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Bestandvertrag/pachtvertrag/mietvertrag MRG extra kapitel

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• was ist der vollanwendungsbereich des MRG dazu gehören prinzipiell nur raummiete (auch abstell lade und parkflächen) (§1 abs 1 MRG) in sachen vor 1953 gebaut wurden (siehe abs 4) aber wird auch von der rsp auf miete von grundstücken zwecks errichtung von wohn und geschäftsraumsuperädifikaten analog angewendet.
• was ist der vollanwendungsbereich des MRG dazu gehören prinzipiell nur raummiete (auch abstell lade und parkflächen) (§1 abs 1 MRG) in sachen vor 1953 gebaut wurden (siehe abs 4) aber wird auch von der rsp auf miete von grundstücken zwecks errichtung von wohn und geschäftsraumsuperädifikaten analog angewendet.
• warum ist die unterscheidung zwischen geschäftsraum und wohnungsmiete im MRG wichtig unterscheidungskriteriuem: vertragszweck bei vertragsschluss. es geht nicht um gewinn sondern vielmehr ähnlich dem unternehmerbegriff um eine auf dauer angelegte organisation eines unternehmens. unterschiede gibt es im Mietzinsobergrenzen (§29) zulässigkeit von befristungen und kündigungsschutz(§30) aufwandsersatz (§10) eintrittsrechte (§§12-14)
• was sind die vollausnahmen nach §1 abs 2 MRG grob gesprochen betriebswohnungen und studenten/schüler heime karitative oder humanitäre organisationswohnungen dienstwohnungen halbjährllich befristete ohne kündigung erlöschende mietverträge erholungs/freizeit- zweitwohnungen mietgegenstände mit nicht merh als 2 selbständige wohnungen/geschäftsräumlichkeiten (nachträgliche dachboden schaden nicht)
• welche bestimmungen werden im partiellen anwendungsbereich des MRG angewendet Bestandschutz (§§29-36) Mietrecht im Todesfall (§14) Kaution (§16b) sowie die übergangregelung für noch bestehende verträge: wertbeständigkeit des mietzinses (§45) Hauptmietzins bei vertragseintritt nach §14 (§46) Kündigung (§49)
• grob umrissener teil- anwendungsbereich MRG gebäude ohne zuhilfenahme öffentlicher mittel nach 1953 erbaut dachbodenausbauten (bewilligung nach 2002) erbaut neu errichteter zubau (bewilligung nach 2006 sept) wohnungseigentum (wenn das gebäude nach 1945 baubewilligt)
• sachlicher anwendungsbereich des MRG grundsätzlich nur für hauptmietverträge anwendbar, dies ist der fall bei mietvertrag mit:  dem eigentümer des objekts vertreter der miteigentümer des objekts fruchtnießer der liegenschaft (nicht aber wohnung) generalmieter/pächter des ganzen hauses wohnugseigentümer alle anderen fälle nur untermiete (§2 abs 2 MRG)
• was passiert wenn ein mietvertrag zwischen dem generalmieter und dem hauseigentümer erlischt der primär bestandgeber tritt in die hauptmietverträge zwischen dem ehemaligen generalmieter und dem objektmieter ein  (§2 abs 1 S6)
• unterschiede hauptmiete und untermiete im MRG sie können erleichtert gekündigt werden untermietzins darf den hauptmietzins um 50% übersteigen (§26)
• fristen im bestandrecht es macht keinen unterschied zwischen erfüllungs und gewährleistungsansprüchen, die frist des §933 ist daher unbeachtlich.
