BAC Prüfung BWBV2012 (Fach) / Immobilien (Lektion)

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• Mietzinsbildung ABGB vs. MRG Freier Mietzins: begrenzt nur durch Wucher & laesio enormis, geregelt im ABGBwenn Objekt nur zum Teil oder gar nicht dem MRG unterliegt. Dann kann der Mietzins sowie seine Fälligkeit frei vereinbart werden. Die Höhe des frei vereinbarten Mietzinses unterliegt den Marktverhältnissen und bestimmt sich nach Angebot und Nachfrage. Die Grenze liegt etwa bei Sittenwidrigkeit, Irreführung, List, Zwang, Drohung, Wucher etc. Vollanwendungsbereich MRG: angemessener, Richtwert- & Kategoriemietzins. Der Mietzins setzt sich aus Hauptmietzins, Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben, besonderen Aufwendungen, Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstigen Leistungen und der Umsatzsteuer zusammen.   Katergorie D Wohnung: keine Wasserentnahmestelle oder kein Klosett im Inneren oder wenn eine dieser beiden Einrichtungen nicht brauchbar ist  m2-Preis 0,86 € Angemessener Mietzins: Kommt zur Anwendung bei Geschäftsräumen, Neubau, durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau geschaffenem Mietgegenständen, Mietgegenständen in denkmalgeschützten Gebäuden, bei Wohnungen der Kategorie A oder B mit Nutzfläche über 130 m2 und bei nachträglicher Vereinbarung bei unbefristetem Mietverhältnis, wenn die Übergabe vor mehr als einem Jahr stattgefunden hat. Entscheidend für die zulässige Höhe sind: Größe Art Beschaffenheit Lage Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Mietgegenstandes Bei Geschäftsräumlichkeiten gilt die Rügeobliegenheit → ein Unternehmer kann sich nur auf die Überschreitung des zulässigen Höchstmaßes berufen, wenn er die Überschreitung unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstandes gerügt hat. Richtwertmietzins: Kommt zur Anwendung für alle Wohnungen der Kategorie A, B oder C, für die nicht der freie oder angemessene Mietzins gilt. Der Richtwert ist für jedes Bundesland im Richtwertgesetz festgelegt und wird alle zwei Jahre nach dem Verbraucherpreisindex valorisiert (=angepasst, erhöht). Als Ausgangspunkt für die Berechnung gilt die Normwohnung, welche ebenfalls im Richtwertgesetz festgehalten wird. Die Ermittlung des zulässigen Mietzinses erfolgt durch Zuschläge und Abstriche. Maßgebliche Kriterien sind im MRG geregelt. Zuschläge oder Abstriche können aufgrund von Kriterien wie Zweckbestimmung der Wohnung, Stockwerkslage, Lage, Ausstattung, die nicht dem typischen Althausbestand entspricht, Erhaltungszustand des Hauses oder der Kategorie erfolgen.  
• An wen kann man sich wenden, wenn man glaubt einen zu hohen Mietzins zu bezahlen? Mieterschutzverband
• Untermiete Wenn ein Befristungsabschlag gilt, gilt er auch für den Untermieter Bei Überhöhtem Mietzins kann der Untermieter auch die Mietzinsvereinbarung teilnichtig erklären lassen und hat Anspruch auf Herabsetzung (Frist: 3 Jahre unbefristete, 10 Jahre befristete Verträge)
• Erhaltungspflicht des Vermieters §3 MRG ABGB, wenn Voll- und Teilausnahmebereich vom MRG: Der Vermieter muss die Wohnung in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten. Der Mieter wird vor Störungen geschützt, ansonsten gibt es eine unabdingbare Mietzinsminderung. MRG, wenn Vollanwendungsbereich. Erhaltungspflichten für Allgemeine Teile des Hauses Ernste Schäden des Hauses im Mietgegenstand Erhebliche Gesundheitsgefährdung, die vom Mietgegenstand ausgeht Gemeinschaftsanlagen Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen (auch Neuschaffung) Energiesparende Maßnahmen (auch Neuschaffung) Dynamischer Erhaltungsbegriff: Der Vermieter muss Erhaltungsmaßnahmen nur durchführen wenn sie aus der Mietzinsreserve der letzten 10 Jahre gedeckt sind. Wenn diese nicht ausreicht, muss er sie aus eigenen Mitteln bezahlen, wenn eine Amortisation der technischen Lebensdauer der Maßnahme zu erwarten ist (maximal 10 Jahre) Wenn nicht für alle Maßnahmen die Deckung möglich ist, müssen sie nach bautechnischer Dringlichkeit gereiht werden. Priviligierte Maßnahmen müssen ausgeführt werden, selbst wenn sie nicht gedeckt werden können. Darunter versteht man öffentlich-rechtlich aufgetragene Maßnahmen, Baugebrechen welche die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden sowie Aufrechterhaltung des Betriebs von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs-, Kanalisations- und Sanitäranlagen. Wenn der Vermieter diese Erhaltungsmaßnahmen nicht durchführt, muss durch die Gemeinde oder die Mehrheit der Hauptmieter ein Antrag bei Gericht gestellt werden.  
