Betreten des Bestandobjektes ABGB - § 8 MRG
> ABGB: Mieter ist verpflichtet, wenn notwendig> § 8 Abs 2 1.Satz MRG: Mieter hat Betreten zu dulden (z.B: Nutzfläche vermessen, Kaufinteressenten, … ) - Interessensabwägung
Eingriffe durch Baumaßnahmen
> ABGB: notwendige und nützliche Baumaßnahmen UND zumutbar> § 8 Abs 2 Z 1: privilegierte Arbeiten: Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses und Behebung ernster Schäden; Mieter muss dulden, sofern Eingriff notwendig oder bloß zweckmäßig;> § 8 Abs 2 Z 2: sonstige Arbeiten: Veränderung, Verbesserung eines anderen Mietobjektes, Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdung; Mieter muss dulden, sofern Eingriff notwendig oder zweckmäßig UND zumutbar> § 8 Abs 3: Entschädigungsanspruch: bei wesentlicher Beeinträchtigung; rechtswidrigkeits- und verschuldensunabhängig;
Rechte des Bestandnehmers nach ABGB
> Objekt vertragsgemäß zu nutzen> Bauliche Veränderungen: keinen schutzwürdigen Interessen des Vermieters zuwiderlaufen> Nutzung der allgemeinen Teile: z.B Geschäftsschilder> Recht auf Mietzinsminderung
Veränderungen des Mietgegenstandes – § 9 MRG
> Wesentliche Änderung> Anzeigepflicht und Zustimmungsfiktion (Abs 1): 2 Monate; auch nach durchgeführten Arbeiten möglich> Voraussetzungen der Zustimmungspflicht: 1) Stand der Technik, 2) Verkehrsüblichkeit + wichtiges Interesse des Mieters, 3) einwandfreie Ausführung, 4) Kostentragung durch Mieter, 5) keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen, 6) keine Schädigung der äußeren Erscheinung, 7) keine Gefahr für Personen und Sachen > Privilegierte Arbeiten: Verkehrsüblichkeit und wichtiges Interesse gegeben: bspw sanitären Anlagen, Hörfunk- und Fernsehantennen (fremdsprachiges Programm)> Wiederherstellpflicht: muss ausdrücklich verlangt werden; bei privilegierten Arbeiten keine
Pflichten des Bestandnehmers
> Bestandzins zu zahlen> Vertragsgemäße Verwendung> Wartungspflicht gem. § 8 Abs 1 MRG: Wartungs- und Instandhaltungspflichten des Mieters nur soweit, dass Vermieter und anderen Mietern kein Nachteil erwächst + nicht Erhaltungspflicht gem. § 3 MRG
Ersatzansprüche nach § 1097 ABGB i.V.m § 1036 ABGB
> Notwendige Geschäftsführung: Abwehr eines bevorstehenden Schadens > Unabhängig vom Vorteil des Vermieters> Anspruch sofort fällig> Passiv legitimiert, wer zum Zeitpunkt der Aufwendungen Vermieter ist> Aktivlegitimation> Präklusivfrist: 6 Monate ab Rückstellung
Ersatzansprüche nach § 1097 ABGB i.V.m. § 1037 ABGB
> Nützlicher Aufwand> Klarer und überwiegender Vorteil des Vermieters> Anspruch gegen den, der im Zeitpunkt der Rückstellung Vermieter ist> Doppelt beschränkt: tatsächlicher Aufwand, klarer und überwiegender Vorteil> Aktiv-, Passivlegitimation> Präklusivfrist: 6 Monate ab Zurückstellung> Wirksamer Verzicht möglich
Ersatzansprüche § 10 MRG
> Voraussetzungen: Vollanwendungsbereich MRG; Hauptmieter einer Wohnung, Beendigung des Mietverhältnisses, Aufwendungen in den letzten 20 Jahren zur wesentlichen Verbesserung – objektiver Nutzen für Nachmieter > Kein Ersatz: 1) Zustimmung verweigert, 2) Wiederherstellung gefordert, 3) da Mieter keine Anzeige gem § 9 MRG gemacht hat, war 1) u 2) nicht möglich;
Ersatzbegründende Maßnahmen
> Abschreibung 1/10: bspw Leitungen, sanitäre Anlagen, Heiztherme, Wasserboiler> Abschreibung 1/20: bspw Zusammenlegung zweier Kat. D Wohnungen> Abschreibung Laufzeit der Förderung: bspw Schallschutzfenster> Umfang und Höhe des Ersatzanspruches: aufgewendeter Betrag ohne Verzinsung> Aktivlegitimation: Mieter> Passivlegitimation: Vermieter bei Beendigung> Anzeige: 14 Tage bzw 2 Monate bzw mit Rückstellung > Notwendiger Inhalt: Aufwendungen, begehrter Betrag, Rechnungen> Rügepflicht des Vermieters> Fälligkeit
Überwälzung auf Nachmieter?
> Überwälzung zulässig, ABER dann keine Berücksichtigung bei neuem Hauptmietzins> Wenn keine Überwälzung: neuer Hauptmietzins höher + Ausgabe bei Hauptmietzinsabrechnung der nächsten 10 Jahre