• Pflichten des Bestandgebers im ABGB übergabepflicht: er hat die sache in brauchbaren (iZw ist mittlere brauchbarkeit geschuldet) zustand zu übergeben erhaltungspflicht (§1096) dispositiv: die bestandsache, sowie allgemeine teile des hauses muss im brauchbaren zustand erhalten werden auf eigene kosten. (bedeutet auch anpassung an die örtlichen komfortvorstellungen) störungen (§1096 abs 1 S1): er darf selbst den bedungenen gebrauch nicht stören und hat dritte störungen zu unterbinden (durch nachbarrecht) und notfalls zu kündigen. wiederherstellungspflicht: ausser bei ausserordentlichen zufällen (§1104)
• vorgehen wenn der bestandgeber seine pflichten nicht erfüllt der bestandnehmer kann auf erfüllung, unterlassung oder auf schadenersatz klagen. der mietvertrag entfaltet schutzwirkung zugunsten mitbewohner des bestandnehmers, aber nicht zufällige besucher/kunden.
• zinsminderung im ABGB ist das bestandstück bei übergabe mangelhaft oder wird es während der bestandzeit mangelhaft treten die verschuldensunabhängigen zinsminderungansprüche des §1096 abs 1 S2 ex lege ein. sphärentheorie: neutrale sphäre oder bestandgebersphäre zinsminderung, bestendnehmersphäre keine zinsminderung zinsminderung entfällt durch verzicht (zb weitere bezahlung ohne vorbehalt) vorwegverzicht ist aber nicht möglich bei unbeweglichen sachen (§1096 abs 1 letzter satz, §§8,9 KSchG)
• unterschiede zum ABGB erhaltungspflicht im MRG §3 MRG vermieter hat haus nur ortsüblichen standard zu erhalten und erhebliche gefahren beseitigen. umfang wird in §3 abs 2 näher festgelegt. die einzelnen mietobjekte müssen nur soweit zur behebung ernster schäden des hauses oder gesundheitsgefährdung instandgehalten werden. der mieter muss seinen eigenen mietgegenstand warten (§8 abs 1)
• erhaltungsarbeiten im MRG §3 abs 3 (nicht priviligierte) erhaltungsarbeiten sind nur durchzuführen wenn die kosten aus den mietzinsreservender letzten 10 jahre oder künftigem hauptzinseinnahmen gedeckt werden können. privilegierte arbeiten (§3 abs 3 Z2 lit a-c) sind ohne diese deckung durchzuführen arbeiten kraft öffentlich rechtlichen arbeiten sicherheit von personen oder sachen wasser-licht gasleitungen beheitzugns kanalisations und sanitäre anlagen
• unterschied MRG verbesserung des mietobjekts anders als im ABGB hat vermieter gemäß §4 MRG taxativ aufgezählte nützliche verbesserungen durchzuführen. (zb wasser, licht gasleitungen, sanitäranlagen...) mietzinserhöhung oder vorfinanzierung kommen nicht in betracht, nur 10 jahre mietzinsreserven
• unterschied MRG wiederherstellungspflicht der vermieter hat im ggsatz zu §§1104,1112 ABGB gänzlich zerstörte oder unbrauchbar gewordene bestandgegenstände wiederherzustellen wenn sie von versicherungen gedeckt wird (§7 MRG)
• was ist unter vertragsgemäßen gebrauch des mieters im bestandrecht zu verstehen (§1098) er darf die sache nur vertragsgemäß gebrauchen. umfang ist iZw nach ortsgebrauch und verkehrssitte. der mieter hat ansonsten unterlassung und schadenersatz (§1111) kündigung nur bei erheblich nachteiligen gebrauch (§1118, §30 abs 2 Z 3 MRG)