• Definition WEG? §2(1)WEG Ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht (= gewährt unmittelbare Herrschaft über eine Sache und ist gegen jeden wirksam) eine Wohnung oder eine sonstige selbstständige Räumlichkeit oder einen KFZ-Abstellplatz ausschließlich zu nutzen undalleine darüber zu verfügen.
• Zubehör Wohnungseigentum § 2 Abs 3 WEG: Ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht auf ausschließliche Nutzung anderer Teile der Liegenschaft, die keine selbstständigen Räume darstellen und mit dem WE-Objekt nicht verbunden sind. zB. Keller- oder Dachbodenräume, GartenflächenWenn Zubehör und Wohnung im Besitz kann man es nur mehr gemeinsam veräußern.
• Welche Arten von Eigentum gibt es? Alleineigentum Miteigentum Wohnungseigentum
• Nutzwert Ergibt sich aus der Nutzfläche und Zu- und Abschlägen für werterhöhende und wertmindernde Faktoren Maßzahl zur Ermittlung des Mindestanteils Mindestanteil ist der Miteigentumsanteil der nötig ist, um das Wohnungseigentum an einem Objekt zu erwerben – sie werden untrennbar verbunden Ergibt sich aus dem Verhältnis des Nutzwertes des jeweiligen Objekts zur Summe der Nutzwerte aller Objekte 
• Was passiert wenn ein Eigentümer nicht zahlt (Wohnungseigentum)? Wohnungseigentum – Ausschließung Ein Wohnungseigentümer ist auf Klage der Mehrheit aus der Gemeinschaft auszuschließen, wenn er seinen Pflichten aus der Gemeinschaft nicht nachkommt, insbesondere Zahlungen nicht leistet;  von seinem WE-Objekt oder den allgemeinen Teilen der Liegenschaft einen die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer erheblich schädigenden Gebrauch macht oder  durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenleben verleidet oder sich eine strafbaren Handlung schuldig macht  -> Wohnungseigentumsobjekt wird zwangsversteigert
• Wie wird Wohnungseigentum begründet? Notwendige Unterlagen für Einverleibung gem. § 6 WEG: Bescheinigung über Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten Nutzwertgutachten durch Ziviltechniker oder Sachverständigen Schriftlicher Vertrag der Miteigentümer (Einstimmigkeit) oder Gerichtsurteil Mit diesen Unterlagen kann die Einverleibung ins Grundbuch eingetragen werden und zB Miteigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden. 
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• Bauträgerwesen FRAGENKATALOG aus Karteikarte lernen - nicht hier erfasst! Ist hier nicht erfasst!!!
