BAC Prüfung BWBV2012 (Subject) / Immobilien (Lesson)

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• Wohnen 2050 Hier handelt es sich um die Erfolgskritierien damit eine Wohnung für 2050 besteht. Metamorphose: Ständige Veränderung zB neue Gebäude sollten nutzungsneutral geplant werden um Sie jederzeit an den aktuellen Bedarf anpassen zu können (Wohnung, Geschäftslokal, Büro oder Schauraum) Persönlichkeit: Den Dingen einen Namen geben. Jedes Projekt braucht eine Persönlichkeit! zB "neues Wohnen" "thermisch optimiertes Wohnen" Lifestyle: Am Puls der Zeit bleiben & am Besten immer einen Schritt voraus. Landschaft verändert sich nicht, Wirtschaft schwankt, Zeitgeist unvorhersehbare Entwicklung. Serviceproviding: Zusätzliche Serviceleistungen anbieten zB Glühbirnen wechseln Sinnlichkeit: Luft, Licht, Klang, Farbe, Form für Wohnen wichtig! 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10......1,2,3,4,5,6,7,8,9,10  
• Was wird unter dem Oberbegriff Immobilientreuhänder zusammengefasst? Wird in der Gewerbeverordnung geregelt  Der Oberbegriff umfasst 3 gebundene (Befähigungsnachweis erforderlich) Gewerbe:  Immobilienmakler Immobilienverwalter Bauträger Voraussetzung ist eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung mit Mindestdeckungssumme pro Schadensfall Immobilienmakler       100.000 € Immobilienverwalter   400.000 € Bauträger                         1 Mio €
• Was sind die typischen Zugangsvoraussetzungen für Immobilientreuhänder? Befähigungsnachweis (nach erfolgreich absolvierter Prüfung erhält man einen Bescheid von der Landesregierung) Vermögensschadenhaftpflichtversicherung-) Makler = 100.000,--/Schadensfall-) Verwalter = 400.000,--/Schadensfall-) Bauträger = 1.000.000,--/Schadensfall
• Beschreiben Sie den gewerblichen Tätigkeitsbereich des Bauträgers Organisiert Bauten auf eigenem oder fremden Grund auf eigene oder fremde Rechnung.
• Beschreiben Sie den gewerblichen Tätigkeitsbereich des Immobilienmaklers Vermittelt Rechte an bebauten und unbebauten Liegenschaften zB Kaufvertrag über Eigentumswohnung, Mietvertrag über Mietwohnung, Baurecht (=Recht auf fremden Grund zu bauen), Tausch von Liegenschaften Erhält Provision nur wenn er erfolgreich vermittelt (= reines Erfolgshonorar) Höchstätze für Provision: Bei Kauf: 3% des Kaufpreisen vom Käufer und 3% vom Verkäufer Bei Miete: 2 Mieten vom Käufer und 3 Mieten vom VerkäuferBei befristeten Verträgen nur die Hälfte!
• Beschreiben Sie den gewerblichen Tätigkeitsbereich des Immobilienverwalter Verwaltung von bebauten und unbebauten Liegenschaften sowie die Obsorge für deren Erhalt und Verbesserung. Vertritt als direkter Stellvertreter den Eigentümer der Liegenschaft oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (= alle Wohnungseigentümer einer Liegenschaft) -> Rechtsperson eigener Art!
• Was sind die elementaren Unterschiede zwischen Miteigentum und Wohnungseigentum? WE: Ausschließendes Nutzungsrecht gegenüber Dritten ME: Keine Realteilung, nur ideelles Miteigentum (nur Kosten+Erträge teilbar)
• Unter welchen Voraussetzungen darf in Österreich enteignet werden? angemessene Entschädigung weitaus überwiegendes öffentliches Interesse
• Aus welchen Bestandteilen besteht das Grundbuch? Hauptbuch: Besteht aus Grundbuchseinlagen - jede Grundbuchseinlage besteht aus folgenden Teilen: Aufschrift = Katastralgemeinde, Einlagezahl, Tagebuchzahl "Plombe A-Blatt= Gutbestandsblatt, Aufgeteilt in A1 und A2 B-Blatt= Eigentümerblatt C-Blatt= Lastenblatt Urkundensammlung: Jede Urkunde die Grundlage einer Eintragung war zB Kaufvertrag, Darlehensvertrag, Servitutsvertrag  Hilfseinrichtungen des Grundbuchs: Verzeichnis aller EigentümerInnen die indieser Katastralgemeine ein Grundstück haben  Details zu den Blättern des Hauptbuchs: A- Blatt A1: Welche Liegenschaft gehört zu dieser Einlagezahl?   A- Blatt A2: Öffentlich rechtliche Beschränkungen oder Rechte, die mit der Liegenschaft verbunden sind zB Einflugschneise, Flughafen, herrschendes Grundstück,....  B-Blatt: alle Eigentümer, denen die Liegenschaft gehört  C-Blatt: zB Pfandrecht - wie ist die Liegenschaft belastet?  