• veränderungen (verbesserungen am bestandobjekt) durch den mieter schon im abgb §1098 zugestanden sofern substanz des hauses nicht verletzt wird und leicht wieder zu beseitigen sind. (zb stromleitung, wasserleitung wc) §9 abs 1 MRG: (ansonsten besitzstörungsklage bei eigenmächtigen vorgehen) unwesentliche veränderungen: braucht keine zustimmung des vermieters (malereien, tapezierung...) wesentliche veränderung: ist vermieter anzuzeigen, keine ablehnung nach 2 monaten ist zustimmung. eine verweigerung ist nicht möglich wenn §9 abs 1 Z1-7 MRG erfüllt ist. die zustimmung kann aber an eine widerherstellungspflicht gekoppelt werden (§9 abs 3)
• instandhaltung (wartung) der bestandsache vom mieter §1096 muss vermieter instandhalten, im vollanwendungsbereich laut §3 abs 2 Z2 der mieter (sofern keine ernsten schäden des hauses oder gesundheitsgefährdung) anzeigepflicht des bestandnehmers: dem bestandgeber obliegende arbeiten sind anzuzeigen (§8 abs 1 S3) ansonsten verlust der zinsbefreiung/schadenersatzpflichtig. (ein schriftformgebot wäre aber gröblich benachteiligend) macht der bestandgeber eine dem bestandnehmer obliegende arbeit hat er aufwandsersatzanspruch nach den regeln der GoA (angewandte GoA, also ist keine geschäftsführungsabsicht erforderlich)  (§1097) ansonsten §10 MRG ersatz für ganz bestimmte aufwendungen (zb wasserboiler)
• Vertragsübernahme im bestandrecht grundsätzlich bedarf eine vertragsübernahme der zustimmung aller parteien ohne zustimmung des bestandgebers im MRG kraft gesetz: §12 MRG eintritt naher angehöriger unter lebenden §14 MRG von todes wegen §13  MRG wohnungstausch §12a MRG unternehemsveräußerung und verpachtung
• Unterbestandgebung des Mieters §1098 grdsl möglich in unterbestand zu geben sofern kein verbot §11 MRG,  ein untermietverbot ist nur gültig wenn ein wichtiger grund gegeben ist (insbes gem abs 1 Z1-4)  endet der hauptmietvertrag erlischt nicht automatisch der unterbestandvertrag, doch kann auf räumung geklagt werden da keine geschlossene titelkette endet nur der untermietvertrag kann nicht direkt gegen den untermieter vorgegangen werden sondern muss gegen hauptmieter vorgehen.
• wie wird die mietzinshöhe bestimmt im ABGB innerhalb der grenzen der sittenwidrigkeit im MRG in den §§16ff MRG beschränkt. begründet teilnichtigkeit (überhöhte zahlungen können kondiziert werden selbst bei kenntnis der zahlung) die innerhalb von 3 jahren ab zahlung geltend zu machen ist. es gibt 3 fallgruppen der miezinsbeschränkung angemessener mietzins richtwertsystem kategoriemietzins
• wie wird der angemessene hauptmietzins festgelegt der angemessene hauptmietzins darf in allen fällen des §16 abs 1-5 und abs 10 und 11 vereinbart werden. es ist der für den vermieter hcöhstzulässige mietzins, im ergebnis der ortsübliche mietzins/marktpreis. der unterschied ist zum abgb nun das der zins gerichtlich überprüfbar ist (im abgb gibts nur wucher oder laesio für krasse fälle)
• wie wird der richtwertmietzins festgelegt gilt für die ausstattungskategorien A-C die nicht im §16 abs 1 erfasst sind es wird eine fiktive "normwohnung" festgelegt und von der zu und abschläge gemacht die nicht ausgewisen werden müssen. (einzige ausnahme wenn man lagezuschlag geltend macht)
• kategoriemietzins D seit änderungen gibt es kategoriemietzins nur mehr für substandardwohnungen der Kategorie D der einen festen preis hat eine unbrauchbare wohnung fällt immer unter diese kategorie, ausser sie wird ausgebessert innerhalb 3 monate maßgebender zeitpunkt für kategorie ist der vertragsabschluss.
