MRG (Fach) / § 16 MRG Mietzinsbildung (Lektion)

Freier, Angemessener, Haupt, Richtwert,Untermietzins Entgeltbestimmungen, Obergrenzen, Anhebungen, Wertsicherung, Mietzinsminderung etc...

Diese Lektion wurde von Bernd1990 erstellt.

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• Def Mietzins: Vollanwendung MRG § 15 MRGbesteht aus:HMZ + Betriebskosten + öffentliche Abgaben + Anteilig besondere Aufwendungen wieGemeinschaftsanlagen, mitvermietete Einrichtungsgegenstände, Leistungen des Vemieters und Ust 10% Wohnugnen Kfz 20%Preisschutz (Mietzinsbeschränkungen) nur im VA Bereich MRG mangels Geltung der Entgeltvorschriften im Vollausnahmen und TA Bereich nur Freier MZund Bewirtschaftungskosten/EinmahlzahlungenHier gelten wieder die Bestimmungen des ABGBs Sittenwidrigkeit usw.. 
• Fälligkeit des Mietzinses? Pauschalmietzins: zulässig; Aufgliederung für Zukunft gem. § 15 Abs 4 > Fälligkeit: § 1100 ABGB: ab 1 Jahr: ½ jährlich; andere Vereinbarung üblich; > § 15 Abs 3 MRG: am 5. des Monats im vorhineinder Vermieter hat ein Bankkonto bekanntzugeben.
• Wann kommt der Kategoriemietzins zur Anwendung? im Neuvermietungsfall seit 1. März 1994 nur mehr bei Kat D zur Anwendungsonst orientiert sich das MRG an Ausstattungskategorien des VA Bereichs
• Nennen Sie die 4 Ausstattungskategorien im MRG VA Bereich? A, B, C, D  :-D
• Was bedeutet Brauchbarkeit einer Wohnung? Wohnung ist zum sofortigen wohnen geeigent, weist keine gröberen Mängel auf, sodass einer Benützung nichts im Wege steht. > keine gefährliche elktr. Anlage (Stoffdrähte/G Drähte, kein Schutzleiter, Auslösefehlernennstrom bei FI über 30mA ((alt 100mA)) Vorschrift neu 30mA Basisschutz 65V max. Berührungsspannung nach ÖVE 8001> Feuchtigkeitsisolierung Badezimmerwenn grobe Fehler und nicht leicht behebbar Kat D unbrauchbarRügeobligenheit des Mieters bei fehlerhafter KAT.
• Ausstattungskategorien: (ABCD) Kategorie „A“: brauchbarer Zustand, mind 30 m², Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorzimmer, WC, Bad, Heizung, Warmwasser Kategorie „B“: brauchbarer Zustand, Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorzimmer, WC, Bad Kategorie „C“: brauchbarer Zustand, Wasser, WC im Inneren Kategorie „D“: Rest (unbrauchbar oder kein WC im Inneren,….)
• Was bedeutet Rügeobliegenheit? Nur dann, wenn der Mieter den Mangel rechzeitig anzeigt und der Vermieter in einer gewissen Frist den Mangel nicht behebt besteht Kat Ausgleich. (von A auf B usw) > Höchstens 3 Monate ab Anzeige § 15a Abs 2 Satz 3 MRGgrobe Mängel = unbrauchbarkeit einer Wohnung = Kat D unbrauchbarMietzinsminderungsantrag bei der Schlichtungsstellepräklusions Frist, Anzeige ist an keine bestimmte Form gebundenVermiter sollte allerdings rasch handeln
• Welchen Einfluss haben Förderungen auf die Mietzinsbildung? Förderungsrechtlcihe Mietzinsbestimmungen bleiben vom MRG stehts unberührt.gehen also den MRG Bestimmungen § 16 Abs 12 MRG vor. Für die Laufzeit/Tilgung der geförderten Darlehen wird ein kostendeckendes Entgelt (Kostendeckungsprinzip) vereinbart. Erst nach Ende der Laufzeit darf das im MRG übliche Entgelt nach den regulären Bestimmungen zur Anwenung kommen. Zu beachten sind die speziellen Entgeltregelungen des WGG für eine im eigenen Namen einer GBV errichteten Gebäude.