• Welche 7 Prinzipien des Grundbuch Rechtes gibt es? Vertrauensgrundsatz: Jeder kann auf die Richtigkeit des GBs vertrauen Öffentlichkeitsgrundsatz: Jeder darf Einsicht ins GB nehmen  Spezialitätsgrundsatz: Betrag, den man im GB findet, muss klar sein. 2 Ausnahmen: Höchstbetragshypothek (haftet bis max....) und Simultanhypothek (haftet gleichzeitig mit einer anderen Liegenschaft) Eintragungsgrundsatz: Rechte an unbeweglichen Sachen werden durch Eintragung ins GB erworben Legalitätsprinzip: Verfahren vor dem GB-Gericht ist ein reines Urkundenverfahren (kein Beweisverfahren) Rangprinzip: Wer zuerst kommt mahlt zuerst (Eigentum + Pfand)  Antragsprinzip: Eintragung ins GB erfolgt nur auf Antrag, nicht von Amts wegen
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• Was sind die Grundsäulen des Mieterschutzes? Das MRG §1 (1) Abs1 gilt für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller ArtMRG gilt nicht für Pacht und Ausnahmen - hier findet ABGB Anwendung Ausnahmen: Einfamilienhaus Studentenheime/Seniorenheime Ferienwohnung (sofern nicht mehr als 6 Monate vermietet wird) bloße vorübergehende berufsbedingte Anwesenheit Speditions- und Lagerhausunternehmen Teilausnahmen (MRG gilt teilweise): Eigentumswohnungen, die nach dem 8.5.1945 errichtet wurden - Kündigungsschutz gültig, nicht aber der Preisschutz! Kündigungsschutz: Wenn MRG gilt, dürfen Wohnungen nicht kürzer als 3 Jahre vermietet werden, jede weitere Verlängerung muss auch mindenstens 3 Jahre betragen. Mieter darf während aufrechtem Mietverhältnis nur aus wichtigem Grund gekündigt werden (zahlt nicht oder wohnt nicht dort)Für Geschäftsräumlichkeiten gibt es weder Ober- noch Untergrenze Preisschutz: Freier Mietzins: selten, nicht beschränkt Kategoriemietzins: Kat A,B,C,D. Für D (WC am Gang) fixiert Richtwertmietzins: Für jedes Bundesland gibt es einen Richtwert angemessener Mietzins: alles was nicht wohnen betrifft (Lokal,...)
• Definition Miete Miete ist die entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer unverbrauchbaren Sache bestimmter oder unbestimmter Zeit
• Definition Pacht Pacht ist die entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer unverbrauchbaren Sache auf bestimmte oder unbestimmte Zeit + Betriebsmittel + Betriebspflicht + Fruchtgenuss
• Definition Wohnungseigentum Wohnungseigentum ist jeden Dritten ausschließendes Nutzungsrecht an einem bestimmten wohnungseigentumsfähigen Objekt verbunden mit einem Mindestanteil an einer Liegenschaft
• Wo finde ich das Grundbuch? Bei jenem Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich die Liegenschaft befindet. Die Grenzen einer Katastralgemeinde dürfen sich nicht mit den Grenzeneiner politischen Gemeinde überschneiden. Welches BG wäre sonst zuständig? Grundbuch wurde von Maria Theresia eingeführt. Sie hat vermessen lassen um Grundsteuer zu erheben.
• Was sind die 2 Säulen des MRG? Preisschutz - klare Regelung wie hoch der Mietzins sein darf Kündigungsschutz -Regelung wie lange ein Mietverhältnis befristet werden darf, wie oft es befristet werden darf und ob der Mieter gekündigt werden darf
• Aufbau eines Bauplans Einreichplan: Lageplan Grundrisse Ansichten Schnitte Bei einem Vorentwurfs- und dem Entwurfsplan kommen zusätzlich noch Perspektivskizzen und teilweise  Axonometrien & Schaubilder vor. Polierplan:  Grundrisse Schnitte  Dachdraufsicht Werksatz Fundamentpläne
• Farben im Bauplan Gelb: Abbruch Grau: Bestand Rot: Neubau
• Wofür Modellbau? Maßstabsgetreue Darstellung des Entwurfs als reale Miniatur oder virtuelle Grafik. Das Konzept soll veranschaulicht werden.
