Immobilienverwaltung und -bewirtschaftung (Fach) / BWBV2012 (Lektion)

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• Was umfasst der Begriff des Immobilientreuhänders? Immobilienmakler (vermittelt Immobilien)Immobilienverwalter (verwaltet Liegenschaften)Bauträger ( Organisiert Bauvorhaben)
• Wie berechnet sich das Verwaltungshonorar für MRG Häuser? 10% den Bruttomietzinses pro Jahr, mind. 2 Promille des Neubauwertes.Verwaltungsgebühr: Kat A 3,43 €/m² Beispiel zu rechnen:1. Verwaltungshonorar: Jahresbruttomietzins *10% / 122. Verwaltungsgebühr: Nutzfläche* 3,43€ / 12Mieter bezahlt niedrigeres, Differenz wird vom Eigentümer bezahlt.  
• Welche Steuersätze gibt es? Wohnzwecke: 10% Betriebskosten: 10% Garage, Keller: 20 % nur wenn es einen eigenen Vertrag dafür gibt!
• Vergebührung Unbestimmte Vertragsdauer: Bruttomietzins * 12 * 3  davon 1 % Bestimmte Vertragsdauer: Entsprechend der Vertragsdauer vervielfachten Jahreswert, höchstens das 18fache. Bruttomietzins * 12 * x  davon 1% Bestandsvertrag: Bruttomietzins * 12 * 3  davon 1 %
• Spitzenausgleich Verrechnung von Guthaben bzw. Schuld der Betriebskosen mit den Mietern bis zwei Monate nach Abrechnung, spätestes bi 01.08 zu zahlen.
• Betriebskosten Wassergebühren Rauchfangkehrerkosten Kanalräumung Entrümpelung Müllabfuhr Schädlingsbekämpfung Beleuchtungskosten Versicherungen Hausbetreuungskosten Anteil an besonderen Aufwendungen (Aufzug, Gartenanlage, ..)
• Haupteigentümerabrechnung Zeigt Zahlungsfluss meist vierteljährlich Instandhaltung : nicht wesentliche Veränderungen am Gebäude. Instandsetzung: wesentliche Veränderungen am Gebäude >25% Herstellung: Schaffung von neuem Wohnraum (Dachausbau)
• Hauptmietzinsabrechnung bis spätestens 30.6 Einnahmen- Ausgaben = Mietzinsreserve
• Indexierung jährliche Preisanpassung laut VPI %ige Erhöhung des VPI-Werts von Vertragsunterzeichnung und letzter Stand ausrechnen zum HMZ dazurechnen Die Steigerung ist im folge Monat zu zahlen, wenn Fälligkeit 14 Tage nach Bescheid ist.
• ordentliche Verwaltung Entscheidung durch Mehrheit der Wohnungseigentümer >50% Maßnahmen die der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienen müssen im gewöhnlichen Verlauf notwendig und zweckdienlich sein. kann ohne Rücksprache mit Eigentümer tätig werden. Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebes z.B. Waschküche, Aufzug, Reparaturarbeiten Behebung ernster Schäden Bildung einer angemessenen Rücklage Nicht im MRG
• Außerordentliche Verwaltung Entscheidung durch Mehrheit der Wohnungseigentümer >50% Veränderung an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über ordentliche Verwaltung hinausgeben z.B.: Schaffung von Autoabstellplätzen Aufstellen einer Wäschespinne Einbau eines Lifts neue Fassade
• Aufgaben und Befugnis eines Verwalter Interessenwahrung Vorausschau Information der Eigentümer mit welchen Aufwendungen und Erträgnissen sie zu rechnen haben. Rechnungslegung Hinweispflicht auf nahe Naheverhältnis Angebotseinholung Kostenvoranschlag einholen Mahnung, Klags- und Kontoführung Auskunftspflicht über den Inhalt des Verwaltungvertrages
• Eigentümerversammlung Zweck: Willensbildungsprozess der Eigentümergemeinschaft Einberufung: alle 2 Jahre Übersendung der Einladung: Einholung eines aktuellen Grundbuchsauszuges, die zur Beschlussfassung anstehenden Gegenstände müssen enthalten sein. Aussendung mind. zwei Wochen vor Versammlungstermin--> schriftlich Unterlagen Anwesenheitsliste Liste für Abstimmungen Abrechnung des letzten Jahres Kontoauszug Durchführung Anwesenheitsliste kontrollieren Begrüßung Erläuterungen Beschlussfassung Schließung Nachbearbeitung Protokoll Erledigung des Besprochenen
