MRG (Fach) / MRG/ABGB Beendigung des Mietverhältnisses (Lektion)

Diese Lektion wurde von Bernd1990 erstellt.

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• Fortsetzung des Räumungsverfahrens § 41 MRG: Verfahren unterbrochen; nach erfolgloser Exekution des einstweiligen Mietzinses kann unterbrochenes Räumungsverfahren fortgesetzt werden
• Zurückstellung des Mietobjektes > Räumung + Übergabe> Räumung = Entfernung aller nicht in Bestand gegebener Sachen> Übergabe = Besitzverschaffung entsprechend der Verkehrsübung> Benützungsentgelt: Unterschied Wohnung - Geschäftsraum
• Schadenersatzanspruch des Vermieters - §§ 1109, 1111 ABGB > Ersatz von Schäden: außergewöhnliche Abnützung; Anspruch unabhängig von Schadensbehebung> Bsp: Verputzschäden, fehlende Einrichtungsgegenstände> Präklusivfrist: 1 Jahr – ab Rückstellung>Klauselentscheidungen Individualverfahren: 10 Ob 79/07a, 6 Ob 104/09a
• Keine verbotene Ablöse > Vor- Nachmieter: Übersiedlungskosten – Vereinbarung notwendig> Entgelt für Kündigungsverzicht: Z 4 + 6> Rückersatz des Investitionsersatzes gem § 10 MRG> Mietzinsvorauszahlungen> Kaution: seit WRN 2009 § 16b MRG: fruchtbringend anzulegen; auch im Teilanwendungsbereich anwendbar> Vormieter – Nachmieter, sofern Zeitwert
• Außerstreitverfahren – § 37 MRG > Zuständig Schlichtungsstelle – Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Mietobjekt liegt> Anerkennung als Hauptmieter (§ 2 Abs 3)> Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten (§§ 3, 4, 6)> Eingriff in das Mietrecht (§ 8 Abs 2 u 3)> Veränderungen des Mietgegenstandes (§ 9)> Ersatz von Aufwendungen (§ 10)> Streitigkeiten über Haupt- und Untermietzins (§§ 12a, 16, …)> Verteilung der Gesamtkosten (§17)> Erhöhung des HMZ (§§ 18 ff)> Abrechnungslegung (§§ 20 Abs 3 u 4, 21 Abs 5,…)> Betriebskosten (§§ 21 – 24)> Rückzahlung verbotener Leistung und Entgelte (§ 27)
• Ablauf des Außerstreitverfahrens > Antrag bei Schlichtungsstelle> Abziehung zu Gericht> Keine strengen Anforderungen an Bestimmtheit> Vertretung> Parteien> Unterbrechung Verbindung> Vergleich> Entscheidung durch Sachbeschluss> Rückforderungstitel> Kosten> Rechtsmittel> Hausanschlag> Einstweilige Verfügung
• Schlichtungsstelle - § 39 MRG > Entlastung der Gerichte> Schlichtungsstellen wo?> Schlist entscheidet mit Bescheid> Kostenersatz erst vor Gericht> Antrag auf Zwangsverwaltung und EV: sofort Gericht> Nach 3 Monaten – Anrufung des Gerichtes> Entscheidung der Schlistelle: binnen 4 Wochen Anrufung des Gerichtes
• Beendigung des Mietverhältnisses > durch Vereinbarung – Räumungsvergleich> durch Zeitablauf> durch Aufkündigung> durch Klage
• Vereinbarung > Vereinbarung – Räumungsvergleich> Gerichtlicher Räumungsvergleich: Exekutionstitel> Außergerichtlicher Räumungsvergleich
• Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer > ABGB: keine bestimmte Form für Befristung> MRG – Befristung: gilt auch für TeilanwendungsbereichSchriftlichkeit> Wohnungen: zumindest 3 Jahre; nach 1 Jahr Kündigungsmöglichkeit mit 3 Monaten Kündigungsfrist> Geschäftslokale: keine Mindestdauer
• Verlängerung des Mietverhältnisses > Verlängerungen: immer schriftlich; bei Wohnungen zumindest 3 Jahre; > Bei Versäumung der Auflösung nach 3 Jahren: einmalige Verlängerung um 3 Jahre> Vermeidung der stillschweigenden Verlängerung: Einbringung der Räumungsklage binnen 14 Tagen oder Schreiben, dass Mietverhältnis nicht verlängert wird
• Gerichtliche Kündigung Gilt auch im Teilanwendungsbereich MRGParteienbezeichnungObjektbezeichnungKündigungsterminVermieterkündigung: Kündigungsgrund(Kündigungsfrist)Kündigungsverfahren