• Verjährung Präklusion HMZ: >§ 16 Abs 8: Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung muss binnen 3 Jahren geltend gemacht werden 3 Jahre ab wann? Geltendmachung wodurch?Befristete Verträge: > 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses; mehrere befristete Verträge hintereinander – Frist ab wann?>Weitergabe der Mietrechte innerhalb der FristSeit WRN 2006: einseitige Anhebung des Mietzinses durch Vermieter - § 16 Abs 8 gilt auch §§ 12a, 16 Abs 9, 45, 46, 46a, 12, 14Verjährungsfrist : 3 Jahre bzw 10 Jahre
• Arten des Hauptmietzinses? > Freien Mietzins> Angemessenen Hauptmietzins> Richtwertmietzins> Kategoriemietzins
• Freier Mietzins: > MRG nicht anwendbar bzw Teilanwendungsbereich des MRG – freier Mietzins> Beschränkungen: Wucher, Sittenwidrigkeit, laesio enormis> Auch Vereinbarungen über Einmalzahlungen,… zulässig
• Fälle der freien Mietzinsvereinbarung: > Selbständig gemietete Grundstücksfläche> Neutrale Objekte> Mietobjekte im Rahmen bestimmter Betriebe> Heime> Dienst-, Natural- und Werkvertrag> Mietvertrag, ½ Jahr, ….> Zweitwohnung> Zweiobjekthäuser, Vertrag nach 31.12.2001> Wohnungen in Häusern mit höchstens 2 Wohneinheiten (bis 31.12.2001)> Freifinanzierter Neubau (Baubewilligung nach 30.6.1953)> Dachbodenausbau (Baubew und Mietvertrag nach 31.12.2001)> DGaufbau (Baubew nach 31.12.2001, Mietvertrag nach 30.9.2006)> Zubau (Mietvertrag und Baubew nach 30.9.2006)> Wohnungseigentum (Baubew nach 8.5.1945)> Wirtschaftpark> Superädifikat> Tilgung Förderungsdarlehen (Rückzahlungsbegünstigunsgesetz 1972)
• Angemessener Hauptmietzins § 16 MRG > = der nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessene Betrag> Ortsüblicher Mietzins vergleichbare Größe, Art, Beschaffenheit + Berücksichtigung der   >konkreten Ausstattung, Beschaffenheit,…>Geschäftsräume: Unternehmer muss rügen >Mietobjekte – Baubewilligung nach 8.5.1945: Haus oder Objekt durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen >Denkmalschutz + erhebliche Eigenmittel>Kat A o B – Nutzfläche über 130 m², Neuvermietung binnen 6 bzw 18 Monaten>Unbefristeter Mietvertrag – schriftlich nach 1 Jahr>§ 46 c MRG
• Dienstleistung als Hauptmietzins § 28 MRG > Zulässiger Mietzins darf nicht überschritten werden> Dienstleistung erheblich mehr wert als Mietzins: Vermieter zahlt Differenz oder verzichtet auf Dienstleistung und lässt sich Mietzins bezahlen
• Der Richtwertmietzins: > Für Kategorie A, B, C Wohnungen> Untergrenze: Kategoriemietzins, Obergrenze: angemessener HMZ>Richtwert = Betrag für mietrechtliche Normwohnung; wird vom BMJ kundgemacht: seit WRN 2009 nur alle 2 Jahre; für jedes Bundesland
• Mietrechtliche Normwohnung: > Kategorie A, zumindest 30 m², brauchbarer Zustand, Zimmer, Küche, VZ, WC, Bad, Heizung, Warmwasser > höchstens 130 m²> Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand> Durchschnittliche Lage (Gründerzeitviertel + überwiegend Kat D Whg bei Errichtung – höchstens durchschnittlich)
• Zu- und Abschläge § 16 Abs 2 MRG > Zweckbestimmung> Stockwerkslage + Lage innerhalb des Stockwerkes> Ausstattung des Hauses (Garage, Fahrradräume, Hausgärten,…)> Ausstattung und Grundrissgestaltung der Wohnung> Erhaltung der Etagenheizung durch Vermieter> Lage: Umstände müssen im Mietvertrag schriftlich bekanntgegeben werden;> Erhaltungszustand des Hauses> Ausstattungskategorie: Beiratsempfehlung: - 25 % Kat B  - 50% Kat C