• Befristete bestandverhältnisse im ABGB grdsl automatisch durch zeitablauf. einvernehmliche verlängerung ist möglich zur stillschweigenden wiedervermitung kommt es wenn wenn der gebrauch der sache fortgefahren wird und der bestandgeber es dabei belässt. (vermutung greift nicht wenn reichtzeitig eine ablehnende erklärung gegeben wird) rsp: §1115 sie verlängert sich immer um die zinsperiode (meistens also um ein monat) jederzeit aus wichtigem grund kündigbar (§1117 gründe des bestandnehmers, §1118 gründe des bestandgebers)
• befristete mietverhältnisse im MRG nur mehr im rahmen der §29 abs 1 Z3 lit a und b zulässig. ein unbedingter endtermin bei sonstiger nichtigkeit muss schriftlich vereinbart werden geschäftsräume können beliebig befristet werden (lit a) wohnungen nur mit einer mindestfristdauer von 3 jahren (lit b) das gilt auch für verlängerungen (§29 abs 4)
• wirkungen von befristeten verträgen im MRG stillschweigender verzicht auf ordentliche kündigung für die vereinbarte zeit, nur ausserordentliche köndigung der mieter einer wohnung hat das unverzichbtare und unbeschränkbare recht den mietvertrag nach im endeffekt 16 monaten zu kündigen (siehe §29 abs 2) werden voraussetzungen des §29 abs 1 Z3 und abs 4 nicht erfüllt kommt nur wichtige kündigung der §30-33 in betracht nichtauflösung nach befristung führt zur einmaligen erneuerung von 3 jahren. (danach auf unbestimmte zeit)
• unbefristete bestandverhältnisse nach ABGB §1116 jederzeit durch ordentliche kündigung zu den kündigungsterminen und einhaltung der fristen auflösbar. (kündigungsfristen §560 ZPO) daneben auch ausserordentliche kündigung möglich
• wichtige kündigungsgründe des MRG der vermieter kann  nur bei wichtigen grund kündigen (generalklausel §30 abs 1).  dieser ist insbesondere bei erfüllung der spezialtatbestände des abs 2 gegeben vertragsverletzungen des mieters in §30 abs 2 Z1-3 mangelnder bedarf des mieters in §30 abs 2 Z4-7 dringender eigenbedarf des vermieters §30 abs 2 Z8-11 und §31 sonstiger tatbestände (§30 abs 2 Z12-16) gründe sind unverzüglich geltend machen sonst droht annahme eines verzichtes.
• wann ist ein sog ausmietungsschaden zu ersetzen §36 MRG ein vermieter der aus dringenden eigenbedarf (§30 abs 2 Z8-11) oder sonstigen tatbeständen (Z13-16) gekündigt hat und nicht entsprechend benutzt hat den ausmietungsschaden zu ersetzen.
• verhältnis von bestandnehmern zu dritten eigentumserwerbern wurde die bestandsache noch nicht übergene und die sache veräußert, so ist der erwerber nicht an den bestandvertrag gebunden (kauf bricht miete) er ist an SE ansprüche gegen den veräußerer verwiesen wurde die sache schon übergeben (§1120,1121) so gibt es neben SE ansprüchen auch eine vertragsübernahme durch den erwerber (kauf bricht nicht miete). auch übernommen wird von einem ersteher im exekutionserwerb (ausser sittenwidrig) oder analog von vermietung durch fruchtnießer und anschließendem ende des fruchtgenuss. §2 abs 1 MRG der übernehmer ist hier auch an nicht verbücherte hauptmietverträge gebunden, aber ungewöhnliche nebenabreden gelten nur wenn er sie kannte oder kennen musste
• folgen der vertragsübernahme aufgrund kauf bricht nicht miete hA befristete verträge werden dadurch auf unbefristete mit gesetzlicher kündigungsfrist umgewandelt. alle anderen nebenabreden blieben aufrecht. §1120 S1 der erwerber kann kündigen innerhalb der gesetzlichen frist, oder einer noch kürzeren vereinbarten frist. der evtl kündigungsschutz des MRG bleibt aber aufrecht. dieses kündigungsrecht besteht aber nicht wenn der bestandvertrag im grundbuch einverleibt wurde gem §1095. es bleibt bei den ursprünglichen kündigungsvereinbarungen.

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