• Definition Makler und welche Gesetze müssen sie berücksichtigen? Immobilienmakler ist, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche Sachen vermittelt. Gesetze: Maklergesetz, KschG, Gewerbeordnung, Immobilienmakler-Verordnung, ABGB
• Alleinvermittlungsauftrag befristet  schriftlich mit nur einem Makler geschlossen, welcher tätig werden muss! andere Makler dürfen mit seiner Zustimmung an dem Objekt mitarbeiten Ende durch: Fristablauf oder Kündigung aus wichtigen Gründen.  Laufzeit: im Verbrauchergeschäft bei Wohnimmobilien bei Kauf auf 6 Monate und bei Bestandsverträgen (=Miete oder Pacht) auf 3 Monate Verlängerungen sind zulässig: weiterer Alleinvermittlungsauftrag oder Umwandlung in schlichten Maklervertrag
• schlichter Maklervertrag nicht befristet  kann mündlich erteilt werden (Auftragsbestätigung!)  Mehrere Makler können an der Vermittlung arbeiten endet mit Vermittlungserfolg, Wegfall der Geschäftsgelegenheit oder durch Kündigung ohne Angabe von Gründen. 
• Rechte und Pflichten vom Makler und Auftraggeber? Berichte über Makleraktivitäten, Preisvorstellungen, Abschlüsse, Verhandlungsfortschritt  Schadenersatzzahlungen von Makler an Auftraggeber falls Maklerpflichten verletzt wurden Auftraggeber ist nicht verpflichtet das angebahnte Geschäft zu schließen Bei schlichtem Maklervertrag: Makler ist nicht verpflichtet tätig zu werden Makler darf nicht ohne Erlaubnis zugleich für Dritten tätig sein Sobald als Doppelmakler tätig: schriftliche Meldepflicht gegenüber beiden Auftraggebern (nur an Unternehmen keine Meldepflicht) Auftraggeber muss Provision zahlen
• Voraussetzungen für eine Vermittlungsprovision Maklervertrag Verdienstlichkeit (des Maklers, verdienstliche Tätigkeit, Namhaftmachung ist ausreichend) Kausalität (Maklertätigkeit muss in ursächlichem Zusammenhang mit dem Vermittlungserfolg stehen) Vermittlungserfolg (Geschäft muss zustande kommen) Adäquanz (passende, nützliche Tätigkeit des Maklers, kein Zufall!) Immobilienmakler hat Anspruch auf Provision selbst bei bloßer Namhaftmachung und ebenfalls bei Abschluss eines zweckgleichwertigen oder wirtschaftlich Gleichwertigem Geschäft, zB. Kauf statt Miete. Kein Provisionsanspruch besteht, wenn er selbst Vertragspartner wird. Provisionsanspruch bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis nur, wenn er unverzüglich auf dieses bestehende Naheverhältnis hinweist. Wenn das Konsumentenschutzgesetz zur Anwendung kommt muss die Bekanntmachung schriftlich erfolgen. 
• A-meta Geschäft Wenn zwei oder mehrere Makler zusammenarbeiten und sich die Provision teilen. Das wird vorab schriftlich festgehalten. Provision von Auftraggeber wird allerdings nur einmal geschuldet und an den Makler gezahlt, dessen Verdienstlichkeit nach dem Ermessen des Auftraggebers eindeutig überwiegt. Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts (=Vertragsabschluss/Willenseinigung mündlich möglich  Beweisbarkeit). Makler hat keinen Anspruch auf Provisionsvorschuss. Nachlässe, die der Auftraggeber dem Dritten gewährt, vermindern nur dann die Berechnungsgrundlage der Provision, wenn sie schon beim Abschluss des Geschäfts vereinbart worden sind. Der Makler kann keinen Ersatz der allgemeinen Kosten verlangen, außer es wurde vorher vereinbart. 