• Hauptmietzins Kategorie D > Brauchbar: Euro 1,71> Unbrauchbar: Euro 0,86> Achtung bei § 18 Verfahren: wenn mehr als Euro 0,86 vorgeschrieben wird, Erhöhung unzulässig;> Auch bei „D“ Befristungsabschlag
• Befristungsabschlag § 16 Abs 7 > Gilt nur im Vollanwendungsbereich des MRG (Befristungsregelung § 29 gilt auch im Teilanwendungsbereich des MRG, nicht aber Befristungsabschlag)> Seit 1.7.2000: 25 %> Ab Umwandlung in unbefristetes Mietverhältnis fällt der Befristungsabschlag, wenn 1) im Mietvertrag 2) schriftlich 3) HMZ mit und ohne BA gegenübergestellt
• Wertsicherung MRG > Vereinbarung> Kategorie, Richtwert: Kundmachung im Bundesgesetzblatt: Höhe und mietrechtliche Wirksamkeit - Erhöhungsschreibung (14 Tage vor Erhöhungsbeginn zustellen)>„sonstige“ Wertsicherung: Wirksamkeit = übernächster Monat nach Kundmachung – Erhöhungsschreiben (Zustellung s.o)> Begrenzung der Höhe durch Wert, der bei Neuvermietung zulässig wäre (dadurch Bekämpfbarkeit Geschäftsraummiete)> Nicht für Vergangenheit> Präklusionsfrist: 3 Jahre
• Wertbeständigkeit des Mietzinses- § 45 MRG > Mindestmietzins: seit 1.1.2002> Hauptmietverhältnis vor 1.3.1994 abgeschlossen> Kein Abbruchauftrag, keine Abbruchbewilligung> Berechnung: Ausstattung – Urkategorie (Geschäftslokal „A“) Nutzfläche: Zeitpunkt der Vorschreibung„A“: Euro 2,27 „B“: Euro 1,71„C“: Euro 1,14 (+ „D“ brauchbar) „D“: Euro 0,86
• Untermietzins - § 26 MRG > 150 % Hauptmietzins> Bk, Ust, mitvermietete Einrichtungsgegenstände> Investitionen des Untervermieters> Befristungsabschlag seit 1.7.2000> Präklusion: 3 Jahre bzw 6 Monate
• Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände > Ausdrückliche Vereinbarung> Zurverfügungstelllung von Möbeln, Neben- und Außenflächen> Angemessenes Entgelt: Zeitwert = Wiederbeschaffungswert : verbleibende Nutzungsdauer + angemessenen Gewinn> Präklusion: 3 Jahre
• Hauptmietzinsabrechnung - Einnahmen > A) Vermietete Mietgegenstände: tatsächliche Einnahmen> B) Vermieter nutzt selbst oder hat unentgeltlich oder gegen geringfügiges Entgelt überlassen: Kat A oder Geschäftsraum: 100% des Richtwerts Kat B: 75 % des Richtwerts Kat C: 50 % des Richtwerts Kat D: Kat. Mietzins> C) Mietvertrag gem § 1 Abs 2 und Abs 4: wie B)> D) Wohnungseigentümer: Kat. Mietzins> E) Objekt steht trotz Vermietbarkeit leer: die ersten 6 Monate: nichts ab dem 7. Monat: 1 ½ fache des Richtwerts – außer bei Standardanhebung: ab 19. Monat: 1 ½ fache des Richtwerts> F) 25 % der Reklamefläche auf Dach und Fassade> G) Subventionen> H) Verbotene Ablösen
• Ausgaben > Ordnungsgemäße Erhaltung (§ 3 MRG) und nützliche Verbesserung (§ 4 MRG): Rechnungen und Zahlungsbelege vorhanden; Verbesserung nur, wenn Erhaltung nicht gefährdet> Investitionsprämie: 20 %, wenn kein § 18 Mietzins eingehoben wird> Förderungsdarlehen: Ausgaben zur Tilgung und Verzinsung des Darlehens> § 10 Zahlungen: Zahlungen des Vermieters an Vormieter; nur dann, wenn Mietzinseinnahmen die Investitionszahlung erreicht (Zeitraum 10 Jahre) > Erstellung des Energieausweis> Steuerabgeltung: 35 % vom Überschuss der Einnahmen über Ausgaben bei Einkommenssteuerpflicht, 25 % bei Körperschaftssteuer – sofern kein § 18 erhöhter HMZ eingehoben wird
