MRG (Fach) / §§ 3,4,5,8 MRG Erhaltung und Verbesserung (Lektion)
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EVB Vermieter/Mieter §18 Verfahren
Diese Lektion wurde von Bernd1990 erstellt.
- Pflichten des Bestandgebers - allgemein > § 1096 ABGB Übergabe – Erhaltung – Schutz vor Störungen - Mietzinsminderung > ABGB: außer Mietzinsminderung alles dispositiv – aber Klauselentscheidungen> MRG: §§ 3 – 9 MRG: Erhaltung, nützliche Verbesserung, Beseitigung der Gesundheitsgefährdung; zwingend; abweichende Regelungen nur zugunsten des Mieters
- Übergabe - Brauchbarkeit > Verschaffung des physischen Besitzes> Brauchbarkeit: 1) Vereinbarung 2) Vertragszweck 3) Verkehrssitte Objekt ist unbrauchbar: 1) Annahme verweigern – Rücktritt + Schadenersatz 2) auf Erfüllung bestehen – Mietzinsminderung + Schadenersatz
- Erhaltungspflicht des Vermieters - ABGB > § 1096 ABGB: Bestandgeber muss bedungenen Gebrauch während der Bestandzeit gewährleisten – umfassende Erhaltungspflicht – aber andere Vereinbarung ist möglich > Allgemeine Teile des Hauses (Zugang zum Haus, Stiegenhaus,…)
- Erhaltung - § 3 MRG > Dynamischer Erhaltungsbegriff: auch Erneuerung kann Erhaltung sein; Vor- und Nacharbeiten gehören dazu> Verschulden egal
- Erhaltung § 3 Abs 2 – taxative Aufzählung 1) allgemeine Teile 2) im Inneren (ernster Schaden des Hauses, erhebliche Gesundheitsgefährdung, Übergabe in brauchbarem Zustand) 3) Gemeinschaftsanlagen 4) öffentlich rechtliche Verpflichtungen (Anschluss an Wasserleitung,…) 5) Energiesparende Maßnahmen 6) Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
- Privilegierte Arbeiten 1) Öffentlichrechtlicher Auftrag 2) Baugebrechen, die die Sicherheit von Sachen oder Personen gefährden 3) Aufrechterhaltung von Leitungen und AnlagenPraktisch kein Einwand dagegen (Wirtschaftlichkeit und Finanzierbarkeit werden nicht geprüft)> Thermenentscheidung: Leitentscheidung OGH 24.3.2009, 5 Ob 17/09z „Graubereich“> Vermieter: § 3 MRG: allgemeine Teile des Hauses, im Objekt bei Substanzgefährdung des Hauses oder erheblicher Gesundheitsgefährdung> Mieter: § 8 Abs 1 MRG: Wartungspflicht sofern nicht § 3 + so weit, dass Vermieter und anderen Mietern kein Nachteil erwächst
- Verbesserung Taxative Aufzählung § 4 Abs 2 und § 5 MRG 1) Neuerrichtung oder Umgestaltung v Leitungen 2) Errichtung der Gemeinschaftsanlagen 3) Maßnahmen zur Schalldämmung 4) Anschluss an Fernwärme 5) Wasser und WC im Inneren des Objekts 6) Kategorieanhebung: D auf A, B, C 7) Behindertenaufzug (Antrag 1 Mieter, zahlt auch)> Vorrang der Verbesserungen am Haus vor Bestandobjekt
- Finanzierung Erhaltungsarbeiten: 1) Mietzinsreserve der letzten 10 Jahre 2) Mietzinseinnahmen der Zukunft („Lebensdauer“ der Erhaltungsarbeiten 3) allenfalls: § 18 Verbesserungsarbeiten: 1) Mietzinsreserve der letzten 10 Jahre (Finanzierung der Erhaltungsarbeiten muss sichergestellt sein) 2) Einigung Vermieter gemeinsam mit Mietermehrheit
- Durchsetzung Antrag: Mieter alleine bei § 3 (außer Energiesparmaßnahmen), Gemeinde, Mehrheit der Mieter bei Verbesserungsarbeiten (+ Energiesp)Einwände des Vermieters: 1) bei privilegierten Erhaltungsarbeiten: praktisch keine 2) anderen Erhaltungsarbeiten: fehlende Kostendeckung (wenn § 18 Erhöhung notwendig + Mehrheit widerspricht) 3) Verbesserungsarbeiten: fehlende Kostendeckung
- Zwangsverwaltung Arbeiten werden trotz gerichtlichen Auftrag nicht durchgeführt
- Schutzpflichten des Vermieters Vermieter muss: 1) Ausübung der Mietrechte dulden 2) gegen Störungen durch Dritte vorgehen (§ 30 Abs 3 Z 3 Aufkündigung) 3) Zugang zum Objekt ermöglichen, Stiegenhausbeleuchtung, Liftbenützung