Sachenrecht (Subject) / Erwerb von Unbeweglichen Sachen (Lesson)

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• Eigentumserwerb von Grundstücken §§873, 925 Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) gem. §§873 Abs.1, 925 Abs.1 BGB  Form gem. §925 Abs. 1: Beiderseitige Anwesenheit des Eigentümers und Erwerbers vor dem Notar; Ausreichend mdl Erklärung, die auch durch Stellvertreter auf beiden Seiten abgegeben werden kann  bindende Wirkung der Einigung: notarielle beurkundete Erklärung, Abgabe der Erklärung vor Grundbuchamt oder Einreichen, wenn der Berechtigt dem anderen Teil eine formelle Eintragungsbewilligung nach §19 GB ausgehändigt hat Eintragung ins Grundbuch als Übergabe §925 Abs. 1 & Publizitätsmittel   Berechtigung des Verfügenden 
• Eintragung gem. §873 Abs. 1 Publizitätsmittel  Die Wirksamkeit der materiellen Rechtsänderung hängt nicht von der formell richtigen Eintragung ab. Unerheblich daher, ob die Eintragung nach den Vorschriften der GBO erfolgen durfte falsa demonstratio non nocet auch hier unerheblich (Übereinstimmung der Eintragung mit Einigung)  ins Grundbuch VSS: Zuständigkeit des Grundbuchamts (Amtsgericht, in desen Bezirk das betroffene Grundstück liegt) Beteiligten- /Verfahrensfähigkeit des Antragsstellers Ordnungsgemäße Eintragung (Antrag muss Person des Antragsstellers und Begehren einer inhaltlich genau bestimmten Eintragung enthalten. Begehrte Recht muss eintragungsfähig sein Ordnungsgemäße Eintragungsbewilligung (In der Bewilligung muss die Eintragungsfähigkeit gestattet werden; Eintragungsantrag und Eintragungsbewilligung müssen sich inhaltlich decken
• Eintragungsfähige Rechte §892 dingliche Rechte an einem Grundstück dingliche Rechte an dinglichen Rechten (Pfandrecht an einer Hyopthek) Widerspruch §899 relative Verfügungsbeschränkungen (Verfügung des betroffenen Eigentümers nur im Verhältnis zum geschützten Personenkreis unwirksam, im Übrigen aber wirksam ist) Vormerkung nach §883  Nicht Eintragungsfähig: obligatorische Recht wie aus der Pacht ö-r. Rechtsverhältnisse etwa gem. §1365 absolute Verfügungsbeschränkungen (ggü Jedermann) persönliche Verhältnisse wie Geschäftsunfähigkeit Reine Erbengemeinschaft nicht, sondern nur die Erben als Personen 
• Bewilligungsgrundsatz §19 GBO Anstelle des Nachweises der materiell - rechtlichen Einigung gem. §873 genügt für eine Eintragung im Grundbuch die notariell beurkundete (§29 GBO) Bewilligung desjenigen, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird (§19 GBO) In Form einer notariellen Beglaubigung §29 GBO, §129 BGB Ausnahme wird gem. §20 GBO für die Auflassung iSd §925 BGB und die Bestellung eines Erbbaurechts gemacht: Hier muss die dingliche Einigung nachgewiesen werden 
• Verfügungberechtigung Eigentümer als Rechtsinhaber, sofern keine absolute /relative VVfbeschränkung vorliegt Einwilligung des Eigentümers in die Verfügung des Nichtberechtigten §185 Abs.1 BGB Nachträgliche Genehmigung gem. §185 Abs.2 Alt. 2 in die Wirksamkeit der Verfügung, aber nicht in die Berechtigung des Nichtberechtigten Nachträgliche Verfügungsbeschränkung gem. §878 nicht möglich: Zur Sicherheit vor Wegfall der Verfügungsbeschränkung des Veräußerers zwischen Auflassung und Eintragung. 