• Provisionssätze und Höchstgrenzen Höchstgrenzen der Vermittlungsprovision bei Kauf/Verkauf/Tausch: Bis 36.336,42 €  4 % Wert zwischen 36.336,42 € und 48.448,51 € „Einschleifregel“ fix 1.453,46 € Ab 48.448,51 €  3 % Höchstgrenzen der Vermittlungsprovision bei Mietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern: Länger als 3 Jahre oder unbefristet:3 Bruttomonatsmieten (BMM) vom Vermieter2 BMM vom Mieter Kürzer als 3 Jahre3 BMM vom Vermieter1 BMM vom MieterErgänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in unbefristetes Mietverhältnis ½ BMM vom Vermieter ½ BMM vom Mieter Höchstgrenzen der Vermittlungsprovision bei Geschäftsräumen: Eine Überwälzung der Provision des Vermieters auf den Mieter kann vereinbart werden. Länger als 3 Jahre oder unbefristet: 3 BMM vom Vermieter 3 BMM vom Mieter Vertrag zwischen 2 und 3 Jahren 3 BMM vom Vermieter 2 BMM vom Mieter Vertrag unter 2 Jahre 3 BMM vom Vermieter 1 BMM vom Mieter
• Berechnungsbasis Provision & Verjährung? Berechnungsbasis: Eine BMM beinhaltet den gesamten vereinbarten Mietzins exkl. Ust, also auch die Betriebskosten. Zu den genannten Provisionssätzen muss die USt zum Schluss dazugerechnet werden. Ob die Heizkosten zur Berechnungsbasis zählen, ist der Vollanwendungsbereich des MRG zu prüfen. Wenn MRG: zählen nicht zur Berechnungsbasis, wenn kein MRG (freie Mietzinsbildung): zählen sie zur Berechnungsbasis Anspruch auf Provision verjährt in 3 Jahren ab Fälligkeit. 
• Rücktrittsrechte des Verbrauchers (Immobilienvermittlung) Rücktrittsrecht nach § 3 KSCHG = Haustürgeschäft Wenn außerhalb der Geschäftsräumlichkeit des Maklers Und nicht von Kunden selbst angebahnt Durch schriftliche Erklärung kann Kunde innerhalb der Rücktrittsfrist (1 Woche nach Ausstellung des Schriftstücks wenn Rücktrittsbelehrung vorhanden, wenn diese nicht vorhanden ist kann man unbefristet zurücktreten) zurücktreten. Grundgedanke ist Schutz vor Überrumpelung Rücktrittsrecht nach § 3a KSCHGWenn Umstände, die für die Einwilligung maßgeblich waren und die der Makler als wahrscheinlich dargestellt hat, ohne Veranlassung des Verbrauchers nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind, (zB. Kunde bekommt doch keinen Kredit) so kann der Verbraucher binnen 1 Woche nach Aushändigung der schriftlichen Rücktrittserklärung  und dem Erkennen des Nichteintritt der „maßgeblichen Umstände“ schriftlich seinen Rücktritt erklären. Rücktrittsrecht nach §30a KSCHG: Von einer Vertragserklärung Zum Erwerb einer Wohnimmobilie (gilt nur für Erwerber!, nicht für Verkäufer/Vermieter) Zur Deckung des eigenen dringenden Wohnbedürfnisses oder für nahe Angehörige Wenn die Vertragserklärung am Tag der erstmaligen Besichtigung abgegeben wurde Frist: innerhalb einer Woche ab Ausfolgung einer Zweitschrift der Vertragserklärung mit schriftlicher Rücktrittsbelehrung, sonst 1 Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung (löst auch Maklervertrag auf) Rücktrittserklärung muss schriftlich erfolgen, es muss aber nicht begründet werden Zahlungen sind erst rechtswirksam, wenn sie nach Ablauf der Rücktrittsfrist vereinbart werden.
• Aufklärungspflichten des Maklers Schriftliche Übersicht über voraussichtliche Kosten Wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis Doppelmaklereigenschaft Für das Geschäfte wesentliche Umstände, zB Pfandrechte, Kontamination  schriftlich!
