Immobilienverwaltung und -bewirtschaftung (Fach) / Makler Spezialwissen (Lektion)

Prüfungsaufgaben Herr Lößl (17/100 Punkten)

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• Aus welchen 5 Aufstellungen setzt sich eine WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG zusammen? ·       Aufstellung d. Gesamtkosten ·       Aufstellung des Finanzierungsplans ·       Aufstellung der anfänglichen laufenden Aufwendungen ·       Aufstellung der anfänglichen erzielbaren Einnahmen ·       Rendite + Preisberechnung
• Wie ist die Rechnung der Gesamtkosten nach DIN 276 zusammengesetzt? 1 Gründstückskosten           (Grdstücksfläche, Kaufpreis Grundstück, Erwerbs-NK)  2 Baukosten          (Freimachen Grundstück (Abbruch), Wohnfläche herrichten, Außenanlagen,           Bauen von Stellplätzen) 3 Baunebenkosten          (Architekten-Honorar, Behördenkosten) 4 Finanzierungskosten => SUMME GESAMTKOSTEN
• Was ist der Unterschied zwischen - Kreditfähig und - Kreditwürdig Kreditfähig = alle voll geschäftsfähigen Personen, juristische Personen (18 Jahre) sowie Minderjährige mit Zustimmung ihrer gesetzlichen Vertreter und der Genehmigung durch das Vormundschaftsgericht Skript: alle Personen, welche rechtlich zum Abschluss wirksamer Kreditverträge imstande sind   Kreditwürdig = die Person, die wirklich in der Lage ist, den Kredit zu den genannten Daten auch zurückzuzahlen, bzw. zu tilgen.
• Welche 3 Arten der Bürgschaften gibt es? Selbstschuldnerische Bürgschaft – Wenn der Schuldner nicht mehr zahlt, muss der Bürge die Zahlungen übernehmen! Ausfallbürgschaft – Bürge wird grundsätzlich nur dann in Anspruch genommen, wenn der Gläubiger kein Vermögen mehr aufweisen kann, sprich, es wird erst gepfändet! Modifizierte Ausfallbürgschaft - bestimmte vertragliche Ausfallmöglichkeiten müssen eintreten, bevor der Bürge einspringen muss.
• Wie lautet die Definition von BÜRGSCHAFT Eine Bürgschaft ist ein Vertrag, mit dem sich der Bürge (A) verpflichtet, die Verpflichtungen des Schuldners (B) gegenüber dem Gläubiger (C) zu erfüllen, sofern der Schuldner (B) sie nicht selbst erfüllt. Er muss immer schriftlich zwischen Gläubiger und Bürge geschlossen werden(§§765ff. BGB)
• Nenne je 3 Vor- und Nachteile eines BAUSPARDARLEHENS? Vorteile: ·        Sondertilgungsrecht ·        festgeschriebener Zinssatz über gesamte Darlehenslaufzeit ·        staatliche Fördermittel für das Bausparen  Nachteile ·        höhere Zinsen bei positiver Entwicklung am Kapitalmarkt ·        oft kurze Rückzahlungszeiten und hohe monatliche Raten ·        Kosten und Abschlussgebühren für einen Bausparvertrag
• Definition zu Bauspardarlehen - ANNUITÄTENDARLEHEN Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Die Höhe der zu zahlenden Rate (Zins und Tilgung) bleibt über die gesamte Laufzeit gleich.
• Definition von DARLEHENSTILGUNG Als Darlehenstilgung wird die Rückzahlung eines aufgenommenen Immobilienkredits verstanden (= Annuitätendarlehen)
• Definition: RATENDARLEHEN Ratendarlehen – die Tilgungsrate bleibt immer gleich, aber die Zinsbelastung sink jährlich. Man Zahlt weniger Zinsen, aber hat eine höhere Anfangsbelastung.
• Definition: FESTDARLEHEN Festdarlehen – während der Laufzeit werden nur die Zinsen gezahlt. Erst im letzten Jahr wird die Summe getilgt.
• Welche Arten von Finanzierungsplänen gibt es? Einfacher Finanzierungsplan: das Fremd- und Eigenkapital werden den Ausgaben gegenübergestellt Vollständiger Finanzierungsplan: Zeitpunkte der Mittelzu- und abflüsse werden erfasst
• ENEV: Welche 2 Arten von ENERGIEAUSWEIS gibt es? Energiebedarfsausweis - Für den Bedarfsausweis wird in einem aufwendigen Berechnungsverfahren der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes ermittelt. Energieverbrauchsausweis - Der Verbrauchsausweis ist preisgünstiger, aber auch weniger aussagekräftig als der Bedarfsausweis. Er weist die tatsächlich verbrauchte Energiemenge des Gebäudes aus.  GÜLTIGKEIT 10 JAHRE
