MRG (Fach) / § 16 MRG Mietzinsbildung (Lektion)

Freier, Angemessener, Haupt, Richtwert,Untermietzins Entgeltbestimmungen, Obergrenzen, Anhebungen, Wertsicherung, Mietzinsminderung etc...

Diese Lektion wurde von Bernd1990 erstellt.

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• Def Mietzins: Vollanwendung MRG § 15 MRGbesteht aus:HMZ + Betriebskosten + öffentliche Abgaben + Anteilig besondere Aufwendungen wieGemeinschaftsanlagen, mitvermietete Einrichtungsgegenstände, Leistungen des Vemieters ...
• Fälligkeit des Mietzinses? Pauschalmietzins: zulässig; Aufgliederung für Zukunft gem. § 15 Abs 4 > Fälligkeit: § 1100 ABGB: ab 1 Jahr: ½ jährlich; andere Vereinbarung üblich; > § 15 Abs 3 MRG: am 5. des Monats im vorhineinder ...
• Wann kommt der Kategoriemietzins zur Anwendung? im Neuvermietungsfall seit 1. März 1994 nur mehr bei Kat D zur Anwendungsonst orientiert sich das MRG an Ausstattungskategorien des VA Bereichs
• Nennen Sie die 4 Ausstattungskategorien im MRG VA ... A, B, C, D  :-D
• Was bedeutet Brauchbarkeit einer Wohnung? Wohnung ist zum sofortigen wohnen geeigent, weist keine gröberen Mängel auf, sodass einer Benützung nichts im Wege steht. > keine gefährliche elktr. Anlage (Stoffdrähte/G Drähte, kein Schutzleiter, ...
• Ausstattungskategorien: (ABCD) Kategorie „A“: brauchbarer Zustand, mind 30 m², Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorzimmer, WC, Bad, Heizung, Warmwasser Kategorie „B“: brauchbarer Zustand, Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorzimmer, ...
• Was bedeutet Rügeobliegenheit? Nur dann, wenn der Mieter den Mangel rechzeitig anzeigt und der Vermieter in einer gewissen Frist den Mangel nicht behebt besteht Kat Ausgleich. (von A auf B usw) > Höchstens 3 Monate ab Anzeige § ...
• Welchen Einfluss haben Förderungen auf die Mietzinsbildung? ... Förderungsrechtlcihe Mietzinsbestimmungen bleiben vom MRG stehts unberührt.gehen also den MRG Bestimmungen § 16 Abs 12 MRG vor. Für die Laufzeit/Tilgung der geförderten Darlehen wird ein kostendeckendes ...
• Verjährung Präklusion HMZ: >§ 16 Abs 8: Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung muss binnen 3 Jahren geltend gemacht werden 3 Jahre ab wann? Geltendmachung wodurch?Befristete Verträge: > 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses; ...
• Arten des Hauptmietzinses? > Freien Mietzins> Angemessenen Hauptmietzins> Richtwertmietzins> Kategoriemietzins
• Freier Mietzins: > MRG nicht anwendbar bzw Teilanwendungsbereich des MRG – freier Mietzins> Beschränkungen: Wucher, Sittenwidrigkeit, laesio enormis> Auch Vereinbarungen über Einmalzahlungen,… zulässig
• Fälle der freien Mietzinsvereinbarung: > Selbständig gemietete Grundstücksfläche> Neutrale Objekte> Mietobjekte im Rahmen bestimmter Betriebe> Heime> Dienst-, Natural- und Werkvertrag> Mietvertrag, ½ Jahr, ….> Zweitwohnung> Zweiobjekthäuser, ...
• Angemessener Hauptmietzins § 16 MRG > = der nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessene Betrag> Ortsüblicher Mietzins vergleichbare Größe, Art, Beschaffenheit + Berücksichtigung der   >konkreten ...
• Dienstleistung als Hauptmietzins § 28 MRG > Zulässiger Mietzins darf nicht überschritten werden> Dienstleistung erheblich mehr wert als Mietzins: Vermieter zahlt Differenz oder verzichtet auf Dienstleistung und lässt sich Mietzins bezahlen
• Der Richtwertmietzins: > Für Kategorie A, B, C Wohnungen> Untergrenze: Kategoriemietzins, Obergrenze: angemessener HMZ>Richtwert = Betrag für mietrechtliche Normwohnung; wird vom BMJ kundgemacht: seit WRN 2009 nur alle 2 ...
