Baurecht (Subject) / Baurecht (Lesson)

Baurecht GaLa-Bau 1-3 Semester

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• Wie entsteht ein Bauvertrag? Vertragsfreiheit:     jeder kann entscheiden wie ein Vertrag abgeschlossen wird ( mündlich, schriftlich) mit wem ein Vertrag abgeschlossen wird welche Leistungen ausgeführt werden Vertragspartner müssen sich einigen gleichlautende Angebote müssen unterschrieben werden Leistungsverzeichnis: nur Preise und "Erklärungen" eintragen
• Welche Vertragsgrundlagen gelten bei einer Bauleistung? BGB § 631 - 651 gilt immer sehr allgemein gehalten VOB - Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen VOB/A -> Vergabe von Bauleistungen VOB/B -> Allgemeine Vertragsbedingungen VOB/C -> Allgemeine technische Vertragsbedingung VOL - Vergabe- und Vertragsbedingungen für Leistungen Dienstleistungen ( Winterdienst,.....) Lieferungen
• Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) VOB/A -  Schwerpunkte: Fristen Vertragsarten Vergabearten Gleichbehandlung und Rechtssicherheit der Bieter Gilt nur für öffentliche Hand VOB/B - Schwerpunkte Ausführung Bedenken Behinderung Regiearbeit Abnahme Rechnungsstellung Gewährleistung Vorsicht bei Privatpersonen VOB/C - Schwerpunkte DIN 18299 - Bauarbeiten aller Art DIN 18300 - Erdarbeiten DIN 18315 - Tragschichten DIN 18318 - Belagsarbeiten DIN 18320 - Landschaftsbauarbeiten Fachnormen: DIN 18915 - DIN 18920 Vegetationstechnische Arbeiten                       DIN 18035 Teil 1-8 Sportplatzbau                       DIN EN 1176 - 1177 Spielplatz FLL-Richtlinien: RSM;Dachbegrünung; Begrünte Beläge Gültig wenn nichts anderes vereinbart worden ist
• Unterschiede zwischen BGB- und VOB-Vertrag ( BGB ) BGB Gefahrverteilung: Risiko für Beschädigungen liegt beim AN Subunternehmer: keine Aussagen Stundenlohnarbeiten: keine Aussagen Abnahme: abgeschlossene Teilleistungen nur nach vorheriger Vereinbarung                  sofortige Abnahme fiktive Abnahme: wenn erfolglos eine Frist gesetzt wurde Zahlung: AN hat Anspruch auf Abschlagszahlungen nach Baufortschritt                Bezahlung sofort nach Abnahme fällig                keine Aussage über Vorauszahlung Sicherheitsleistung: keine Aussagen Gewährleistung: 5 bzw 2 Jahre
• Unterschiede zwischen BGB- und VOB-Vertrag ( VOB ) VOB Gefahrverteilung: Risiko für Beschädigung liegt bei AG Subunternehmer: nur mit Zustimmung von Bauherr Stundenlohnarbeiten: vor Baubeginn vereinbart; Stundenzettel zeitig unterschreiben Abnahme: für abgeschlosse Teilleistungen Teilabnahme möglich                  nach Mitteilung des AN hat AG 12 WT Prüfzeiten bis zur Abnahme fiktive Abnahme: wenn erfolgslos eine Frist gesetzt wurde Fertigstellungsmitteilung Benutzung der Leistung Zahlung: Abschlagszahlung vorgesehen, auch für Lieferung von Baustoffen               Schlusszahlung spätestens nach 30 Tagen Sicherheitsleistungen: müssen auf Sperrkonto bezahlt werden Gewährleistung: 4 bzw. 2 Jahre
