Immobilienentwicklung (Fach) / Machbarkeitsanalyse / Risikoanalyse (Lektion)
In dieser Lektion befinden sich 14 Karteikarten
Investitionsrisiken
Diese Lektion wurde von graubner erstellt.
- Investitionsrisiken 1. Entwicklungsrisiko 2. Bewertungsrisiko 3. Ertragsausfallrisiko 4. Verwertungsrisiko 5. Wertänderungsrisiko
- Aufgabe: Entscheidungsbasis Projektentwickler verbessern → Identifizierung beeinflussbarer und nicht beeinflussbarer Risikoaspekte
- Fragenkatalog zur Risikoidentifizierung: 1. Standort 2. öffentliches Baurecht 3. Baugrund und Gebäude 4. Finanzierung 5. Mieter und Nutzer 6. Bauprojektmanagement
- Prozess der Risikoanalyse: 1. Individuelle Einstellung, Umgang mit Risiko 2. Identifikation potentieller Risiken 3. Analyse vorliegender Risiken 4. Bewertung Risiken 5. Überprüfung Risiken und Entwicklung im Zeitablauf
- Entwicklungsrisiko: nicht marktkonforme Projektkonzeption (unzureichender Standort- und Nutzungsadäquanz) --> Vermarktungsschwierigkeiten 1. Kostenüberschreitung 2. Fertigstellung 3. Qualitätsniveau 4. Rechtssicherheit 5. Umweltrisiko
- Bewertungsrisiko: 1. Standortrisiko 2. Marktrisiko 3. Finanzierungsrisiko
- Prognoserisiko: prognostizierte Rahmenbedingungen treten in Realität nicht ein
- Planungsrisiko: materielle / immaterielle Vorleistungen des Projektentwicklers gehen verloren Projekt aus wirtschaftlichen, technischen, planungsrechtlichen Gründen nicht umsetzbar, STOPP Risikoreduktion durch: 1. gewissenhafte Einschätzung eigener Fähigkeiten und Ressourcen 2. Auswahl fachlich versierter und erfahrener Projektpartner 3. systematische und umfassende Analysetätigkeit 4. rechtzeitige Aufnahme der Projektvermarktung 5. Risikoteilung durch Bildung strategischer Allianzen
- Zeitrisiko: Überschreitung geplanter Entwicklungs- / Vermarktungsdauer: 1. zusätzliche Zinsbelastungen (aufgrund hohen Fremdkapitalanteils) 2. ehemals günstigen Rahmenbedingungen bzgl. Nachfrage- & Wettbewerbssituation verschlechtern (Timing) Risikoreduktion durch: 1. professionelle Projektorganisation (Zeit-, Terminplanung und Kontrolle) 2. regelmäßige Kommunikation mit sämtlichen Projektbeteiligten 3. Auswahl fachlich versierter und erfahrener Projektpartner 4. rechtzeitige Aufnahme der Projektvermarktung
- Genehmigungsrisiko: 1. Erteilung zzgl. Auflagen → Wirtschaftlichkeit in Frage stellen 2. Verzögerungen durch langwierige Genehmigungsverfahren (Zeitrisiko) 3. Verweigerung Baugenehmigung wegen Verstoßes gg öffentlich-rechtliche Interessen Risikoreduktion durch: 1. frühzeitige & regelmäßige Kommunikation mit Genehmigungsbehörden 2. Berücksichtigung öffentlicher Interessen in Projektkonzeptionsphase 3. Einholen Bauvorbescheides 4. zeitliche Koordinierung Planung & Genehmigung 5. Aufbau positiven öffentlichen Images durch Public Relations-Maßnahmen
- Finanzierungsrisiko: - existentielles Risiko wegen unzureichender Eigenkapitalausstattung - Leistung Kapitaldienst unabhängig v. Projektfortschritt - Zinsänderungsrisiko Risikoreduktion durch: 1. Vermeidung finanzieller Engagements vor Entscheidung über Projektdurchführung Festzinsvereinbarungen 2. Zins-Hedging (Zins-Cap-Vereinbarungen / Zins-Collar-Vereinbarungen) 3. Risikoteilung durch Bildung strategischer Allianzen (z.B. Joint-Venture-Finanzierung)
- Boden- und Baugrundrisiko Kontaminationen aus Altlasten, Sprengkörperfunde, Nutzungseinschränkungen , Bauzeitverzögerungen aus vorgefundenen Baudenkmälern, Einschränkungen der zulässigen Bodenpressung Risikoreduktion durch: 1. umfangreiche Baugrunduntersuchungen (Baugrundgutachten/Altlastenuntersuchungen) 2. professionelle Vertragsgestaltung beim Grundstückskauf (z.B. Kauf unter aufschiebender Bedingung)
- Kostenrisiko: - Risikofaktoren --> direktes Auswirken auf Kosten und auf potentiellen Developer-Gewinn - Durch ungenaue Ausschreibungen, Pläne, Anforderungsprofile, nachträgliche Abänderungen Risikoreduktion durch: 1. Kostenplanung & Kostenmanagement nach DIN 276 2. professionelle Vertragsgestaltung mit Planern und ausführenden Firmen 3. Auswahl fachlich versierter und erfahrener Projektpartner
- Due Diligence: Begriff: „im Verkehr erforderlichen Sorgfalt“ die bei Transaktionen anzuwenden ist Verwendung: An- & Verkauf Grundstücke, Immobilienportfolios und Immobiliengesellschaften Unterscheidung zw. Asset- und Share-Deals Inhalt: sorgfältige & systematische Beschaffung, Aufarbeitung und Bewertung von Informationen über eine wirtschaftliche Einheit i.S.v. Kauf- und Übernahmeprüfung vor oder nach Vertragsschluss Unterscheidung der Prüfung: 1. Kaufmännisch 2. technisch 3. rechtlich 4. finanziell 5. umweltbezogen