• Nebenkosten bei Erwerb/Miete Bei Kaufverträgen:  Grunderwerbssteuer 3,5%, Grundbuchseintragungsgebühr 1%, Kosten der Vertragserrichtung, Anliegerleistungen an Gemeinde (zB Anschlusskosten), VermittlungsprovisionBei Hypothekardarlehen: Vergebührung des Darlehensvertrages, Grundbuchseintragungsgebühr 1,2%, VermittlungsprovisionBei Mietverträgen: Vergebührung 1% des 3-fachen Jahresbruttozinses bei unbestimmter Vertragsdauer, bei bestimmter Vertragsdauer 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttozinses, Vertragserrichtungskosten, Vermittlungsprovision
• NOI NOI = Einnahmen, nach Abzug aller Kosten NOI = Nettomieteinnahmen (max. Bruttomiete minus Leerstand) - Betriebskosten sollte > Schuldentilgung sein => DSCR > 1 Je höher der Leerstand desto weniger Einnahmen hat der Investor niedriger ist der NOI niedriger ist die Cap-Rate (Rendite) niedriger ist der Immobilienwert (DCF) niedriger ist die DSCR   
• Cap Rate Kennzahl aus NOI und Immobilienwert (z.B. Verkaufspreis)                           NOI Cap Rate = ----------------------- = ……. %                      Immobilienwert Je höher die CR desto besser für den Investor, aber desto höher ist auch das Risiko für den Investor.
• DSCR Debt Service Coverage Ratio (DSCR) = Schuldendienstdeckungsgrad Misst die Relation zwischen NOI und jährlicher Kreditrückzahlung                               NOI DSCR = ---------------------------------------- = …..….                  jährliche Kreditrückzahlung DSCR ist abhängig vom Kreditbetrag, der Amortisationsdauer (nicht von der Kreditlaufzeit!), den Mieteinnahmen, dem Leerstand, dem Zinssatz, der Rückzahlungsvereinbarung und dem NOI. DSCR ist sehr wichtig für Banken, zumal diese Kennzahl zeigt, ob die Immobilie ausreichend Cash Flow produziert, um die Kreditrückzahlung sicherzustellen. Eine DSCR von beispielsweise 1,35 besagt, dass der Netto-Cash-Flow um 35 % größer ist als die Kreditrückzahlung des jeweiligen Jahres.
• LTV Loan to Value (LTV) LTV misst die Relation zwischen dem Kredit(rest)betrag und dem Immobilienwert            Kredit(rest)betrag LTV = ---------------------------- = ……. %             Immobilienwert zeigt wieviel % des Immobilienwerts die Bank finanziert (FK) und wieviel Eigenkapital (EK in %) der Investor einbringt (1 minus LTV). Üblicherweise sinkt der LTV während der Kreditlaufzeit aufgrund der Kreditrückzahlungen (reduzierter Kreditbetrag bei gleichbleibenden Immobilienwert). Trotzdem kann der LTV aufgrund einer niedrigeren Immobilienbewertungen auch plötzlich ansteigen und dadurch sogar einen LTV-Covenant-Bruch verursachen => event of default!
• Privatfinanzierung Kreditnehmer = Konsument private Immobilienfinanzierung mittels Hypothekarkredit, Bauspardarlehen, ... Gesetze, welche gelten: Konsument(enschutzgesetz) Verbraucherkreditgesetz Voraussetzungen: Bonität bzw. Rating des Kreditnehmers wird ermittelt Haushaltsrechnung => frei verfügbares Einkommen ? Sicherheiten (Hypothek, Gehaltsverpfändung, Bürgschaften) Kreditlaufzeit üblicherweise ab 10 Jahre Kreditzinssatz:  Geldmarktparameter + Marge = variable Verzinsung (z.B. 3-Mon-Euribor + Marge) und/oder Kapitalmarktparameter + Marge = fixe Verzinsung (z.B. SWAP + Marge) Kredittilgung: Annuität Kapitalrate Individuell teil(endfällig)