• Bauakt woher bekommt man diesen und was ist das? Einsicht in den Bauakt kann man auf der Baupolizei oder Baubehörde der Gemeinde nehmen. Dieser enthält Bauanträge Bewilligte Pläne Bauliche Änderungen Bescheide Statische Berechnungen Bauphysik Baujahr Die Pläne enthalten Schnitt und Fassade mit Angabe von Geschosshöhen und Stufen
• Ansuchen für eine Baubewilligung und was braucht man dazu? (Einreichung) 3facher Bauplan Erklärung eines Ziviltechnikers Grundbuchsabschnitt Vollmachten Statik Nachweis der Erfüllung des erforderlichen Wärme- und Schallschutzes Berechung der Anliegerleistungen Vidierungen der MA19,30, 48,...
• Welche Planarten gibt es und warum gibt es unterschiedliche, wozu dienen die jeweiligen? Entwurfsplan: wird meist vom Architekten erstellt zB auch für Wettbewerbe Lageplan Einreichplan: Benötige ich für Bewilligung (inkl. 3 Stk Bauplänen) bei Neu- oder Umbau Flächenwidmungs- und Bebauungspläne: Welche Flächen sind wie gewidmet (Bauland, Grünland,...), was darf ich bauen (Wohngebiet, Geschäftsviertel,..), in welcher Ausführung (offen, geschlossen, gekuppelt,...) und wie hoch (Bauklasse I, II,...), etc? Möblierungspläne Brandschutzpläne Polierplan: Detailliertere Angaben für Handwerker
• Bauklassen? Bauklasse I: mind. 2,5m, höchstens 9m -> 1 bis max.3 Geschosse Bauklasse II: mind. 2,5m, höchstens 12 m -> 1 bis max. 4 Geschosse Bauklasse III: mind. 9m, höchstens 16m -> 3 bis max. 6 Geschosse Bauklasse IV: mind. 12m, höchstens 21m -> 4 bis max 8 Geschosse Bauklasse V: mind. 16m, höchstens 26m -> 6 bis max. 10 Geschosse Bauklasse VI: mind. 26m -> mind. 10 Geschosse
• Welche Bauweisen gibt es? Flächenwidmungsplan Offene Bauweise Gekuppelte Bauweise Offene oder gekuppelte Bauweise Gruppenbauweise Geschlossene Bauweise
• Welche Dachformen gibt es? Satteldach (Standard) Walmdach Flachdach Mansardendach (mit Knick) Zeltdach (wie Zelt) Krüppelwalmdach Pultdach (halbes Satteldach, bzw. sehr schräges Flachdach) Tonnendach (Form wie halbe Tonne) Kuppeldach (Kirchen)
• Heizungsarten Fußbodenheizung Radiatoren Wandheizung Heizungsrohre sind meist aus Kunststoff oder aus Kupfer. Pellets Öl Gas Fernwärme
• Fenster Aluminiumfenster Holzfenster Kunststofffenster Holz-Aluminiumfenster
• Fassade gegliedert glatt mit oder ohne Vollwärmeschutz
• Wände Ziegel, Sichtziegel Beton, Stein  Stahl-Ziegel Fertigteilbau, Stahlbeton Stahlbau, Stahlkonstruktion Stahl- Glaskonstruktionen Vollholzbauweise, Leimholzplatten
• Eintragungsarten Grundbuch 1. Einverleibung: bewirkt sofortigen, unbedingten Rechtserwerb oder Rechtsverlust durch beglaubigte Urkunden 2. Anmerkung: Durch die Anmerkung können keine Rechte begründet, übertragen, beschränkt oder aufgehoben werden. Sie kann aber rangwahrende Wirkung haben und bewirken, dass sich niemand auf die Unkenntnis eines Umstandes berufen kann, da sie dem Grundbuchsstand angehört. 3. Vormerkung = Vorstufe von Einverleibung, hat rangwahrende Wirkung, bewirkt die Erwerbung, Übertragung, Beschränkung oder das Erlöschen bürgerlicher Rechte unter der Bedingung der nachfolgenden Rechtfertigung. 