• Besonderheiten des Kündigungsverfahrens > Mieter nur schriftliche Kündigung; elektronisch nicht gefertigte email reicht nicht> Vermieter nur gerichtliche Kündigung> Vermieter braucht Kündigungsgrund> Keine Einwendungen – rechtskräftig - vollstreckbar> Einwendungen – gerichtliches Verfahren – Urteil > Nachträgliche Aufhebung der an sich berechtigten Aufkündigung (§ 33 Abs 2)
• Kündigungsgründe > Maßgeblicher Zeitpunkt> Unverzüglich geltend machen> Eventualmaxime – alle Kündigungsgründe sofort> Zukunftsprognose
• Generalklausel - § 30 Abs 1 > Wenn dem Abs 2 gleichwertiger Sachverhalt> Psychische oder wirtschaftliche Existenz bedroht oder> Öffentliches Interesse> Vertragsverletzung des Mieters: in der Regel kein Kündigungsgrund
• Kündigungsgründe § 30 Abs 2 Z 1: Mietzinsrückstand: Fälligkeit, Mahnung, Rückstand zum 8 Tage Zahlung zwischen Einbringung und Zustellung der Aufkündigung – Aufhebung der AufkündigungZ 3: erheblich nachteiliger Gebrauch, unleidliches Verhalten, strafbare Handlung erheblich nachteiliger Gebrauch = vertragswidrige Benützung – Substanzgefährdung des Hauses> Unleidliches Verhalten = rücksichtsloses, grob ungehöriges Verhalten verleidet Mitbewohnern das Zusammenleben> Strafbare Handlung Z 4: Weitergabe: entweder gänzlich oder teilweise gegen überhöhtes Entgelt schwierig: § 12a – selbständige Verwertung Mietrecht> Keine Weitergabe: Weitergabe an eintrittsberechtigte Personen (§ 14 Abs 3)> Auch: teilweise Weitergabe + Nichtbenützung Rest> Mieter konkret absehbaren Bedarf> Überhöhtes Entgelt: nicht toleriert: 100 %Z 5: Tod des WohnungsmietersVoraussetzungen: Tod des Mieters + Fehlen einer eintrittsberechtigten PersonZ 6: NichtbenützungVoraussetzungen: Fehlen einer regelmäßigen Verwendung (durch wen auch immer) + kein Bedarf in naher Zukunft Z 7: Nicht- bzw nicht entsprechende Benützung von GeschäftslokalenKündigungsgrund gegeben wenn, gar nicht verwendet (außer vorübergehende Leerst), zu Wohnzwecken verwendet zu privaten Zwecken verwendet zu anderer, nicht gleichwertiger TätigkeitZ 8: EigenbedarfVoraussetzungen: Wohnung + Vermieter (zum. 50%) dringenden Bedarf für sich oder Verwandte in absteigender Linie + Interessensabwägung (außer Whget)Z 9: Eigenbedarf mit ErsatzbeschaffungVoraussetzungen: Whg oder Geschäftslokal + dringender Bedarf auf- und absteigende Linie + Angebot 1 bzw 2 ErsatzobjekteZ 12: Kündigung von UntermietenFortsetzung verletzt wichtige Interessen des Untervermieters (keine Interessensabwägung, kein Ersatzobjekt)Z 13: vereinbarter KündigungsgrundVoraussetzungen: Vereinbarung im Mietvertrag + wichtiger Grund
• Übergabsauftrag - § 567 ZPO > Befristeter Mietvertrag> Frühestens 6 Monate vor Ablauf des Bestandverhältnisses> Keine Kündigungsfrist, keine Gründe> Exekutionstitel
• Vorzeitige Vertragsauflösung - § 1118 ABGB > Erheblich nachteiliger Gebrauch – unleidliches Verhalten> Siehe § 30 Abs 2 Z 3 MRG> Qualifizierter Mietzinsrückstand
• Qualifizierter Mietzinsrückstand > Fälliger Mietzins> Mahnung> Zum nächsten Zinstermin muss Rückstand noch bestehen> AuflösungserklärungZustellung der Klage ersetzt Mahnung und Auflösungserklärung> § 33 Abs 2 MRG - Kosten
• Vorzeitige Auflösung durch Mieter - § 1117 ABGB Untauglich übergebenUntauglich gewordenFortsetzung unzumutbar
• Räumungsexekution Exekutionstitel: Räumungsexekution innerhalb von 6 Monaten beantragenVollzugVerwahrung – VerwertungKosten des Exekutionsverfahrens: binnen 4 WochenZustellprobleme
• Aufschiebung der Räumungsexekution > § 35 MRG: Vermieter hat aufgelöst, Wohnung, Dauer, Obdachlosigkeit bzw besonders berücksichtigungswürdige Umstände, Zumutbarkeit für Vermieter> EO: Aufhebung der Rechtskraft und Vollstreckbarkeit, Wiedereinsetzung, exekutionsrechtliche Klagen, Sicherheitsleistung

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