• Unternehmens- und Projektfinanzierung Kreditnehmer ist ein Unternehmen oder SPV Asset Deal (im Grundbuch ersichtlich) vs. Share Deal (im Firmenbuch ersichtlich) Projektfinanzierung• Finanzierung einer sich selbst tragenden Wirtschaftseinheit (Projekt, SPV)• Die finanzierenden Banken verlassen sich in ihrer Kreditentscheidung primär auf … den prognostizierten Cash Flow und die Aktiva des Projekts als Sicherheit (z.B. Hypothek ob des Objekts/der Liegenschaft) … für die Rückzahlung des Fremdkapitals (=cash flow related lending) off balance sheet financing: Um keine Belastung der Bilanzstruktur des Projekt-Sponsors herbeizuführen wird ein SPV geschaffen Specialised lending = Cash-Flow „produzierende“ Immobilien  kaufen/bauen + vermieten kaufen/bauen + verkaufen Event of default: Die Kreditrückzahlung ist von den aus der Immobilie resultierenden Einnahmen abhängig. Mangelnder Cash Flow führt zum event of default ! Immobilienarten: Bürogebäude, Retailgebäude (Einkaufszentren), Wohngebäude, Hotels
• Immobilien-Finanzierungs-Phasen Grundstücksphase (ertragsloses Grundstück, kurze Kreditlaufzeit) Errichtungsphase (risikoreichste Phase wg. Fertigstellungsrisiko) Investmentphase (Refinanzierung von Bestandsobjekten)
• direkte vs. indirekte Immobilieninvestition Direkte: regionaler und sektoraler Fokus (zB Vorsorgewohnung, Zinshaus) Realvermögen, keine Teilbarkeit geringe Liquidität Risiko konzentriert Indirekte: börsennotiert (zB Immobilienaktie, Hypothekenpfandbrief, Wohnbaubank-Wandelanleihe), nicht börsennotiert (offener & geschlossener Immobilienfonds, Immobilienaktienfonds) Finanzvermögen hohe Liquidität Risikostreuung
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• IMMO VERWALTUNG UND STEUERRECHT FEHLT NOCH hier nicht erfasst
• Aufgaben und Befugnis eines Verwalter Interessenwahrung Vorausschau Information der Eigentümer mit welchen Aufwendungen und Erträgnissen sie zu rechnen haben. Rechnungslegung Hinweispflicht auf nahe Naheverhältnis Angebotseinholung Kostenvoranschlag einholen Mahnung, Klags- und Kontoführung Auskunftspflicht über den Inhalt des Verwaltungvertrages
• Abrechnung im WEG-Haus Aufteilung von Aufwendungen:Nach Mieteigentumsanteil, wenn gemeinsame Sache nicht vom einzelnen zu tragen kein wirksamer abweichender Verteilungsschlüssel keine abweichende Abrechnungseinheit Allgemeiner Aufteilungsschlüssel Nach Verhältnis der Miteigentumsanteile Abweichender Aufteilungsschlüssel Beispiel: einzelne Eigentümer können Lift nicht nutzen Abweichende Abrechnungseinheit Wird nach einem anderen Schlüssel aufgeteilt Abweichende Vereinbarungen bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer --> schriftlichBei Eigentümerwechsel werden diese nicht berührt Aufteilung von Erträgnissen Ertrag aus Vermietung der Eigentumswohnung steht dem Eigentümer zu allgemeine Teile auf Anteile aufteilen Rücklage Zweck: Ansparung von Mitteln für hohe nicht jährlich wiederkehrende Ausgaben für Erhaltungs- und VerbesserungsarbeitenHöhe: muss nach den voraussichtlichen Aufwendungen festgesetzt werden Unterschied Rücklage MRG und WEGWEG= Reparaturrücklage ist tatsächlich angespartes SondervermögenMRG= Hauptmietzinsreserve fiktive Berechnung kein tatsächlich vorhandenes Vermögen
