Immobilienverwaltung und -bewirtschaftung (Fach) / Wohnraummietvertrag (Lektion)

Grundlagen Wohnraummietvertrag

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• Was sind Wohnräume sind Räume die zum dauernden Aufendhalt für Menschen geeignet sind, lichte höhe 2,50
• Was sind ganze Zimmer Ganze Zimmer sind Raüme mit einer Mindestgrösse von 10 Qm.
• Was sind halbe Zimmer /kammern Halbe Zimmer sind Räume mit 6-10 Qm
• Öffentlichgeförderter Wohnungsbau Vermieter darf die Wohnung nur an interessenten mit Wohnberechtigungsschein Vermieten. angegebene größe des Scheines darf nicht überschritten werden. Wirtschaftliche Lage
• Definition Miete Zeitweise überlassung einer Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch gegen Entgeld
• Mindestvertragsinhalte Wohnungsmietvertrag Vertragspartner Mietobjekt genaue Bezeichnung Beginn ggf. Ende des Mietverhältnisses Entgelt (Miete) ggf. Weitere Regelungen
• Zustande kommen eines Mietvertrags Durch Einigung, Antrag und Annahme zwei übereinstimmender Willenserklärungen. Formfreiheit: ausser Verträge die über einem zeitraum von mehr als einem jahr abgeschlossen werden dort ist die Schriftform anzuwenden.  sonst auch wirksam jedoch kündigung erst nach ablauf eines Jahres möglich
• Formularmietverträge was sind AGB NÁCH § 305 BGB sind allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen Vorfurmulierten Vertragsbedingungen die eine Vertragspartei bei Abschluss der anderen Vertragspartei stellt. Individuell ausgehandelte Klauseln verdrängen Vordruck Verbot: alle Regelungen in Formularmietverträgen die den Vertragspartner entgegen den geboten von Treu und Glauben benachteiliegen sind unwirksam.
• Frei Finanzierte Wohnungen Frei Verfügbar sind alle frei finanzierte Wohnungen, alle wohnungen ohne öffentliche förderung oder wo die Förderung abgelaufen ist  Miethöhe ist Frei verhandelbar einziege Barriere § 291 Wucher 50% über Mietspiegel §5 Wistg Mietüberhöhung 20 % über Ortsüblicher Vergleichmiete.
• Zweckgebundene Wohnungen Bei Zweckgebundenen Wohnungen handelt es sich um Wohnungen die bei der Vermietung Ein-bzw. Beschränkungen unterliegen. - Öffentlichgeförderte Mietwohnungen: Belegungs- und Mietbindungen WBS: Der Vermieter einer öffentlich geförderten Mietwohnung darf die Wohnung nur einem Wohnungssuchenden nur dann Überlassen wenn er einen Wohnberechtigungsschein hat und die dort angegebene größe nicht überschritten wird.
• Belegungsgebundene Wohnungen Belegungsrechte: Das Recht einer zuständigen Stelle vom Eigentümer zu fordern, das er die Wohnung an einen Wohnungssuchendem mit Wohnberechtigungsschein überlässt. Benennugsrechte: Das Recht der Zuständigen Stelle mindestens 3 Wohnungssuchende zur Auswahl zu benennen. Besetzungsrechte: Das Recht der zuständigen Stelle einen Wohnungssuchenden zu bestimmen, den der Eigentümer die Wohnung überlassen muss.
• Mietgebundene Wohnung Sind Wohnungen die einer gewissen Höchstmiete unterliegen
• Zweckentfremdungsverbot Durch das Zweckentfremdungsverbot kann dem Vermieter untersagt werden den bestehenden Wohnraum durch umwidmung zu anderen als zu Wohnzwecken zu nutzen.  Er ist weiterhin gezwungen leerstehenden Wohnraum zu vermieten.
• Hauptpflichten des Vermieters Er Muß dem Mieter die Vermietete Sache zu einem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen. Und während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten
• Gebrauchüberlassungspflicht Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter die Mietsache zu überlassen. Die Überlassungspflicht wird dadurch erfüllt das der Vermieter dem Mieter besitz an der Wohnung verschafft (Schlüsselübergabe.
• Erhaltungspflicht Instandhaltung: laufend anfallende Reparaturen um die Wohnung im Vertragsgemäßen zustand zu halten  Instandsetzung: behebung von baulichen Mängeln zur wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Umlegung durch Schönheitsreparaturklausel oder Kleininstandsetzungsklausel.