• Vor- und Nachteile eines Bedarfsorientierten Energieausweises Merkmale: Grundlage ist der berechnete Energiebedarf nach einem aufwendigen Berechnungsverfahren  (+) Berücksichtigung der verbauten Materialien der Gebäudehülle, z.B. Verglasung      der Fenster, Wänden, Dach, Bauweise (Massiv vs. Fertighaus) (+) Berücksichtigung von Lüftungs- und Heizungsanlage (+) Berücksichtigung (erneuerbare Energiequellen) z.B. Wärmepumpe, Solaranlage (+) Angabe möglicher Modernisierungspotenziale (-) hohe Kosten (ca. 150-1000 EUR) für Ausstellung und aufwendiger
• Vor- und Nachteile eines Verbraucherorientierten Energieausweises  Merkmale: Grundlage ist der gemessene Energieverbrauch/ d.h. der nutzerorientierter Verbrauch (letzte 3 Jahre)  (-) keine individuelle Berücksichtigung der verbauten Materialien, (-) Beeinflussbar z.B. durch Standort des Objektes (Berg-Regionen (eher kälter) vs     Stadt-Region (eher wärmer). (+) geringe Kosten für Ausstellung (ca. 30-100 EUR)
• Was, wenn kein Energieausweis vorliegt? Der Makler hat die Nebenleistungspflicht, den Eigentümer nach EnEV darauf hinzuweisen, dass er den Energieausweis vorlegen muss. -am besten schriftlich. Bei Versäumung kann Schadensersatz eigefordert werden, wenn Eigentümer Bußgeld zahlen muss.
• Was ist ein Energieausweis und wozu benötigt man ihn? ·        Ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet. ·        Mit Hilfe des bedarfsorientierten Energieausweis können Gebäude energetisch miteinanderverglichen werden. Der Energieausweis weist die Energieeffizienz als Qualitätsmerkmal eines Gebäudes aus und macht somit den Energiebedarf „sichtbar“. ·        Heizenergieverbrauch der letzten drei Abrechnungsjahre und des Stromverbrauchs der letzten drei Jahre
• Welche PFLICHTANGABEN muss man aus dem Energieausweis in einer Immobilienanzeige (3-4 Stück) erwähnen? 1·       Art des Energieausweises         - Energiebedarfsausweis (berücksichtigt Materialien, Gebäudehülle, Technik etc)        - Energieverbrauchsausweis (tatsächlicher Verbrauch der letzen 3 Jahre) 2·       den im Engergieausweis genannten Wert des  Endenergiebedarfs bzw. -Verbrauchs 3·       Wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes 4·       Bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr 5 .      Die genannte Energieeffizienzklasse
• Definition: ENERGIEKETTE (Primär-End-Nutzenergie) Primärenergie: Energie, die die Natur vorgibt z.B. Holz, Wind Endenergie: Energie, die beim Konsumenten ankommt in Form von Heizöl, Erdgas Nutzenergie: Form von Energie, die tatsächlich vom Verbraucher genutzt wird z.B. wenn Holz verbrannt wird, Warmwasser
• Definition in der Bautechnik: U-WERT Wärmedurchgangskoeffizient – U-Wert – gibt den Wärmestrom durch ein Bauteil abhängig vom Temperaturgefälle zwischen warmer Seite und kalter Seite an. So lassen sich am U-Wert auch die Dämmeigenschaften eines Bauteils ablesen. Einfach erklärt: Je höher der U-Wert, umso schlechter ist die Dämmwirkung, je niedriger der U-Wert, umso besser die Dämmwirkung.
• Definition in der Bautechnik: WÄRMEBRÜCKEN Als Wärmebrücken werden klein Bereiche in der Bauhülle bezeichnet, die eine höhere Wärmestromdichte als die benachbarten ungestörten Bauteile aufweisen. Daher werden Wärmebrücken auch als gestörte Bauteile bezeichnet. Diese Bereiche sind hinsichtlich der Wärmedämmung eine Schwachstelle in der Konstruktion, da es hier zu erhöhten Wärmeverlusten aus Transmission kommt. Z.B.  ·        Fensteranschlüsse ·        Innenwandanschlüsse an Außenwand, Boden oder Decke ·        Bodenplatte an Außenwand und Fundamenten ·        Deckenplatten in Außenwände einbindend ·        Innen- und Außenecken von Fassaden ·        Anschlüsse auskragender Bauteile, wie z. B. Balkone oder Vordächer ·        Eckausbildung von Außenwand an Decke und Dach ·        Durchdringungspunkte von Versorgunsgleitungen
• Definition in der Bautechnik: TRANSMISSIONSWÄRMEVERLUST Der Transmissionswärmeverlust (HT) beschreibt, wie viel Wärme ein Haus über Wände, Fenster, Türen und Dach verliert

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