• Beschlüsse (Immoverwaltung) Wirksamkeit Voraussetzungen und anfechtungsmöglichkeiten? Beschluss ist erst wirksam wenn alle Eigentümer Gelegenheit zur Äußerung bekommen haben. innerhalb der Versammlung oder auf schriftlichem Weg Anfechtungsmöglichkeiten: Anfechtung wegen formeller Mängel: keine Verständigung über Versammlung Falsche Anschrift zu kurz vor dem Termin keine Nennung des Beschlussgegenstandes Anfechtung wegen Gesetzwidrigkeit Verstoß gegen zwingende Vorschriften wenn wirtschaftliche Nachteile drohen kann die Mehrheit dagegen berufen Verstöße gegen den Grundsatz der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit, Zweckmäßigkeit Anfechtung wegen des Fehlens der erforderlichen Mehrheit unrichtige Zählung der Stimmen Mangel bei der Vertretung
• Eigentümerversammlung Zweck: Willensbildungsprozess der Eigentümergemeinschaft Einberufung: alle 2 Jahre Übersendung der Einladung: Einholung eines aktuellen Grundbuchsauszuges, die zur Beschlussfassung anstehenden Gegenstände müssen enthalten sein. Aussendung mind. zwei Wochen vor Versammlungstermin--> schriftlich Unterlagen Anwesenheitsliste Liste für Abstimmungen Abrechnung des letzten Jahres Kontoauszug Durchführung Anwesenheitsliste kontrollieren Begrüßung Erläuterungen Beschlussfassung Schließung Nachbearbeitung Protokoll Erledigung des Besprochenen
• Haupteigentümerabrechnung Zeigt Zahlungsfluss meist vierteljährlich
• Hauptmietzinsabrechnung bis spätestens 30.6 Einnahmen- Ausgaben = Mietzinsreserve
• Betriebskosten Wassergebühren Rauchfangkehrerkosten Kanalräumung Entrümpelung Müllabfuhr Schädlingsbekämpfung Beleuchtungskosten Versicherungen Hausbetreuungskosten Anteil an besonderen Aufwendungen (Aufzug, Gartenanlage, ..)
• In welchen Fällen kommt der Richtwertmietzins zur Anwendung? Bei Neuvermietung von Kat. A, B od. C Wohnungen ab 01.03.1994, sofern kein Freier oder Angemessener Mietzins vereinbart wurde.
• In welchen Fällen kommt der Kategoriemietzins zur Anwendung? Bei Altmietverträgen (Mietverträge vor 01.03.1994 abgeschlossen), sofern nicht Freier oder Angemessener Mietzins vereinbart wurden.
• Kann für einen U-Bahn Anschluss ein Lagezuschlag verrechnet werden? Nein, da nur ein Lagezuschlag verrechnet werden darf, wenn die Lage des Objekts besser als eine durchschnittliche Lage ist.
• Immobiliensteuerrecht Sonderausgaben §18 EStG Mind. 8-Jährig gebundene Beiträge vom Wohnungswerber zur Schaffung von Wohnraum an Bauträger = Wohnbauförderung Beiträge für die Errichtung von Eigenheimen (mit Rechnung) Ausgaben zur Sanierung (mit Rechnung) Rückzahlungen von Darlehen für Wohnräume (Darlehen + Zinsen) Höchstbetrag 2.920 € / Jahr, Alleinverdiener: + 2.920 €, mind. 3 Kinder: + 1.460 € Davon ¼ der Einkünfte abziehen   
• Einkünfte aus V&V §28 EStG Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen Sachinbegriffe = Gesamtsache Überlassung von Rechten (gewerbl. Schutzrechte) Veräußerung von Miet- & Pachtzinsforderungen Besonderheiten:-) Instandhaltungsaufwand: sofort steuerl. Geltend machen der auf 10 J. aufteilen-) Instandsetzungsaufwand: zwingende Verteilung auf 10 Jahre bei Wohngebäuden-) Fünfzehntelabsetzung: Verteilung 15 Jahre Vermietung von unbeweglichem Vermögen + zusätzliche Leistungen = Gewerbebetrieb (Camping, Hotel)
• Werbungskosten Immosteuerrecht Aufwendungen und Ausgaben, die durch eine Vermietungstätigkeit veranlasst sind Nicht abzugsfähig: Aufwendungen der privaten Lebensführung (=Aufteilung der Kosten nach qm²) Bsp: Absetzung für Abnutzung (AfA), Erhaltungsaufwendungen, Betriebskosen, Zinsen
