Immobilienentwicklung (Fach) / Projektentwicklung (Lektion)
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Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung 1&2
Diese Lektion wurde von graubner erstellt.
- DEFINITION DER PROJEKTENTWICKLUNG Durch Projektentwicklung sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftliche sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.
- Durch Gesetzgeber reguliert: 1. Vertragsbeziehungen zwischen den Projektbeteiligten [HOAI, Zivilrecht, VOB (Verdienungsleistung der Bauleistung, Zivilrecht)] 2. Genehmigung des Bauvorhabens 3. Zulassung bestimmter Bau- und Vertriebstätigkeiten 4. Überlassung der Nutzungsrechte an den Flächen [Mietrecht, Kaufvertragsrecht]
- Ausgangssituation: 1. Standort sucht Projektidee (und Kapital) 2. Projektidee sucht Standort (und Kapital) 3. Kapital sucht Standort und Projektidee.
- Faktor Zeit: - Entwicklungszeitraum des Projektes [time to market] - Marktzyklus im Teilmarkt des Projektes [Teilmärkte: Typologie (Gewerbe/ Wohnen), Regionale (-> Gentrifizierung)] - Produktlebenszyklus des Nutzungskonzeptes
- Statistischer Ansatz Kritik am statistischen Ansatz Statistischer AnsatzÜber den Begriff und die Funktionen der Projektentwicklung existieren in der Immobilienwirtschaft sehr unterschiedliche Auffassungen. Kritik am statistischen Ansatz Ausgangspunkt: 1. Entwicklung wird als Faktorkombination gesehen 2. Projektentwicklung wird als Prozess nicht erfasst 3. interdisziplinäre Aspekte werden vernachlässigt Projektentwicklung (im engeren Sinne) wird von vielen noch immer als ein der Planung vorgelagerter und mit Planungsbeginn abgeschlossener Prozess verstanden. Das statische Verständnis kann als Ursache vieler Fehlplanungen angesehen werden und resultiert regelmäßig in der Entwicklung nicht-marktgerechter Immobilien.
- Ansatz des IREBS-Instituts Dazu gehören die Bausteine Ansatz des IREBS-InstitutsImmobilien-Projektentwicklung --> interdisziplinäres Management von planungs- und baubezogenen Wertschöpfungsprozessen im Lebenszyklus der Immobilie Dazu gehören die Bausteine 1. Akquisition 2. Nutzungskonzeption und Machbarkeitsanalyse 3. Baurechtschaffung 4. Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung 5. Marketing und Vermietung 6. Projektmanagement 7. Verwertung der Immobilie
- KENNZEICHEN DER PROJEKTENTWICKLUNG 1. Interdisziplinäres Handeln bietet Basis für PE - Der Entwickler als Teammanager 2. Dynamischer und iterativer Prozess - Der Entwickler als Prozessmanager 3. Gegenläufige Prozesse der Prozessbeteiligten - Der Entwickler als Konfliktlöser und Motivator 4. Ausrichtung auf Kunden wird häufig der Bauaufgabe geopfert - Der Entwickler als Vertreter der Nutzerinteressen 5. Bausteine der PE sin integraler Bestandteil der Managementaufgaben in der Immobilienökonomie - Asset Management & Portfolio Management - Facility Management - Immobilieninvestment - Vermietung und Vermarktung - CREM/PREM
- LEBENSZYKLUS DER IMMOBILIE 1. Projektentwicklung: Neubauten und die Revitalisierung von Bestandsobjekten 2. Dauer Projektentwicklungsphase: variiert in ahb.v. Standort und Gebäudetyp i.d.R. 2-4J 3. Projektentwicklung im Lebenszyklus einer Immobilie mehrfach erforderlich 4. Projektentwicklung beeinflusst Phasendauer und –abfolge im Lebenszyklus
- MARKT FÜR PROJEKTENTWICKLER KOSTENFÜHRERSCHAFT ODER NIESCHE? Ziel? MARKT FÜR PROJEKTENTWICKLERKOSTENFÜHRERSCHAFT ODER NIESCHE? Ziel: Nachhaltige Wettbewerbsvorteile Kostenführerschaft: Ziel des Unternehmens bzw. des Geschäftsbereichs: kostengünstigster Anbieter einer Branche werden · Niedrige Einstandskosten (Ankauf) · Niedrige Erstellungskosten (Bau und) Differenzierung: Sonderstellung der Produkte und Leistungen in der Planung Branche · Energetische Standards · Betrieb der Liegenschaft Konzentration auf Schwerpunkte: bestimmtes Segment (räumlich, typologisch) des Marktes: · Regionale Märkte · Typologische Nischenmärkte Wettbewerbsvorteile nach Porter (1994)
- ANBIETER VON PROJEKTENTWICKLUNGEN Trader DeveloperInvestor DeveloperService Developer
- Trader Developer - PE von Initiierung bis Fertigstellung (auf eigene Rechnung und eigenes Risiko) - Verkauf nach Fertigstellung an Endinvestor - Vermarktung in früherer Phase des P.Prozesses an Intermediär - Klassische Baufinanzierung/ Innovative Finanzierungsarten - Projektbezogene Joint-Ventures
- Investor Developer = PE für eigenen Bestand - PE von Initiierung bis Fertigstellung - Fertiggestellte Immobilie geht in den Bestand
- Service Developer = PE als Dienstleister - Erbringung einer Dienstleistung i.S.d. Entwicklung eines Projektkonzepts bis zur Planungsreife bzw. Baufreigabe - Ggf. Übernahme von Marketing, Vermietung, Verwertung - Auftraggeber: größere Bestandshalter mit Kapazitäts-engpässen oder non-professionals / Eigennutzer - Beauftragung wegen Konzeption und Koordination, i.d.R. Nur phasenweise - Vertrag orientiert sich an Wertschöpfungsstufen & Exit Überlegungen - In DE: wenig verbreitet (fehlendes Leistungsbild, geringe Markttransparenz) Honorarstrukturen orientiert an: Maklerprovision, HOAI-Leistung, DVP-Leistungen
- Kernfragen (7) 1. Was ist mein Nutzungskonzept (Produkt)? 2. Wie ist mein Nachnutzungs-Konzept? 3. Welche Nutzer (Kunden) spreche ich an? Und wie erreiche ich sie? 4. Wer sind die Wettbewerber? 5. Worin liegt die Wertschöpfung im Projekt? 6. Wie ist das Timing? 7. Wie funktioniert der Exit?
- Projektinitiierung Ausgangssituationen DEVELOPMENT KALKULATION Front- vs. Backdooransatz