MRG (Fach) / § 1 MRG Anwendungsbereich (Lektion)

Vollausnahmen Vollanwendung Teilanwendung

Diese Lektion wurde von Bernd1990 erstellt.

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• MRG nicht anwendbar § 1 Abs 2 Zi. 1-5 # im Rahmen eines Beherbergungs- Speditions, Lagerhaus,Garagierungs,Verkehrs oder                Flughafen - ..unternehmens# Heime (Betagte, Studenten,..)# Sozialpädagogisch betreutes Wohnen# Dienstwohnung Dienst-Natural-Werkswohnung;# 1/2 Jahr befristet (Geschäftsraum u. Ortswechsel Beruf A oder B schriftlich)# Zweitwohnung zur Erholung# Ein oder Zweifamilienhäuser Mietvertrag nach 31.12.2001# Gebäude mit nicht mehr als 2 Geschäften und/oder Wohnungen# Flächenmiete/Pacht
• MRG teilweise § 1 Abs. 4 Zi. 1-3+Abs.5 # Freifinanzierter Neubau (ohne Förderung) Baubewilligung nach 30.6.1953# Dachbodenausbau (vertikal) Baubewilligung nach 31.12.2001# Wohnungseigentum Baubewilligung nach 8.5.1945# Zubauten (horizontal) Baubewilligung nach 30.9.2006# Wirtschaftspark# Superädifikat (Rechtsprechung)# Mietvertragsabschluss bis 31.12.2001 Wohnung in Haus mit höchstens 2 Wohneinheiten# Mietvertragsabschluss mach 31.12.2001: Dachbodenausbau, Vermietung      Rohdachbodens zum Ausbau# Mietvertragsabschluss nach 30.6.2006:   Dachbodenaufbau nach 8.5.1945   oder Zubau nach 30.9.2006
• MRG zur Gänze: # Wohnungen/Geschäftsr. kein WE Baubewilligung bis zum 30.6.1953# Baubewilligung nach dem 30.6.1953 mit öffenlicher Förderung errichtet# WE mit Baubewilligung bis zum 8.5.1945# Dachausbauten oder Aufbau, Baubewilligung bis zum 21.12.2001# Zubau Baubewilligung vor dem 1.10.2006#Förderungsrechtliche Bestimmungen ordnen MRG Geltung an# Einhebung des Mindestzinses § 45 Abs 3 MRG
• Für welche Bereiche gilt das MRG? #Wohnungen#einzelne Wohnungsteile#Geschäftsräumlcihkeiten aller Art. samt mitgemieteter Haus und Grünflächen wie Hausgärten, Abstell, Lade Parkflächen
• Welche 3 Kriterien müssen für die Anwendbarkeit des MRGs vorhanden sein? 1. Miete2. von Räumlcihkeiten3. zu Wohn oder Geschäftszwecken
• Wie unterscheidet sich Unternehmenspacht von Geschäftsraummiete? ABGB kommt zur Anwendung keine Anwendung MRGABGB dispsitive Bestandrechtlichen Normen kommen zur AnwendungPachtvertragbestehendes Unternehmen als rechtliche Einheit mit Verpflichtung zum ordentlichen Betrieb wird übernommen. 
• Genauere Def. Unternehmenspacht: "lebendes Unternehmen" organisierte Erwerbstätigkeitrechtliche und wirtschaftliche EInheitmit allem was zum Goodwill gehört übergeben wird wie:RäumlcihkeitenKundenstockGewerbeberechtigungLieferantenbeziehungenPersonalBetriebsanlagenbewilligung
• Erklären Sie Überwiegstheorie oder Absorptionstheorie Ob alle Kriterien für ein Pachtverhältnis erfüllt werden erschließt sich meistens aus einem "überwiegen" der Merkamale die für eine Unternehmenspacht sprechen wie:Begriffe: lebendes Unternehmen, rechtliche und wirtschaftliche Einheit, inkl Goodwill;
• Deutet eine Betriebspflicht auf ein Pachverhältnis hin? (Rückstellung) Grundsätzlich schon da es auf die Rückstellung eines "lebenden Unternehmen" hindeutet.auch die Vereinbahrung über einen umsatzabhängigen Bestandzins deutet nicht alleine auf ein Pachtverhältnis hin, da es keine Bestimmungen im ABGB dafür gibt. das Gesetz lässt auch bei einem typischen Mietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten verschiedene Vereinbahrungen über die Mietzinsbildung zu. zu beachten ist außerdem ob es sich um eine Rückstellung "geräumt nach allen Fahrnissen" handelt. = Geschäftsraummiete.