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• Was ist der Unterschied zwischen einem Superädifikat und einem Baurecht? Baurecht: fremde Bauten auf fremden Grund, dingliches Recht, eintragungspflichtig, ist das Recht auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstückes ein Bauwerk zu haben. Das Baurecht gilt für 10-100 Jahre. Wenn das Baurecht erlischt, geht das Gebaute auf den Grundbesitzer über. Dieser muss 25 % Ablöse dafür bezahlen. Superädifikat: sonderrechtsfähiges Bauwerk auf fremden Grund, das in der Absicht errichtet wurde, nicht auf Dauer darauf belassen zu werden. Erwerb des Superädifikats erfolgt durch einfache Bauführung mit Zustimmung des Grundstückseigentümers. Übertragung erfolgt durch Titel und Modus. Zur Übertragung des Eigentums und zur Beendigung der Superädifikatseigenschaft ist die Urkundenhinterlegung nach dem UHG erforderlich. Das Superädifikat kann Gegenstand eines Pfandrechts sein, durch Hinterlegung der Pfandurkunden in der Kartei. 
• Definition und Aufbau Sachwertverfahren Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählungdes Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln      Neubauwert der baulichen Anlage-    Minderung wegen Alter-    Minderung wegen Baumängel und Bauschäden=   Bauzeitwert bauliche Anlage+   Bodenwert+   Wert Zubehör+/- Sonst. wertbeeinfl. Umstände=   Sachwert
• Anwendung Sachwertverfahren Uneingeschränkt: Ein- und Zweifamilienhäuser Eingeschränkt: Luxusimmobilien, Schlösser, Schulen, Kindergärten, Krankenhäuser, Gewerbe- und Industrieobjekte, kirchliche Liegenschaften, Verwaltungsgebäude
• Definition Ertragswertverfahren LBG Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln 
• Anwendung Ertragswertverfahren Mietzinshäuser Hotels, Gastronomie gemischt genutzte Objekte Parkierungsanlagen Krankenhäuser Seniorenimmobilien, Sozialimmobilien Büro- und Verwaltungsobjekte uvm......
• Aufbau Ertragswertverfahren      Jahresrohertrag (nachhaltige Erträge der Liegenschaft = Hauptmietzinse idR)-    Bewirtschaftungskosten (Mietausfallswagnis & Instandhaltung, nicht ulf Betriebskosten=   Jahresreinertrag der Liegenschaft-    Bodenwertverzinsung (gebildet aus Bodenwert auf Vglbasis & KZF)=   Reinertrag der baulichen Anlagenx   Verfielfältiger (Multiplikator von Reinerträgen mit Rentenbarwertfaktor (RND+KZF))=   Ertragswert der baulichen Anlagen vor s.w.U.+/- sonstige wertbeeinflussende Umstände (wg Mehr- oder Mindererträgen,Bauschäden)=   Ertragswert der baulichen Anlagen+   Bodenwert=   Ertragswert der Liegenschaft Der Kapitalisierungszinssatz fließt sowohl in die Bodenwertverzinsung als auch in den Verfielfältiger mit ein.
• Differenzieren Sie den Rohertrag vom Reinertrag! Rohertrag: Summer der Hauptmietzinse oder Pachtzahlungen, ohne die auf den Mieter umlegbaren Kosten Reinertrag: Erträge nach Abzug der Bewirtschaftungskosten Hauptmietzinse abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten
• Sonstige wertbeeinflussende Umstände. Was können Zuschläge/Abschläge sein? Zuschläge: Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke Außergewöhnlich guter Erhaltungszustand Abschläge: Wohnungs- und mietrechtliche Bindung Abweichungen vom normalen baulichen Zustand (Vernachlässigung, Bauschäden,...) Denkmalschutz Altlasten wirtschaftliche Überalterung
• Wie komme ich zum Verkehrswert/Marktwert? Ableitung aus ggf. mehreren Bewertungsverfahren Anpassung für Marktlage Berücksichtigung von Rechten und Lasten
• Nach welchen Methoden kann der Kapitalisierungszinssatz des Ertragswertverfahrens entsprechend den Bestimmungen der ÖNORM B1802 ermittelt werden? Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Investition in Vergleichbare Objekte üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung Bei seiner Ermittlung, welche zu begründen ist, sind anerkannte Methoden anzuwenden.
• Erläutern Sie den Unterschied zwischen der technischen und der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer! Technische: Abhängig vom physischen Bestand der Rohbauteile, wie der Fundamente, Außenwände, Decken und Treppen, von der Art der verwendeten Baustoffe, von der Konstruktion und der Güte der Bauausführung sowie von der Nutzungs- und Instandhaltungsqualität. Wirtschaftliche: Bestimmt durch jenen Zeitraum, in dem das Gebäude wirtschaftlich nutzungsfähig ist.
