Schuldrecht (Fach) / Locatio conductio rei (Lektion)

Locatio conductio rei

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• Welche 3 Arten der Locatio conductio gibt es Die Locatio Conductio umfasst 3 Formen:  - locatio conductio rei: Entgeltliche Sachüberlassung zum Gebrauch/Fruchtziehung - locatio conductio operis: Werkvertrag - locatio conducti operarum: Dienstvertrag
• Wie entsteht die Locatio conductio und welche Art Kontrakt ist sie? Die Locatio conductio ist ein synallagmatischer Kontrakt, wobei das Entgelt des Mieters (Mietzins), Pächters (Pacht), Werkbestellers (Werklohn) und Dienstgebers (Lohn) Merces genannt wird. Das Merces muss in Geld bestehen (Ausnahme Pach), ernstgemeint und bestimmt sein. Jene Kontrakte die abweichende synallagmatische Kontrakte sind, gehören in die Kategorie der Innominatkontrakte. Sie ist eine Bonae fidei iudicia. Weiters ist die Locatio conductio ein Konsensualkontrakt, das heißt es kommt mit der Einigung über Sachüberlassung, Werk- oder Dienstleistung und Merces zustande.  Die Locatio conductio rei und locatio conductio operis sind Dauerschuldverhältnisse, unabhängig davon ob sie eine fixe oder unbestimmte Zeitspanne haben; Werkverträge hingegen sind Zielschuldverhälntisse. 
• Welche Klagen umfasst die Locatio conductio? Die Klagen der Locatio conductio sind die ACTIO LOCATI (Locator) und die ACTIO CONDUCTI (Conductor). Sie ist eine Bonae fidei iudicia. 
• Welche Pflichten ergeben sich aus der Locatio conductio rei? Die Locatio conductio rei dient zur entgeltlichen Überlassung eines RES zum Gebrauch bzw Fruchtziehung. Die RES können körperliche Sache, aber auch Rechte sein (zB Ususfructus). Der Vermieter muss die Sache dem Mieter überlassen und die Sachnutzung ermöglichen, dies umfasst auch die Pflicht zur Instandhaltung des Miet- oder Pachtobjekts. Einen allfälligen Untergang durch VIS MAIOR hat als Eigentümer der Vermieter zu tragen, das heißt im Falle eines Untergangs oder einer Verschlechterung kann der Locator kann keine Zinsen oder bloß einen Verminderten Entgeltsanspruch verlangen (Zinsgefahr!). Zur Sicherung hat der Locator ein Pfandrecht an den Sachen ds Mieters oder einen Pignus an den gezogenen Früchten. Dies ergibt sich ohne eigene Absprache aus dem Abschluss des Bestandvertrages (Pignus Tacitum)  Der Conductor hingegen hat die Pflicht Zins zu zahlen. Er haftet für CUSTODIA, DOLUS und CULPA. Bei der Pach hat er zudem die Pflicht der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung. 
• Wie beendet man die Locatio Conductio rei? Wenn es sich um einen besfristeten Vertrag handelt und die Laufzeit fixiert ist, endet sie mit dem Ablauf der Zeit. Ist sie unbefristet so kann sie auf zwei Arten gekündigt werden:  - Ordentliche Kündigung: ein reguläres Behelf und freies Gestaltungsrecht, welches allerdings im Rahmen der bonda fides bleibem muss und den Regelungen des Lex contractus folglich an den bestimmten Fristen erfolgen muss.  - Kündigung aus wichtigem Grund: dieses Recht kann man sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Dauerschuldverhältnissen geltend machen. Einsetzen kann man es dann, wenn es sich aus Umständen ergibt, dass die fortsetzung eines Geschäftes einem Vertragspartner unzumutbar ist. Der Vertrag wird ex nunc durch Willenserklärung beendet.  
• Welche Art Leistungsstörungen können auftreten? - Beeinträchtigung durch Verschulden des Bestandnehmers  - Vis maior  - Verschulden des Bestandgebers (Sachmangelgewährleistung)  - Eviktion 
• Wie haftet der Bestandnehmer wenn ihm ein Verschulden trifft? Der Bestandnehmer haftet für Dolus, Culpa oder mangelhafte Custodia. Er muss dem Bestandgeber Schadenersatz leisten, wobei dieser Anspruch neben dem Ersatz des Schadens den Bestandzins umfasst. 
• Ulpian - Case 163: Ulpian erörtert die Haftung des Bestandnehmers im Falle des anrückens eines Heeresverbans welche das Haus des A der es von B vermietet hat, betreten und Gegenstände aus dem Haus wegtragen. 1. A verlässt das Haus und verständigt B nicht sofort: hätte A Widerstand leisten können, so gilt die Regeln des 2. Falles. Sieht man dies als vis maior an, so gilt dasselbe wie in Variante 3.  2. A verlässt das Haus obwohl er Widerstand leisten könnte: A unterlässt den zumutbaren Widerstand, er ist dazu verpflichtet entstandene Schäden am Mietobjekt zu ersetzen und den Mietzins zu zahlen.  3. A kann keinen Widerstand leisten und hat auch keine Möglichkeit B zu informieren: Der Vertrag zerfällt, es handelt sich um ein Ereignis von Vis maior (Angriff eines bewaffneten Verbands für welches B die Gefahr trägt). Die Fortsetzung der Miete angesichts der unerwarteten und unüberwindbaren Bedrohungen ist unzumutbar. 