• Def. umsatzabhängiger Bestandzins: Unternehmer übergibt lebendes Unternehmen und ist daher auch daran beteiligt. Rechtlich gerechtfertigt. 
• Unterliegen unselbständige Nebensachen dem MRG? (Zubehör) Ja, wenn sie mitgemietet werden mit der Haupsache liegt ein einheitliches Mietverhältnis über Hauptsache und rechtl. unselbständigen Sachen vor. Zubehör:Kfz AbstellflächenGärten,Einrichtingsgegenstände
• Superädifikat =selbständiges Bauwerk auf fremden Grund mit der Absicht nicht stehts darauf zu bleiben.Sonderrechtsfähigkeit >besonderes an der Liegenschaft unabhängiges Eigentumsrecht.
• Was sind typische Superädifikate? Ein oder Zweiobjekthäuser nach Mietvertragsabschlüssen seit 1. Jänner 2002 nicht im Anwendungsbereich des MRGs geschäftlcih genutzte Garagen> Superädifikate können dem Kündigungsschutz des MRG unterliegen. private jedoch nicht.
• Wann wird (reine) Flächenmiete Raummiete gleichgestellt? Bei der Errichtung eines zu Wohn oder Geschäftszwecken vermietenden Superädifikats,die geplanten Gebäude auch innerhalb vereinbarter oder angemessener Zeit errichtet werden (genau besehen handelt es sich also gar nicht um eine „echte“ Flächenmiete, sondern um die Errichtung eines Superädifikats als Geschäftsgrundlage des Mietvertrages MRG analog anwendbar.
• Wann ist eine Räumlichkeit als Geschäftsraum zu bezeichnen (OGH Entscheidung) bzw. was ist ausschlaggebend? Der OGH betont, dass für die Frage, ob ein Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten vorliegt59, iSd ständigen Rechtsprechung letztlich die Verkehrsauffassung entscheidet. Dabei kommt es weniger auf die Ausstattung der Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten an als auf deren bauliche Abgeschlossenheit und somit deren Eignung, gesondert vermietet zu werden. Begründung: Substandartwohnungen verfügen auch z.B nicht über Wasseranschlüsse/WC im unmittlebaren Wohnungsverband. Teilweise nur über Stiegenhaus erreicbar.
• Was gilt für Mietgegenstände in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) im eigenen Namen errichtet worden sind? Die Bestimmungen des MRG gelten lediglich nach Maßgabe des WGG (§ 1 Abs 3 MRG). Das WGG enthält spezielle Entgeltregelungen (die auf das sogenannte Kostendeckungsprinzip abgestellt sind), orientiert sich aber sonst weitgehend am MRG Bestimmungen des MRG oder aber in Gestalt von WGG-Regelungen, die einzelnen Bestimmungen des MRG wesens- und inhaltsgleich sind. 