• Erläutern Sie die Vorgangsweise im Rahmen der statistischen Auswertung bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens! Arithmetisches Mittel Regressionsanalyse Korrelationsanalyse
• Ablauf Vergleichswertverfahren Ermittlung der Lage- und Nutzbarkeitsmerkmale des Objekts Suche nach Kaufpreisen bzw. Bestandsentgelten (Anzahl, Quellen, redlicher Gesch.VK, zeitliche Nähe, Vergleichbare Gebiete) Qualitätssicherung der Vergleichswerte (Nachträgliche Prfg, Ungewöhnliche Verh, Pers. Umstände) Zu- und Abschläge (Abweichende Eigenschaften wie Lage, Lasten; zeitliche Schwankungen wie Marktverhältnisse, Indexreihen) Statistische Auswertung (Ermittlung des arithmet. Mittels, der Standardabweichung, des Konfidenzintervalls, Durchführung der Regressionsanalyse, der Korrelationsanalyse, Ermittlung des Variationskoeffizienten) Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände Anpassung an die Marktlage = Verkehrswert
• Anwendung Vergleichswertverfahren unbebaute Grundstücke Eigentumswohnungen Reihen & Doppelhäuser Teilweise: Einfamilienhaus, Luxusimmobilien, Industriebranchen
• Definition Verkehrswert LBG Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlungdes Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.
• Vollausnahmen MRG Vermietungen im Rahmen von Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs- oder Lagerhausunternehmen oder eines Heimes Sozialpädagogisch betreutes Wohnen Dienstwohnungen Dauer von maximal ½ Jahr, Geschäftsräumlichkeit oder Zweitwohnung wegen Erwerbstätigkeit Freizeit- oder Erholungswohnung Ein- oder zwei-Objekte-Häuser
• Teilanwendungsbereich MRG nicht geförderter „Neubau“ Dachbodenaus- und aufbau Zubau und Mietgegenstände im Wohnungseigentum außer „Altbau“
• Vollanwendungsbereich MRG Wohnungen einzelne Wohnungsteile Geschäftsräumlichkeiten mitvermietete Haus- oder Grünflächen
• Wo schaut man nach wenn man das MRG ausschließen will? Im § 1 (1) MRG ist der Vollanwendungsbereich, im § 1 (2) die Vollausnahmen und im § 1 (4) MRG sind die Teilanwendungsbereiche geregelt
• Kündigungsmöglichkeiten eines Mietvertrages? Unbefristeter MietvertragABGB: ein unbefristeter Mietvertrag endet im ABGB durch eine (formfreie) ordentliche Kündigung, die jederzeit möglich ist. MRG: ein unbefristeter Mietvertrag endet im MRG durch ordentliche Kündigung. Der Vermieter kann diese nur aus wichtigen Gründen gem. § 30 MRG gerichtlich erklären. Der Mieter kann die Kündigung jederzeit schriftlich oder gerichtlich erklären. § 30 MRG Wichtiger Grund für Kündigung durch Vermieter: Miete wird nicht bezahlt wird, trotz Mahnung Mieter macht vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch Nichtbenutzung oder nicht regelmäßig Nutzung der Wohnung Wohnung wird unerlaubt weitergegeben vereinbarte Dienstleistungen werden nicht übernommen Verleiden des Zusammenwohnens Strafbare Handlungen gegen Vermieter oder Mitbewohner Vereinbarter Kündigungsgrund Dringender Eigenbedarf des Vermieters für sich oder Verwandte in absteigender Linie  Befristeter MietvertragABGB: ein befristeter Mietvertrag endet im ABGB durch Zeitablauf, sofern keine Erneuerung geschieht. Davor ist nur eine Auflösung aus wichtigem Grund oder eine Kündigung aus besonderem Anlass möglich (Tod, zwangsweise gerichtliche Veräußerung) oder bei Untergang des Mietobjekts. MRG: ein befristeter Mietvertrag endet im MRG durch Zeitablauf, wenn die Befristung wirksam ist. Wirksam ist die Befristung nur schriftlich, mit unbedingtem, festgelegtem Endtermin, bei Wohnungen mit Mindestvertragsdauer von 3 Jahren und wenn keine stillschweigende Erneuerung erfolgt. Der Wohnungsmieter hat jedoch das Recht auf vorzeitige Auflösung nach 1 Jahr.  

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