• Nebenpflichten Durchsetzung des bestimmungsgemäßen gebrauchs: Der Vermieter muß den Mieter vor Störungen schützen die über das übliche Maß hinnausgehen. Er muß gegen Störungen vorgehen die dem Mieter im Genuss oder in der Benutzung seiner Mietwohnung beeinträchtigen. z.B Musik ungeziefer ... Verkehrssicherungspflicht: Vermieter muß Schutzvorkehrungen treffen, gefahrenvermeiden und entstandene Gefahrenquellen zu beseitigen. z.B Reinigung und Freihaltung der Gehwege vor den Häusern, Ausreichende Beleuchtung Kann umgelegt werden auf den Mieter per Vereinparung jedoch trifft den Vermieter dan die Überwachungspflicht. Fürsorge und Treuepflicht: Aufklärungs und Informationspflicht z.B. Modernisierungsmaßnahmen. Tragen der auf der Mietsache ruhenden Lasten Verwendungsersatzpflicht  
• Pflichten des Mieters Hauptpflicht Zahlung der Miete
• Nebenpflicht des Mieters Obhutspflicht: Der Mieter ist verpflichtet während der Mietzeit mit der gemietete Sache pfleglich und sorgfältig umzugehen, sie vor Gefahren zu schützen und Sie zum bestimmungsgemäßen gebrauch zu nutzen. z.B. Lüften,Reinige, schließen der Fenster bei unwetter, bei lägerer abwesenheit für die Betreuung der Wohnung sorgen.
• Nebenpflichten des Mieters Anzeigepflicht Der  Mieter muß dem Vermieter unverzüglich von Mängeln oder nichtvorhergesehenen Gefahren für die Mietsache Mitteilung machen.
• Nebenpflicht des Mieters Duldungspflicht Maßnahmen zur Instandhaltung Bzw. Instandsetzung hat der Mieter stehts zu dulden. Betreten und Besichtigen der Mieträume durch den Vermieter. eine allgemeine Besichtigung wird in Abständen von 2 Jahren als zulässig angesehen. Ist das Mietverhältnis gekündigt oder ist der Mieter darüber unterrichtet, dass der Vermieter das Haus verkaufen will muß der mieter dafür sorgen, dass die Mietwohnung während der ortsüblichen Besuchszeiten (i.d.R. 10 bis 13 und 15 bis 18 Uhr) vom vermieter und den Kaufinterresenten besichtigt werden kann. Der Mieter ist 24 Stunden vorher zu unterrichten. Pfandrecht bei hohen Rückständen bei verweigerung Einstweilige verfügung
• Rechte des Vermieters - Ersatz des Schadens durch den Mieter bei Schuldhaften verletzens der Obhutspflicht. - Abmahnung bei Verletzung der Sorgfaltspflichten und bei vertragswidrigem  Gebrauch. Bei erfolgloser Abmahnung Klage auf Unterlassung und Schadensersatz. - Nach erfolgloser Abmahnung fristlose Kündigung. Vermieterpfandrecht und Selbsthielferecht - Der Vermieter hat für Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Vermieterpfandrecht an den in der Wohnung eingebrachten Sachen. - Sachen die der Mieter zum Leben oder zur durchführung seiner Erwerbstätigkeit benötigt sind unpfändbar. - Das Pfandrecht erlischt mit der Entfernung der Sachen aus den Mieträumen, es sei denn, die Entfernung geschieht ohne wissen oder unter Wiederspruch des Vermieters Selbsthilfe
• Rechte des Mieters Vorrangiger Erfüllungsanspruch -auf Überlassung und Gebrauchsgewährung, - auf Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs oder ganz allgemein Gewährleistungsansprüche Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands, d.h. Mängelbeseitigung auf minderung des Mietzinses nach Anzeige des Mangels Aufwendungsersatz.
• Laufzeit des Mietvertrags Befristeter Zeitmietvertrag: Nur dann wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit 1. Die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen will. 2. die Mieträume in zulässigerweise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder  3. die Räume an einem zur Dienstleistung verpflichteten Mieter vermieten will
• Betriebskosten als Pauschale Betriebskosten sind durch eine Pauschale abgegolten. Der Vermieter braucht keine Abrechnung über die Betriebskosten zu machen Erhöhung nur möglich wenn dies vertraglich vereinbart wurde oder eine Erhöhung gesetzlich zugelassen ist
• indexmiete Miete wird durch den Preisindex des statistischen Bundesamt ermittelt - erhöhung durch einseitige Erhöhung in Textform höchstens Indexveränderung - mit beginn des übernächsten Monats
• Staffelmiete In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. - mindestens 1 jahr unverändert - keine Mieterhöhung möglich nur Betriebskosten - Bis zu 4 Jahren mit Kündigungsverzicht 
• Schönheitsreparaturen Anstreichen,Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken Streichen der Fußböden, Heizkörper und Rohre Streichen der Innentürenund Fenster und der Aussentüren von Innen

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