastetes Baugrundstück bezahltes Baumaterial Eigenleistung (Muskelhypothek) Fremdmittel: Verwandtendarlehen Arbeitgeberdarlehen Bauspardarlehen öffentliche Darlehen Hypothekendarlehen ggf. unbesicherte Vorfinanzierung
  • Welche allgemeinen Unterlagen braucht die Bank zur Prüfung des Beleihungsobjekts? aktueller Grundbuchauszug aktuelle Flurkarte und Lageplan Wohn/- Nutzflächenberechnung Berechnung des Bruttorauminhalts einschl. Grundrisse Kopie des Kaufvertrags Finanzierungsplan Negativattest nach § 24 BauGB (Vorkaufsrechtder Gemeinde)
  • Welche Unterlagen braucht die Bank zur Prüfung des Beleihungsobjekts beim Kauf von Bestandsgebäuden? Aktuelle Fotos des Gebäudes Bauzeichnungen, soweit vorhanden Mieter-, Mieten- und Flächenverzeichnis Verkehrswertgutachten, wenn vorhanden Versicherungsnachweis Energieausweis
  • Welche Unterlagen braucht die Bank zur Prüfung des Beleihungsobjekts beim Kauf eines Grundstücks? Bauantrag und -genehmigung mit genehmigtenBauzeichnungen Baubeschreibung Baukostenkalkulation
  • Welche Unterlagen braucht die Bank zur Prüfung der Bonität bei Nichtselbständig beschäftigten Personen? *Selbstauskunft mit Belegen Vermögen (z.B. Wertpapiere, Rückkaufwert Lebensversicherung, Festgeld) Schulden (z.B. Restschuld Ratenkredit, Leasingverpflichtungen) Einnahmen* (z.B. Gehalt (Abrechnung, ggf. Arbeitsvertrag), Kindergeld,Kapitalerträge, Mieteinnahmen (ggf. Mietverträge)) Ausgaben (z.B. Lebensversicherungsbeiträge, Kreditraten, Unterhaltszahlungen) *Gehaltsabrechnungen, Lohnsteuerkarte *Einkommensteuerbescheide der letzten Jahre *Ist der Darlehensnehmer geschäftsführender Gesellschafter o.ä., werden ggf. auch Bilanzen des Arbeitgebers benötigt
  • Welche Unterlagen braucht die Bank zur Prüfung der Bonität bei Selbständige zusätzlich? (Testierte) Bilanzen sowie Gewinn- und Verlustrechnungen bzw. Einnahmen-/Überschussrechnungen der letzten Jahre Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) bzw. Umsatzzahlen Umsatzplanung
  • Welche Kosten werden bei der Ermittlung des Nettoeinkommens nicht berücksichtigt? Überstundenvergütung Spesen nicht tariflich abgesicherte Sonderzahlungen Schwarzgeld
  • Wovon hängt die Laufzeit des Kredits ab? *Kundenwunsch *Kundenbonität (v.a. Tragfähigkeit der Kreditraten) *Bauvorhaben *Darlehnsart, insb. Tilgungssatz und Sollzins *Bei Tilgung durch: Lebens- oder Rentenversicherung: Fälligkeitstermin der Versicherung Bauspardarlehn: Zuteilungstermin des Bausparvertrags Sparplan: Anspardauer
  • Was ist der Sollzins? Zinssatz, mit dem ein Darlehn zu verzinsen ist. Auf den Nominalbetrag des Darlehns bezogen und meist in Prozent pro Jahr angegeben.
  • Was ist der Effektivzins? Nenne auch seine Bestandteile! Tatsächlicher Preis des Darlehns, berechnet mit einheitlicher Methode (IRR) gemäß Preisangabenverordnung (PAngV). Erlaubt den Vergleich unterschiedlich strukturierter Kredite. Bestandteile: – Sollzins– Auszahlungskurs– Zinsfestschreibungszeit– Zinszahlungsweise– Tilgungssatz und Tilgungsmodalitäten– Bearbeitungsgebühr– Vermittlungsprovision
  • Welche Aspekte regelt der Kreditvertrag noch? Kündigungsrechte Zinszahlung − Variabel: Referenzins (z.B. Euribor),− Fest: Sollzins, Zinsbindungsdauer Zinssicherung Zinsberechnungvor-/nachschüssig Zinszahlungsweise(monatlich, viertel-/halb-/jährlich) Auszahlung− 100% = Pari− 100% - x% Disagio/Damnum− 100% + x% Agio− In Teilbeträgen Teilauszahlungen (z.B. nach Baufortschritt) Tilgungssatz− mit gleichbleibenden Tilgungsraten =Ratenkredit− mit gleichbleibenden Zahlungsraten (Zins +Tilgung) = Annuitätenkredit− In einer Summe („Balloon-Payment“) Tilgungsberechnungsofort/jährlich nachschüssig Bearbeitungsgebühr Sicherheiten Weitere Gebühren
  • Was wird Grundschuldbestellungsurkunde werden festgelegt? – Betrag– Brief-/Buchgrundschuld– Zinssatz– Nebenleistungen– Fälligkeit– Zwangsvollstreckungsklausel
  • Sicherungszweckerklärung – Die Grundschuld ist nicht an das Bestehen einer Forderung gebunden (nicht akzessorisch), daher wird sie durch eine Sicherungsabrede, die sogenannte Zweckerklärung, mit den Forderungen des Kreditgebers verbunden. – Eine Bank möchte eine möglichst weite Fassung, die sich auf ihre sämtlichen bestehenden und zukünftigen Forderungen (z.B. auch aus einem Girokonto) erstreckt. Der Kreditnehmer möchte eine enge Fassung, die nur für den beantragten Kredit gilt, weil ansonsten (1) die Bank eine Abtretung der Grundschuld an eine andere Bank verhindern kann, (2) die Bank die Zwangsvollstreckung auch wegen anderer, möglicherweise strittiger Verbindlichkeiten betreiben kann, d.h. eine sehrstarke Position hat.
  • Auszahlungsvoraussetzungen  Die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch ist grundsätzlich Auszahlungsvoraussetzung.  Bei Neubauten und Modernisierungen wird zudem nur nach Baufortschritt ausgezahlt
  • Welche Weitere Gebühren kann der Kreditvertrag noch enthalten? z.B. Bereitstellungszinsen, Teilvalutierungszuschläge, Schätzgebühren Kontoführungsgebühren, Bürgschaftsgebühren

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