• Verrechnungsfrei > keine Mietgegenstände im Sinne des MRG (Lagerplatz, Hobbyräume)> Tatsächliche Einnahmen, die fiktive Einnahmen übersteigen> Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände> 75 % der Reklameflächen
• Wichtiges für die HMZ Abrechnung > §§ 3,4,6 und für § 18> Bis 30.6. des Folgejahres – für durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar> Art der Ausgabe muss ersichtlich sein> Verpflichtung trifft jeweiligen Vermieter
• Änderungen des Hauptmietzinses > Befristete Erhöhung wegen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten> Freiwillig: § 16 Abs 10 und 11 MRG> Unfreiwillig: § 18 MRG
• Zinsrechtliche Veränderungen- Vereinbarung > § 16 Abs 10 und 11: für Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten, geförderte Sanierungsarbeiten> Frühestens ½ Jahr nach Mietvertragsabschluss; bei befristetem Mietverhältnis: Ende der Erhöhung vor Ende der Befristung> Schriftlich> Ausmaß und Zeitraum festlegen> Wirkung für Nachmieter
• Voraussetzungen § 18 Antrag > Größere Erhaltungsarbeiten stehen an > Keine Deckung in HMZreserve der letzten 10 Jahre +> Keine Deckung in zu erwartenden HMZeinnahmen der nächsten 10 Jahre
• Zu Prüfen sind bei § 18 Verfahren: > Arbeiten: Umfang und Preisangemessenheit> Kosten: Arbeitskosten, Geldbeschaffungskosten> Mietzinsreserve/saldo der letzten 10 Jahre> Kategorien (Urkategorien)> Gesamterfordernis: Kosten der Arbeiten + 5 % Bauüberwachung, Geldbeschaffungskosten, HMZsaldo> Monatl. Deckungserfordernis berechnen: Gesamterfordernis x Jahresannuität : 12 + Pauschalbetrag
• Berechnung § 18 Verfahren: # 1. Schritt: Berechnung des anrechenbaren Hauptmietzinses: Geschäftsraum + Whg „A“: 100 % des Richtwerts Wohnung „B“: 75 % des Richtwerts Wohnung „C“: 50 % des Richtwerts Kategorie „D“: Kategoriemietzins# 2. Schritt: Differenz von 1. und monatlichem Deckungserfordernis nach Nutzfläche aufteilen # Grundsatzentscheidung: vor Durchführung der Arbeiten; welche Arbeiten, welcher Verteilungszeitraum # vorläufige Mietzinserhöhung: mit Grundsatzentscheidung gemeinsam; Mietzinsreserve + Kategorien nur provisorisch prüfen; # Endabrechnung# Sanierung nach Wohnhaussanierungsgesetz: auch Verbesserung möglich, wenn Mietzinserhöhung samt Verbesserungskosten nicht höher als ohne Verbesserung (§ 18 b MRG)# Keine Erhöhung, wenn 1) Kat „D“ teurer vermietet 2) Mietobjekt kürzer als 4 Jahre vermietet
• Antrag und Entscheidung §19 MRG - § 18 Verfahren > Antrag: 1) KOVO oder Rechnungen 3 fach 2) HMZabrng der letzten 10 Jahre 3) Aufstellung der Mietgegenstände (Nutzfl., top Nr, Kategorie, Name des Mieters, dzt HMZ, anrechenbarer HMZ 4) Berechnung des Deckungsfehlbetrages 5) Finanzierungsplan > Entscheidung bindet Vermieter und Mieter
• Dauerhafte Mietzinserhöhungen §§ 12, 14 MRG > Nicht angehoben wird bei Ehegatten, Lebensgefährten, minderjährigen Kindern,   eingetragenen Partnern> Mietvertrag vor 1.3.1994 > Ausmaß der Anhebung: § 46 MRG (Richtwertmietzins, dzt höchstens Euro 3,43); Achtung bei § 10 Investitionen des Mieters > Maßgeblicher Zeitpunkt
• Anhebungsbegehren > Schriftlich, Zugang 1 Monat vorher; aber rückwirkende Anhebung zulässig> Nutzfläche> Höhe des HMZ > Berechnung der Anhebung > Lagezuschlag!