• Eigentumserwerb vom Nichtberechtigten §§892 ff. Knüpft an die gesetzliche Vermutung des § 981 BGB an, dass in das Grundbuch eingetragene Tatsachen auch richtig sind. Vorliegen eines Rechtsgeschäft iSd eines Verkehrsgeschäft (Auf Erwerberseite ist mind. eine Person beteiligt, die nicht auch auf Erwerberseite beteiligt ist. Liegt nicht vor bei persönlicher oder wirtschaftlicher Identität (Insichgeschäft)) Unrichtigkeit des Grundbuchs (Ein eingetragenes dingliches Recht (einschließlich Eigentum) ist nicht, falsch oder nicht mit korrektem Rang ins Grundbuch eingetragen oder eine relative Verfügungsbeschränkung ist trotz Vorhandenseins nicht eingetragen.) Gutgläubigkeit des Erwerbers (Ausgeschlossen bei pos. Kenntnis der Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht die grobe Fahrlässigkeit bweichend von §932 Abs. 2 Zeitpunkt der Kenntnis: Vollendung des Rechtserwerbs. Beachte § 892 Abs. 2 BGB Vorverlagerung bei Unrichtigkeit des Grundbuchs nach Antragsstellung Kein Widerspruch eingetragen §899 
• Öffentlicher Glaube des Grundbuchs gem. §892 § 892 Abs. 1 BGB: Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht [auch] zustehet = Vermutung, dass Recht auch besteht. § 892 Abs. 2 BGB: Ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, dass das Recht [auch] nicht bestehe. Ist eine Sache falsch im Grundbuch eingetragen, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen ist, § 984 BGB. In diesem Fall kann ein Widerspruch gegen die "Richtigkeit" des Grundbuchs gemäß § 899 Abs. 1 BGB eingetragen werden (s. unten)
• Widerspruch gem. §899 BGB Um den guten Glauben an das Grundbuch zu zerstören und verhindert einen Rechtsverlust Unrichtigkeit des Grundbuchs §894: Auseinanderfallen der formellen Rechtslage (Inhalt des Grundbuchs) mit der materiellen Rechtslage (Tatsächlicher Eigentümer) Bewilligung des von der Eintragung in seinen Rechten Betroffener §899 Abs. 2 S.1 BGB, §888 Abs. 1 sonst einstweilige Verfügung 
• Grundbuchberichtigungsanspruch aus §894 BGB Unrichtigkeit des Grundbuchs Materielle Betroffenheit des Anspruchsstellers Formelle Betroffenheit des Anspruchsgegners RF: Anspruch auf Abgabe zur Zustimmung zur Berichtigung: Eintragungsbewilligung §888 Unfreiwillig: Zustimmung eingeklagt werden Bewilligung dann durch Urteil ersetzt
• Vormerkung §883 - Ersterwerb §§883, 885 Dingliches Sicherungsmittel eigener Art - wie das Anwartschaftsrecht Bestehen eines wirksamen, schuldrechtlichen, vormerkungsfähigen Anspruchs (Akzessorietät): Anspruch auf dingliche Rechtsänderung, der sich auf eintragungsfähiges Recht bezieht Bewilligung des Betroffenen oder einstweilige Verfüung an Stelle der Einigung nach §873, auch vorläufig vollstreckbares Urteil auf Anspruch der Übertragung  Eintragung in Grundbuch §§883 Abs.1, 885 Abs. 1 S.1  Berechtigung und Verfügungsbefugnis des Bestellers §878, der mit dem Sicherungsrecht belastet werden soll (Eigentümer)  auch künftige und bedingte Ansprüche (Entstehung des Anspruchs von einem späteren Ereignis abhängt§ 158Abs.1) vormerkbar gem. §§888 Abs.1 S.2 
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• Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung §§892, 893 Bewilligung  (§885 Abs.1 S. 1 Alt. 2) einer Vormerkung eine Verfügung iSv §893 Alt. 2, so dass §892 entsprechend angewendet werden kann Bestehen eines zu sichernden Anspruchs (Nur, wenn ein Anspruch tatsächlich besteht, kann dieser gutgläubig erworben werden; Akzessorietätsprinzip. Gute Glaube an Bestehen eines Anspruchs reicht nicht aus) Verkehrsgeschäft iSe Rechtsgeschäft (dh.kein gutgläubiger Erwerb durch einstweilige Verfügung) Rechtsschein: Unrichtiges Grundbuch, dass den Veräußerer legitimiert  Guter Glaube des Erwerbers hinsichtlich der Berechtigung des Bewilligenden im Zeitpunkt des Eintragungsantrags (Umfassender Schutz des Erwerbers und Erweiterung über den Zeitpunkt der Einigung hinaus) Kein Widerspruch eingetragen  Str. Zeitpunkt des guten Glaubens  kl. Lösung: Gutgläubigkeit im Zeitpunkt des Antrags auf Eintragung des vorgemerkten Rechts erforderlich Gr. Lösung: Ausreichend Gutgläubigkeit bei Erwerb der Vormerkung auch für den Erwerb des vorgemerkten Rechts. Der Erwerber muss daher nur im Zeitpunkt der Stellung des Antrags auf Eintragung der Vormerkung gutgläubig gewesen sein (Umfassender Schutz des Erwerbers) 