• Beschlüsse Beschluss ist erst wirksam wenn alle Eigentümer Gelegenheit zur Äußerung bekommen haben. innerhalb der Versammlung oder auf schriftlichem Weg Anfechtungsmöglichkeiten Anfechtung wegen formeller Mängel: keine Verständigung über Versammlung Falsche Anschrift zu kurz vor dem Termin keine Nennung des Beschlussgegenstandes Anfechtung wegen Gesetzwidrigkeit Verstoß gegen zwingende Vorschriften wenn wirtschaftliche Nachteile drohen kann die Mehrheit dagegen berufen Verstöße gegen den Grundsatz der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit, Zweckmäßigkeit Anfechtung wegen des Fehlens der erforderlichen Mehrheit unrichtige Zählung der Stimmen Mangel bei der Vertretung
• Abrechnung im WEG-Haus Aufteilung von Aufwendungen:Nach Mieteigentumsanteil, wenn gemeinsame Sache nicht vom einzelnen zu tragen kein wirksamer abweichender Verteilungsschlüssel keine abweichende Abrechnungseinheit Allgemeiner Aufteilungsschlüssel Nach Verhältnis der Miteigentumsanteile Abweichender Aufteilungsschlüssel Beispiel: einzelne Eigentümer können Lift nicht nutzen Abweichende Abrechnungseinheit Wird nach einem anderen Schlüssel aufgeteilt Abweichende Vereinbarungen bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer --> schriftlichBei Eigentümerwechsel werden diese nicht berührt Aufteilung von Erträgnissen Ertrag aus Vermietung der Eigentumswohnung steht dem Eigentümer zu allgemeine Teile auf Anteile aufteilen Rücklage Zweck: Ansparung von Mitteln für hohe nicht jährlich wiederkehrende Ausgaben für Erhaltungs- und VerbesserungsarbeitenHöhe: muss nach den voraussichtlichen Aufwendungen festgesetzt werden Unterschied Rücklage MRG und WEGWEG= Reparaturrücklage ist tatsächlich angespartes SondervermögenMRG= Hauptmietzinsreserve fiktive Berechnung kein tatsächlich vorhandenes Vermögen
• Differenzieren Sie die Begriffe Bestands-, Miet- und Pachtvertrag! Bestandsvertrag: Verträge wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält. Mietvertrag: Liegt vor wenn die Sache, die in Bestand gegeben wird sich ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt. Pachtvertrag: Wenn die unverbrauchbare Sache nur durch Fleiß und Mühe benützt werden kann.  
• Unterscheiden Sie die Begriffe Haupt- und Untermiete! Hauptmiete: Mietvertrag mit dem Eigentümer. Untermiete: Mietvertrag mit einer Person die nicht der Eigentümer der Liegenschaft ist. 
• Differenzieren Sie die Begriffe Hauptmietzins, Mietzins und Bruttomietzins! Hauptmietzins: Das dem Vermieter zustehende Entgelt für die Zurverfügungstellung des Mietgegenstandes. Mietzins: Umfasst neben dem Hauptmietzins weitere Mietzinsbestandteile (BK). Bruttomietzins: Mietzins + UST
• In welchen Fällen kommt der Kategoriemietzins zur Anwendung? Bei Altmietverträgen (Mietverträge vor 01.03.1994 abgeschlossen), sofern nicht Freier oder Angemessener Mietzins vereinbart wurden.
• In welchen spezifischen Fällen sind die Kategorieabstufungen von Relevanz? Komponente des Richtwertmietzinses Vormalige Berechnung des EVB bzw. Wertbeständigkeit des Mietzinses Fiktive Mietzinse Mietzinserhöhung Hauptmietzins für kat. D Wohnungen
• Zu welchem Zeitpunkt wird die Ausstattungskategorie beurteilt? Bei Abschluss des Mietvertrages.
• In welchen Fällen kommt der Richtwertmietzins zur Anwendung? Bei Neuvermietung von Kat. A, B od. C Wohnungen ab 01.03.1994, sofern kein Freier oder Angemessener Mietzins vereinbart wurde.
• Definieren Sie die mietrechtliche Normwohnung! Zwischen 30 und 130 m² Brauchbarer Zustand Besteht aus: Zimmer, Küche, Vorraum, WC, Bad, verfügt über eine Etagenheizung oder Stationäre Heizung Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand
• Differenzieren Sie den Richtwert vom Richtwertmietzins! Richtwert: Betrag der für Mietrechtliche Normwohnung festgesetzt ist (5.39 €/m²), Grundlage für Richtwertmietzins. Richtwertmietzins: angemessener Hauptwertmietzins, ausgehend vom Richtwert +/- Zu- und Abschläge.