• VIS MAIOR Der Untergang durch höhere Gewalt trifft den Bestandgeber, da er Eigentümer ist (casum sentit dominus). Hier gilt Vis maior als Leistungsstörung (körperlicher Mangel), da der Bestandgeber nicht merh leisten kann dh es liegt ein Sachmangel vor und der Bestandnehmer ist zur Sachmangelgewährleistung berechtigt. Eine Ausnahme stellt das Teilpacht dar, wobei das Ernterisiko dauerhaft gestreut ist, da der eCOLONUD PARTIARIUS nicht nur zum Entgelt in Geld, sondern auch einen Teil der Ernte abzuliefern hat und somit der Verpächter am Ertrag proportional partizipiert.  Dies Sachmangelgewährleistungen umfasst die Zinsreduktion (Minderung) und das Recht vom Vertrag zurückzutreten (Wandlung). Dieselben Rechtsbehelfe stehen zu, wenn in der Nachbarschaft ein Haus errichtet wird das den Lichteinfall verringert oder der Vermieter etwas abreißen muss und den Gebrauch erheblich einschränkt. Allerdings sind geringe Unbequemlichkeiten zu dulden. Ausnahmsweise wirken die Rechtsbehelfe nicht zurück, sondern ab Eintritt der Leistungsstörung EX NUNC. Für die Zeit vor der Beeinträchtigung ist das volle Entgelt zu zahlen.  
• CASE 151 - ULPIAN: Servius erörtert in diesem Fall die verschiedenen Unverschuldeten Leistungsstörungen (druch vis maior) 1. Eine Gewalt gegen die man keinen Widerstand leisten kann: Verpächter hat bloß einen reduzierten oder gar keinen Zinszahlungsanspruch  2. Mängel die an der Sache selbst: Verlust trägt der Pächert, seine Zinszahlungspflicht bliebt aufrecht da die produktionsbedingte, relativ eng gestrickte Wirkung des Pächters das Risiko in seine Sphäre schiebt. 
• Verschulden des Bestandgebers! Leistet der Bestandgeber bewusst eine mangelhafte Bestandsache so greift nicht nur die Sachmangelgewährliestung, sondern der Bestandgeben haftet auch für Mangelfolgeschäden. Bei schadhaften Fässern, steht der Vermiter unabhängig von Kenntnis oder nicht für das Interesse des B ein. Verpachtet er zB eine Weide wo giftige Pflanzen wachsen so kann er bei Nichtwissen keine Pachtzins verlangen, da seine Leistung untauglich war. Bei wissen hingegen haftet er auf das Interesse des Pächters und den Anspruch der Wanldung hinausgehenden Ersatzforderungen.  
• Eviktion Im Falle einer Eviktion kann der Vermieter seinen Mieter klagklos stellen wenn er ihm eine gleichwertige Wohnung verschafft, andernfalls haftet er für das Erfüllungsinteresse. Zur Eviktion kann es besonders dann kommen wenn der Bestandgeber das Objekt veräußert, nach Übereignung kann der Erwerber als neuer Eigentümer den Bestandnehmer zu dem er keine Obligationsbeziehung hat, vertreiben. Geschieht die, dass ist er allerdings mit Ansprüchen aus der Eviktion an den Bestandgeber veriesen. Um die Erfüllung des Mietvertrages zu sichern kann sich der Vermieter vom Erwerber verprechen lassen er werde dem Mieter den Mietgegenstand nicht entziehen. Daraus hat zwar der Mieter keinen Rechtsanspruch gegen den Erwerber, aber delogiert er vereinbarungswidrig den Mieter, so haftet er dem Veräußerer. 
• Wie ist das Schlagwort ,,Kauf bricht Miete'' zu verstehen? Dieses äußerst missverständliche Schlagwort bedeutet nicht, dass der Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft den Bestandvertrag bricht, sondern dass die Delogierung des Mieters durch den neuen Eigentümer erfolgt. Dabei wird das Bestandverhälntis nicht abgebrochen sondern es tritt eine Leistungsstörung (Eviktion) auf, aus der eigene Vertragsansprüche entstehen. 
• Ulpian CASE 156: A vermietet um 50 ein Haus an B, B vermietet es um 60 weiter an C, das Haus gehört X. X schließt C von der Nutzung aus. 1. Ulpian gibt zu erkennen, dass B dem Untermieter C iHv 60 haftet, diesen Schaden kann B auf A mit der ACTIO CONDUCTI überwälzen. B erlangt mehr als was er eigentlich bezahlt (50)  2. Tryphonin formuliert, dass Interesseersatz geleistet werden müsse: Bs Interesse liegt im Nichterfüllungsschaden des A (Erfüllungsinteresse) dieses bemisst sich va nach der Höhe des Erfüllungsinteresse des C, den C bei ihm geltend macht. Hier meint Tryphonin, dass Cs Interesse die 60 übersteigen kann wenn er eine Ersatzwohnung um 80 findet. Wie viel B von A konkret verlangen kann hängt auch davon ab ob er vorausgezahlt hat oder nicht. Hat B den Mietzins an A und C an B vorausgezahlt und erlangt C nach Eviktion 80, so kann B von A auch 80 verlangen. Hat er den Mietzins von 50 noch nicht geleistet, so kann er 20 verlangen.

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