• Gutgläubiger Zweiterwerb gem. §398, §§892, 893 BGB analog 1. ABTRETUNGSVERTRAG (Die Vormerkung geht kraft Gesetz gem. §401 BGB über mit der Abtretung des schuldrechtlichen Anspruchs; streng akzessorisches Sicherungsmittel) 2. Kein AUSSCHLUSS DER ABTRETUNG 3. BERECHTIGUNG BZGL. DER FORDERUNG UND DER VORMERKUNG 4. GGF. ÜBERWINDUNG DER NICHTBERECHTIGUNG Ausschluss des Gutgläubigen Erwerbs, wenn gar keine Forderung mehr besteht: Das Gesetz kennt nämlich keinen gutgläubigen Forderungserwerb Besteht die Forderung dann e.A. gutgläubiger Zweiterwerb ausgeschlossen, weil die Vormerkung hier kraft Gesetzes und nicht im Sinne eines Verkehrsgeschäfts übertragen wird  a.A. lässt den gutgläubigen Zweiterwerb der Vormerung zu, da die Vormerkung zwar durch Gesetzt, aber aufgrund eines Rechtsgeschäftes – der Abtretung des zugrundeliegenden Anspruchs – erfolgt. Desweiteren spielt die Effizienz eine große Rolle: Ohne gutgläubigen Zweiterwerb müsste ständig eine neue Vormerkung auf den Anspruch eintragen lassen 
• Dingliches Vorkaufsrecht §1094 Berechtigte erhält Möglichkeit im Fall eines Verkaufs des belasteten Grundstücks an einen Dritten durch Ausübung seines Rechts den Eigentümer des Grundstücks zu verpflichten, ihm das Grundstück zu den mit dem Dritten vereinbarten Konditionen zu übertragen.  Zweck: Sicherung des Grundstückserwerbs  Wirksame Begründung durch  Einigung und Eintragung, §873: Vertragliche Begründung eines Vorkaufsrecht an einem Grundstück unterliegt der notariellen Form des §311b Abs.1 1 BGB Verkauf des Grundstücks durch den Eigentümer an Dritten §1098 Abs. 1 S.1, 504 BGB Ausübung des Vorkaufsrecht durch einseitige Erklärung des Berechtigten innerhalb von 2 Monaten nach Mitteilung des Verkaufs, §1098 Abs. 1S. 1, 505 Abs.1, 510 Abs.2, 1099 Abs.1BGB  RF:  Kraft Gesetzes: Kaufvertrag zwischen Eigentümer und Vorkaufsberechtigten zu den mit dem Dritten ausgehandelten Konditionen §§1098 Abs.1 S.1, 505 Abs.2 Pflicht des Eigentümers zur Übereignung und Übergabe an den Vorkaufsberechtigten Pflicht des Vorkaufsberechtigten Kaufpreis zu zahlen  Bei Eintragung ins Grundbuch und Auflassung: Dingliche Vorkaufsrecht gem. §1098 Abs.2 BGB die Wirkung einer Vormerkung  Erstkäufer muss der Eintragung des Vorkaufsberechtigten gem. §§1098 Abs.2, 888 Abs.1 BGB zustimmen Kann Zustimmung zwar verweigern, bis ihm der Vorkaufsberechtigte den bereits gezahlten Kaufpreis erstattet 
• Grundbuchberichtigung §894 entspr. der Eigentumstörungsbeseitigungsanspruch aus §1004  Unrichtigkeit des Grundbuchs Anspruchsberechtigter = derjenige, dessen Recht durch das falsche Grundbuch beeinträchtigt ist (materielle Beeinträchtigung) Anspruchsgegner = jeder, dessen Bewilligung nach formellen Grundbuchrecht zur Berichtigung des Grundbuchs erforderlich ist (formale Betroffenheit) RF: Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs =auf Abgabe einer Berichtigungsbewilligung gem. §§19, 29 GBO Durchsetzbar im Wege der §894 ZPO, wenn Bewilligung nicht freiwillig erklärt wird  Berichtigungsnspruch verjährt nicht, §898 BGB, Verwirkung ist aber möglich Berichtigungsanspruch geht bei Veräußerung des Rechts auf den Erwerber über, kann also nicht durch Abtretung von den Recht, dem er zugehört, getrennt werden 

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