• Mietrechtliche Normwohnung: > Kategorie A, zumindest 30 m², brauchbarer Zustand, Zimmer, Küche, VZ, WC, Bad, Heizung, Warmwasser > höchstens 130 m²> Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand> Durchschnittliche Lage (Gründerzeitviertel ...
• Zu- und Abschläge § 16 Abs 2 MRG > Zweckbestimmung> Stockwerkslage + Lage innerhalb des Stockwerkes> Ausstattung des Hauses (Garage, Fahrradräume, Hausgärten,…)> Ausstattung und Grundrissgestaltung der Wohnung> Erhaltung der Etagenheizung ...
• Hauptmietzins Kategorie D > Brauchbar: Euro 1,71> Unbrauchbar: Euro 0,86> Achtung bei § 18 Verfahren: wenn mehr als Euro 0,86 vorgeschrieben wird, Erhöhung unzulässig;> Auch bei „D“ Befristungsabschlag
• Befristungsabschlag § 16 Abs 7 > Gilt nur im Vollanwendungsbereich des MRG (Befristungsregelung § 29 gilt auch im Teilanwendungsbereich des MRG, nicht aber Befristungsabschlag)> Seit 1.7.2000: 25 %> Ab Umwandlung in unbefristetes ...
• Wertsicherung MRG > Vereinbarung> Kategorie, Richtwert: Kundmachung im Bundesgesetzblatt: Höhe und mietrechtliche Wirksamkeit - Erhöhungsschreibung (14 Tage vor Erhöhungsbeginn zustellen)>„sonstige“ Wertsicherung: ...
• Wertbeständigkeit des Mietzinses- § 45 MRG > Mindestmietzins: seit 1.1.2002> Hauptmietverhältnis vor 1.3.1994 abgeschlossen> Kein Abbruchauftrag, keine Abbruchbewilligung> Berechnung: Ausstattung – Urkategorie (Geschäftslokal „A“) Nutzfläche: ...
• Untermietzins - § 26 MRG > 150 % Hauptmietzins> Bk, Ust, mitvermietete Einrichtungsgegenstände> Investitionen des Untervermieters> Befristungsabschlag seit 1.7.2000> Präklusion: 3 Jahre bzw 6 Monate
• Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände ... > Ausdrückliche Vereinbarung> Zurverfügungstelllung von Möbeln, Neben- und Außenflächen> Angemessenes Entgelt: Zeitwert = Wiederbeschaffungswert : verbleibende Nutzungsdauer + angemessenen Gewinn> ...
• Hauptmietzinsabrechnung - Einnahmen > A) Vermietete Mietgegenstände: tatsächliche Einnahmen> B) Vermieter nutzt selbst oder hat unentgeltlich oder gegen geringfügiges Entgelt überlassen: Kat A oder Geschäftsraum: 100% des Richtwerts ...
• Ausgaben > Ordnungsgemäße Erhaltung (§ 3 MRG) und nützliche Verbesserung (§ 4 MRG): Rechnungen und Zahlungsbelege vorhanden; Verbesserung nur, wenn Erhaltung nicht gefährdet> Investitionsprämie: 20 %, wenn ...
• Verrechnungsfrei > keine Mietgegenstände im Sinne des MRG (Lagerplatz, Hobbyräume)> Tatsächliche Einnahmen, die fiktive Einnahmen übersteigen> Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände> 75 % der Reklameflächen ...
• Wichtiges für die HMZ Abrechnung > §§ 3,4,6 und für § 18> Bis 30.6. des Folgejahres – für durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar> Art der Ausgabe muss ersichtlich sein> Verpflichtung trifft jeweiligen Vermieter
• Änderungen des Hauptmietzinses > Befristete Erhöhung wegen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten> Freiwillig: § 16 Abs 10 und 11 MRG> Unfreiwillig: § 18 MRG
• Zinsrechtliche Veränderungen- Vereinbarung > § 16 Abs 10 und 11: für Erhaltungs-, Verbesserungsarbeiten, geförderte Sanierungsarbeiten> Frühestens ½ Jahr nach Mietvertragsabschluss; bei befristetem Mietverhältnis: Ende der Erhöhung vor ...