• Was ist bei Vollausnahme zu beachten hinsichtlich Entgelt, Befristungen etc? >Es besteht keinerlei mietrechtlicher Kündigungsschutz >keine speziellen Befristungsbestimmungen >freie Mietzinsvereinbarung inkl. Betriebskosten und öffentlichen Abgaben  > freie Bewirtschaftungskosten/Einmalzahlungen ABGB Regelungen Bestandvertrag dispositiv anwendenNur Schutzbestimmungen des allgemeinen Zivilrechts (Sittenwidrigkeit gemäß § 879 Abs 1 ABGB, Wucher gemäß § 879 Abs 2 Z 4 ABGB, gröbliche Benachteiligung in Gestalt von Nebenvereinbarungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw Vertragsformblättern gemäß § 879 Abs 3 ABGB, Verkürzung über die Hälfte gemäß §§ 934 f ABGB, Irrtum gemäß §§ 871 ff ABGB, List, Zwang, Drohung gemäß §§ 874 f ABGB etc) beschränkt ist. Sofern ein Unternehmer an einen Verbraucher vermietet, sind auch die Schutzbestimmungen des KSchG maßgeblich. 
• Was gilt im Teilanwendungsbereich des MRG hinsichtlich Entgelt? mangels Geltung freier Mietzins, Betriebskosten, öffentliche Abgaben, Bewirtschaftungskosten, Einmalzahlungenfruchtbringende Veranlagung der Kaution Schutzbestimmungen des allgemeinen Zivilrechts Sittenwiedrigkeit, Wucher, gröbliche Benachteiligung in Gestalt von Nebenvereinbarungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw Vertragsformblättern gemäß § 879 Abs 3 ABGB, Verkürzung über die Hälfte gemäß §§ 934 f ABGB, Irrtum gemäß §§ 871 ff ABGB, List, Zwang, Drohung gemäß §§ 874 f ABGB etc) beschränkt ist. Sofern ein Unternehmer an einen Verbraucher vermietet, sind auch die Schutzbestimmungen des KSchG maßgeblich. 
• Wie erfolgt die Abgrenzung zwischen Voll- und Teilanwendung des MRG? ...nach Maßgabe des Datums der Baubewilligung eines Gebäudes 
• Konsumentenschutzgesetz > Anwendbar, wenn Verbrauchergeschäft, dh Vermieter ist Unternehmer und Mieter Verbraucher> Unternehmer: Vermietung ist wirtschaftliche Tätigkeit + auf Dauer angelegt + Organisation notwendig
• Klauselentscheidungen KschG 7 Ob 78/06f, 1 Ob 241/06g, 6 Ob 81/09v, 2 Ob 73/10i, 2 Ob 215/10x§ 879 Abs 3 ABGB: Eine in AGB enthaltene Vertragsbestimmung, nicht eine Hauptleistung festlegt, ist nichtig, wenn sie einen Teil gröblich benachteiligt.§ 1096 ABGB: Vermieter ist verpflichtet, Bestandstück brauchbar zu übergeben, zu erhalten, und vor Störungen zu schützen. Mietzinsminderung bei Unbrauchbarkeit unabdingbar§ 6 Abs 1 Z 9 und 11 KSchG: Unwirksam ist Ausschluss oder Einschränkung der Schadenersatzpflicht und eine Beweislastumkehr; Intransparenz§ 9 KSchG: Gewährleistungsrechte des Verbrauchers können vor Kenntnis nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden§ 10 Abs 3 KSchG: Die Rechtswirksamkeit formloser Erklärungen des Unternehmers kann zum Nachteil des Verbrauchers nicht ausgeschlossen werden.
• Heizkostenabrechnungsgesetz Voraussetzungen: 1) Gebäude mit zumindest 4 Nutzungseinheiten2) Gemeinsame Wärmeversorgungsanlage3) Verbrauch ist beeinflussbar4) WirtschaftlichkeitHeiz- und Warmwasserkosten getrennt> § 10 HeizKG: zw 55 und 75 % verbrauchsabhängig in Regel 65% verbrauchsabhängig, 35 % Nutzfläche> Abrechnung (6 Mon nach Abrngperiode) und Einsicht in Belege; Vorschreibung gleichbleibender Beträge> Mieter begründete Einwände binnen 6 Mon – sonst genehmigt

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