• Welche möglichen Zu- und Abschläge können im Zuge der Ermittlung des Richtwertmietzinses vorgenommen werden? Stockwerkslage Ausstattung der Wohnung Grundrissgestaltung Lage und Wohnumgebung
• Erläutern Sie das Kriterium der Zweckbestimmung im Rahmen der Ermittlung des Richtwertmietzinses! Zweckbestimmung= Zu welchem Zweck das Objekt vermietet wird.z.B. Wohnzweck, Geschäftszweck, gemischte Nutzung
• 28. Erläutern Sie das Kriterium der Erhaltung der Etagenheizung im Rahmen der Ermittlung des Richtwertmietzinses! Zuschlag wenn Vermieter sich zur Erhaltung einer Etagenheizung verpflichtet hat
• In welchen Fällen kann zulässigerweise ein Lagezuschlag vereinbart werden? Wenn Lage besser ist als durchschnittliche Lage
• Was verstehen Sie unter dem Begriff „Gründerzeitviertel“? Viertel in Wien mit Gebäuden ab 1840 gebaut
• Erläutern Sie das Kriterium des Erhaltungszustandes im Rahmen der Ermittlung des Richtwertmietzinses! Ordnungsgemäßer Erhaltungszustand: wenn der Zustand der allgemeinen Teile des Gebäudes nicht nur vorübergehend den ordentlichen Gebrauch der Wohnung gewährleistet. Nicht ordnungsgemäß: wenn zum Zeitpunkt der Vermietung Erhaltungsarbeiten anstehen
• In welchen Fällen kommt der angemessene Hauptmietzins zur Anwendung? § 16 (1) , (10), (11) MRG§ 46c MRG
• Was ist die Grundlage für den angemessenen Mietzins? Größe Art Lage Beschaffenheit Ausstattungs- und Erhaltungszustand
• Erläutern Sie das Kriterium der Größe im Rahmen der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses! Hauptmietzins sinkt bei steigender Größe
• Erläutern Sie das Kriterium der Art im Rahmen der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses! =Mietzweck des Mietobjekts
• Erläutern Sie das Kriterium der Beschaffenheit im Rahmen der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses! Welche Beurteilungskriterien kommen bei einzelnen Objekttypen zum Tragen? KFZ-Abstellplatz: Zufahrtsmöglichkeiten, Anzahl der Parkebenen Wohnung: Orientierung der Hauptwohnräume zu den Himmelsrichtungen, Straßen und Grünflächen, Balkon
• Erläutern Sie das Kriterium der Lage im Rahmen der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses! Erläutern Sie in diesem Zusammenhang die unterschiedlichen Lageparameter! Stockwerkslage, Raumaufteilung, Wohnung: Entfernung zu Einkaufs-, Arbeits-, und Ausbildungsmöglichkeiten
• Erläutern Sie das Kriterium der Ausstattung im Rahmen der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses! Welche Beurteilungskriterien kommen bei einzelnen Objekttypen zum Tragen? Geschäftslokal: Küchen und Aufenthaltsräume, Lift, Fußboden KFZ-Abstellplatz: Beleuchtung, Frauenparkplätze, Lift Wohnung: Elektroinstallationen, Gegensprechanlage, Fußboden, Lift
• Erläutern Sie das Kriterium des Erhaltungszustandes im Rahmen der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses! Welche Beurteilungskriterien kommen bei einzelnen Objekttypen zum Tragen? Geschäftslokal: Zustand der Heizungs- und Sanitäranlage Wohnung: Zustand der Leitungen, Fenster
• Welche Branchen hat der OGH bereits als ertragsschwach bzw. sozial schutzwürdig klassifiziert? Bucheinzelhändler Einzelhändler für Qualitätskinderspielsachen örtliche Restaurants mit durchschnittlichem Speiseangebot
• Welche Branchen hat der OGH nicht als ertragsschwach bzw. sozial schutzwürdig klassifiziert? Große Handelsketten Möbelhandel gehobene Restaurants Apotheken
• In welchen Anwendungsfällen kommt im Anwendungsbereich des MRG der freie Mietzins zur Anwendung? Anwendungsbereich: Wenn Objekt nicht im Anwendungsbereich des MRG liegt oder Ausnahmetatbestand des MRG
• Welchen Grenzen unterliegt der freie Mietzins? Richtet sich nach Angebot und Nachfrage, beschränkt durch allgemeine Vorschriften des ABGB
• In welchen Fällen kommt der Hauptmietzins für Wohnungen der Kategorie D zur Anwendung? Bei Neuvermietung, wenn kein freier oder angemessener Mietzins vereinbart werden kann (1.3.1994)

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