• Voraussetzungen § 18 Antrag > Größere Erhaltungsarbeiten stehen an > Keine Deckung in HMZreserve der letzten 10 Jahre +> Keine Deckung in zu erwartenden HMZeinnahmen der nächsten 10 Jahre
• Zu Prüfen sind bei § 18 Verfahren: > Arbeiten: Umfang und Preisangemessenheit> Kosten: Arbeitskosten, Geldbeschaffungskosten> Mietzinsreserve/saldo der letzten 10 Jahre> Kategorien (Urkategorien)> Gesamterfordernis: Kosten der Arbeiten ...
• Berechnung § 18 Verfahren: # 1. Schritt: Berechnung des anrechenbaren Hauptmietzinses: Geschäftsraum + Whg „A“: 100 % des Richtwerts Wohnung „B“: 75 % des Richtwerts Wohnung „C“: 50 % des Richtwerts Kategorie „D“: ...
• Antrag und Entscheidung §19 MRG - § 18 Verfahren > Antrag: 1) KOVO oder Rechnungen 3 fach 2) HMZabrng der letzten 10 Jahre 3) Aufstellung der Mietgegenstände (Nutzfl., top Nr, Kategorie, Name des Mieters, dzt HMZ, anrechenbarer HMZ 4) Berechnung des ...
• Dauerhafte Mietzinserhöhungen §§ 12, 14 MRG > Nicht angehoben wird bei Ehegatten, Lebensgefährten, minderjährigen Kindern,   eingetragenen Partnern> Mietvertrag vor 1.3.1994 > Ausmaß der Anhebung: § 46 MRG (Richtwertmietzins, dzt höchstens ...
• Anhebungsbegehren > Schriftlich, Zugang 1 Monat vorher; aber rückwirkende Anhebung zulässig> Nutzfläche> Höhe des HMZ > Berechnung der Anhebung > Lagezuschlag!
• Fälle der HMZAnhebung - Geschäftsräumlichkeiten > Veräußerung des Unternehmens> Entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten> Verpachtung (Ausnahme: 5 Jahre, besondere Gründe)> Relevanter Zeitpunkt
• Erhöhung des HMZ bei Geschäftsraummieten > Auf angemessenen Hauptmietzins > Unter Berücksichtigung der Investitionen des Mieters (zur Verbesserung, erheblich, noch von Nutzen)> Eventuell unter Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit: ...
• Erhöhung des HMZ - Geschäftsraummieten 15tel > Eintritt des Erben (§ 46a Abs 2): Gesamtrechtsnachfolge; Mietvertrag vor 1.3.1994, >Todesfall nach 1.3.1994> Unternehmensveräußerung an „Erben“ (§ 12 a Abs4)> Verpachtung vor 1.3.1994> Entscheidende ...
• Anhebungsbegehren Geschäftsraummieten > Schriftlich, Zugang 1 Monat vorher; > Nutzfläche> Höhe des HMZ > Berechnung der Anhebung
• Hauptmietzins der Zukunft § 12 a Abs 8 MRG > Hauptmieter will Unternehmen verkaufen, verpachten….> Antrag auf Feststellung des zulässigen HMZ> 1 Jahr für alle verbindlich
• Gesetzliches Pfandrecht des Vermieters - § 1101 ABGB ... > Gesichert wird Mietzinsforderung> Eingebrachte Fahrnisse> Geltendmachung: gemeinsam mit Mietzinsklage> Pfandrecht erlischt, wenn Mietzins bezahlt ist> Verwertung des Pfandrechts: gesonderter Antrag ...
• Einstweiliger Mietzins § 382 f EO > Verfahren auf Räumung wg Mietzinsrückstandes ist anhängig> Mietverhältnis unterliegt zur Gänze dem MRG> Zusammensetzung: § 45 Abs 1 und 2 Betrag (Mindestmietzins, Urkategorie, Nutzfläche jetzt), ...
• Zinsminderung § 1096 ABGB > Von Beginn der Unbrauchbarkeit bis Behebung> Ex lege> Kein Vorausverzicht> Gemindert wird gesamter Mietzins> Gegeben bei: Bauarbeiten, Liftausfall, weitgehende Leerstehung im Einkaufszentrum> Keine ...

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