MRG (Subject) / Allgemein (Lesson)

Allgemeine Begriffe

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• Bestandvertrag A) Überlassung des Gebrauchs/ + FruchtziehungB) einer unverbrauchbaren SacheC) gegen EntgeltD) auf Zeit
• Zustandekommen und Wesen des Bestandvertrages KonsensualvertragFormfrei - konkludentDingliche Wirkungen:BesitzstörungsklageWiderspruchsklage nach § 37 EOKündigungsschutz
• Miete - Pacht > § 1091 ABGB: Miete, wenn sich die Sache ohne weitere Bearbeitung benutzen lässt; Pacht, wenn sie nur durch Fleiß und Mühe gebraucht werden kann;> Definition: Miete ist Überlassung zum bloßen Gebrauch. Pacht ist Überlassung zu Gebrauch und Fruchtziehung> Zahlreiche Abgrenzungsschwierigkeiten durch Judikatur> Maßgeblich stets die Umstände des Einzelfalls> Pachtverträge unterliegen nicht dem MRG - jederzeit aufkündbar keine Zinsbeschränkung keine vertraglich unabdingbaren Bestandgeberpflichten – außer § 879 ABGB
• Mietähnliche Rechtsverhältnisse > Leihe: § 971 ABGB Unterschied: Unentgeltlichkeit> Prekarium: § 974 ABGB Unterschied: Unentgeltlichkeit und jederzeitige Widerrufbarkeit> Benützungsregelung zwischen Miteigentümern> Familienrechtliche Wohnverhältnisse> Warum ist Abgrenzung wichtig? Kündigungsschutz
• Geschichtlicher Überblick > 1917und 1918: 3 Mieterschutzverordnungen > 1922: Mietengesetz (MG)> 1.1.1982: Mietrechtsgesetz (MRG)> 1.3.1994: 3.Wohnrechtsänderungsgesetz (WÄG): Richtwert, Rechtsnachfolgen bei Geschäftsraummieten> 1.7.2000: Wohnrechtsnovelle 2000 (WRN 2000): Befristungen vereinfacht, Hausbesorger neu> 1.10.2006: Wohnrechtsnovelle 2006 (WRN 2006): weitere Teilausnahmetatbestände MRGErhaltungspflicht Vermieter bei Gesundheitsgefährdung§ 10 Ersatz ErweiterungErweiterung der Rügepflicht des Mieters> 1.4.2009: Wohnrechtsnovelle 2009 (WRN 2009): fruchtbringende Anlegung der Kaution Kosten des Energieausweises können in HMZabrechnung aufgenommen werden
• Bestandgeber > Miteigentum: ordentliche – außerordentliche Verwaltung>Aktivlegitimation>Passivlegitimation
• Bestandnehmer - Mitmieter > Haftung für Mietzins> Auflösung des Bestandverhältnisses> Vertragsauflösungsgründe wirken gegen alle
• Änderung der Vertragspartner Einzelrechtsnachfolge (zB Verkauf, Schenkung)Gesamtrechtsnachfolge (zB Erbschaft)
• Vertragliche Vereinbarung > Weitergaberecht: im Zweifel nur 1x> Präsentationsrecht
• Nutzfläche - § 17 MRG Haus: grundsätzlich Grundbuchskörper, allenfalls wirtschaftliche EinheitenVereinbarung über Verteilungsschlüssel: mgl, wenn alle schriftlich zustimmenNutzfläche = m² der Bodenfläche eines Mietobjektes (= Räumlichkeit, für die HMZ erzielt werden kann; Widmung egal)Änderungen: sofort zu berücksichtigenNicht zu berücksichtigen: Räume – zu Wohn- und Geschäftszwecken ungeeignet, Wandstärken, Ausnehmungen, Keller, Treppen, offene Balkone und Terrassen, Veränderungen während des Mietverhältnisses durch MieterVermessung: Naturmaß (Baubew nach 1.1.1985: Plan)Nutzfläche ist wichtig für: Betriebskosten, § 18, Verwaltungspauschale
• Verwendungszweck > Bestandgeberpflichten: Übergabe in brauchbarem Zustand, Erhaltung, Schutz vor Störungen> Nicht vereinbart werden können Nutzfläche, Ausstattung und Zustand> Gemischte Nutzung
• Ausstattungskategorien § 15a MRG 1.1.1982 – 1.3.1994 große BedeutungImmer noch Bedeutung (z.B. §§ 1 Abs 2 Z 3, 16 Abs 1 Z 4, 18 MRG)Brauchbarkeit: sofortiges Bewohnen möglichZimmer: Mindestgröße, natürliche BeleuchtungKüche: Koch- und SpülgelegenheitVorzimmer: räumliche Abtrennung zu anderen RäumenZeitgemäße Badegelegenheit: Fußbodenisolierung, Heizung, Entlüftung ins Freie, Verfliesung bis ca 2 m Heizung: Beheizbarkeit der HaupträumeWarmwasser: nicht nur im BZ

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