• Für was darf ich AfA in Abzug bringen? Wie berechne ich diese? AfA nur für Gebäude (nicht Grdstk). Kann bereits ab Fertigstellung und vor Erzielung von Mieteinnahmen, jedoch bei Absicht zur zukünftigen Vermietung in Abzug gebracht werden. Nicht bei Privatnutzung. Wirtschaftliches Eigentum muss vorliegen. BMGL bei entgeltlichem Erwerb Addition aus: Kaufpreis lt. Kaufvertrag (inkl. übernommener Schulden, Verpflichtungen)  GrESt Eintragungsgebühren (Grundbuch) Vermittlungsprovision Notar- und Anwaltskosten Steuerberatungshonorare Übersetzungskosten Schätzungskosten = Gesamtkaufpreis-  Wert von Grund + Boden (20% des Gesamtkaufpreises)= GEBÄUDEWERT AfA Satz: 1,5% (oder 2% bei Gebäuden vor 1915) unentgeltlicher Erwerb: Schenkung, Erbschaftkeine eigene BMGL: AfA des Rechtsvorgängers fortsetzen (GrESt  nicht abzugsfähig) erstmaliger Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus V&V und wenn seit Beendigung der Vermietung durch Vorgänger 10 Jahre vergangen sind BMGL: fiktive Anschaffungskosten (Liegenschaftsbewertung)
• Instandhaltung Austausch unwesentlicher Gebäudeteile (<25%) Keine wesentliche Erhöhung des Nutzwertes Bei Zahlung in voller Höhe abzugsfähig oder Verteilung auf 10 Jahre Bsp.: laufende Wartungsarbeiten, Reparaturen, Austausch einzelner Fenster, Ausbessern des Verputzes
• Instandsetzung Austausch wesentlicher Gebäudeteile Wesentliche Erhöhung des Nutzwertes oder Nutzungsdauer, aber nicht Anschaffung/Herstellung Instandsetzungsaufwendungen für Wohngebäude zwingend auf 10 Jahre verteilt abzusetzen, sofern nicht vorher mit Subventionen zu verrechnen Instandsetzungsaufwendungen für Büro- und Geschäftsgebäude können im Jahr der Bezahlung sofort abgesetzt werden, aber Gegenverrechnung Förderungen Bei gemischter Nutzung Aufteilung nach Zuordenbarkeit bzw. Verhältnis Nutzflächen  (< 20% bleibt außer Betracht) Bsp.: Austausch(>25%) von Fenstern, Türen, Dach, Stiegen, Trockenlegung von Mauern, neue Wärmedämmung, energiesparende Investitionen
• Herstellung Vergrößerung Gebäude Änderung der Wesensart (leerer Dachboden zu Loft) Über Instandsetzung hinausgehende Verbesserungsmaßnahmen Saldierung mit Subventionen, wenn begünstigt Rest auf 15 Jahre (Fünfzehntel Absetzung) zu verteilen, sonst Verteilung auf Restnutzungsdauer 15tel Absetzung möglich bei: Aufwendungen gemäß §3-5 MRG (= Erhaltungsmaßnahmen, Verbesserungsarbeiten, Wohnungszusammenlegungen) Sanierungsmaßnahmen mit Förderungszusage Sanierungsaufwendungen bei Denkmalschutz  Werbungskosten Weiterführung der 15tel Absetzung bei: unentgeltlichen Übertragungen Keine Weiterführung bei: entgeltlicher Übertragung, privater Nutzung, Einlage ins Betriebsvermögen Bsp.: Aufstockung eine Gebäudes, Zusammenlegung von Wohnungen, Versetzung von Zwischenwänden, Einbau Bad + WC
• Zehntelabsetzung bei: Außergewöhnlichen Wertverlusten (bei Brand, Bruch) auf Antrag auf 10 Jahre verteilt  Werbungskosten Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand Übertragung des Gebäudes Weiterführung der 10tel Absetzung bei: privater Nutzung, Einlage ins Betriebsvermögen, unentgeltlicher Übertragung Keine Weiterführung bei entgeltlicher Übertragung
• GrEST Unentgeltlicher Erwerb Bemessungsgrundlage: 3-facher Einheitswert Steuersatz: 2% (Familien) bzw. 3,5 % Entgeltlicher Erwerb: Bemessungsgrundlage: Gegenleistung (Verkaufspreis) Steuersatz: 2% bzw. 3,5 %

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