• Fälle der HMZAnhebung - Geschäftsräumlichkeiten > Veräußerung des Unternehmens> Entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten> Verpachtung (Ausnahme: 5 Jahre, besondere Gründe)> Relevanter Zeitpunkt
• Erhöhung des HMZ bei Geschäftsraummieten > Auf angemessenen Hauptmietzins > Unter Berücksichtigung der Investitionen des Mieters (zur Verbesserung, erheblich, noch von Nutzen)> Eventuell unter Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit: Nahversorger + schutzwürdig - führt zur Reduzierung des Mietzinses > Keine besonderen Formvorschriften für Anhebungsbegehren – aber 6 monatige Präklusion beachten
• Erhöhung des HMZ - Geschäftsraummieten 15tel > Eintritt des Erben (§ 46a Abs 2): Gesamtrechtsnachfolge; Mietvertrag vor 1.3.1994, >Todesfall nach 1.3.1994> Unternehmensveräußerung an „Erben“ (§ 12 a Abs4)> Verpachtung vor 1.3.1994> Entscheidende Änderung vor 1.3.1994> Sanierung des gespaltenen Mietverhältnisses
• Anhebungsbegehren Geschäftsraummieten > Schriftlich, Zugang 1 Monat vorher; > Nutzfläche> Höhe des HMZ > Berechnung der Anhebung
• Hauptmietzins der Zukunft § 12 a Abs 8 MRG > Hauptmieter will Unternehmen verkaufen, verpachten….> Antrag auf Feststellung des zulässigen HMZ> 1 Jahr für alle verbindlich
• Gesetzliches Pfandrecht des Vermieters - § 1101 ABGB > Gesichert wird Mietzinsforderung> Eingebrachte Fahrnisse> Geltendmachung: gemeinsam mit Mietzinsklage> Pfandrecht erlischt, wenn Mietzins bezahlt ist> Verwertung des Pfandrechts: gesonderter Antrag notwendig
• Einstweiliger Mietzins § 382 f EO > Verfahren auf Räumung wg Mietzinsrückstandes ist anhängig> Mietverhältnis unterliegt zur Gänze dem MRG> Zusammensetzung: § 45 Abs 1 und 2 Betrag (Mindestmietzins, Urkategorie, Nutzfläche jetzt), Bk, Ust > Vermieter muss bescheinigen: Kat, Bk,…> Beschluss bildet auch Exekutionstitel für Zukunft (für Dauer des Verfahrens)
• Zinsminderung § 1096 ABGB > Von Beginn der Unbrauchbarkeit bis Behebung> Ex lege> Kein Vorausverzicht> Gemindert wird gesamter Mietzins> Gegeben bei: Bauarbeiten, Liftausfall, weitgehende Leerstehung im Einkaufszentrum> Keine Mietzinsminderung: Kenntnis + Zahlung, Kenntnis und Akzeptanz, Behinderung der Mängelbehebung> Ausmaß richtet sich nach Dauer und Grad der Unbrauchbarkeit > Beispiele aus Judikatur

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