• Pflichten Unternehmen-Bauher(BGB ) BGB § 631: Unternehmer: vereinbarte Leistung erbringen Bauherr: Leistung bezahlen -> vereinbarte Leistung genau beschreiben -> Firma hat Beweispflicht
• Vertragsbestandteil in einem Bauvertrag ( VOB ) VOB Abs.1 -> nur vereinbarte Leistung ausführen Abs. 2 Reihenfolge der Unterlagen Leistungsbeschreibung (LV, Angebot, Pläne,..) Besondere Vertragsbedingungen (baustellenbezogene Faktoren -> Zufahrt, Fristen,.) Zusätzliche Vertragsbedingungen (Ergänzungen zur VOB/B: Sicherheiten; Strafen;..) Zusätzliche technische Vertragsbedingungen ( ZTV Wegebau;...) Allgemeine technische Vertragsbedingunen VOB/C Allgemeine Vertragsbedingungen VOB/B
• Aufgaben des Bauherrn ( BGB ) § 631 Bezahlung §642 notwendige Handlungen durchführen -> ansonsten Schadensersatz §640 Abnahme
• Aufgaben des Bauherrn ( VOB ) § 3.1     Unterlagen rechtzeitig und kostenlos  -> Behinderung anzeigen § 3.2     Höhenfestpunkte, Grenzen, Hauptachsen festlegen § 4.1     Baustellenkoordination, Genehmigungen einholen, Fristen festlegen § 4.4     Lagerplatz, Zufahrtswege, Wasser&Strom zur Verfügung stellen § 5.2     Fristen festlegen, 12 WT  nach Aufforderung Baubeginn § 16.1   Abschlagszahlung: 21KT     Schlusszahlung: 30KT § 12      Abnahme
• Prüf- und Anzeigepflicht der Ausführungsfirma ( VOB/B §4 - BGB §242 ) Eine wesentliche Aufgabe der ausführende Firma, um AG vor Schäden zu schützen Wie? schriftlich zeitnah Adressat: Bauherr Schilderung der Situation Datum Ergänzende Bilder Unterschriften Bedenken erläutern Ablehnung der Gewährleistung für entstehende Mängel Wann? Planung des Architekten / Art der Ausführung Vorunternehmerleistungen Güte der vom Bauherrn gelieferten Stoffe Verstöße gegen UVV Konsequenzen!!!!: keine Bedenken angemeldet: AN wird für Schäden haftbar gemacht Bedenken angemeldet: keine Haftung für entstandene Schäde für AN
• Ausgeschriebene Leistung ändert sich - Was nun? ( BGB ) BGB §650 : Kostenvoranschlag Überschreitung dem Bauherrn mitteilen -> spätestens bei 15-20% Überschreitung  
• Ausgeschriebene Leistung ändert sich - was nun? ( VOB ) §2 Abs. 3: Mengenänderung < +/- 10  -> Einheitspreis bleibt unverändert Mengenänderung > +10% -> für die über 110% kann neuer Preis vereinbart werden Mengenminderung >10% für gesamte Menge kann neuer Preis vereinbart werden Abs. 4 Teilkündigung -> Gemeinkosten + Wagnis/Gewinn können verlangt werden Abs.5 geänderte Leistungen -> Kosten sollen vor der Ausführung angekündigt werden Abs.6 zusätzliche Leistungen -> Kosten müssen vor der Ausführung angekündigt sein
• Was tun wenn die Ausführung unterbrochen wird? BGB: keine Aussagen VOB/B §6.1 Behinderungsanzeige schriftlich an Bauherr unverzüglich (innerhalb 3 Tage) §6.2 Behinderung bei Umstand aus Risikobereich des Bauherrn ( fehlende Unterlagen,...) höhere Gewalt Streik oder Aussperrung §6.3 bei Wegfall unverzüglich Arbeit wieder aufnehmen + Bauherr benachrichtigen §6.4 Fristverlängerung Dauer der Behinderung + Zuschlag für Jahreszeit + Zuschlag für Wiederaufnahme §6.5/6.7 Unterbrechung längere Unterbrechung: abrechnen + bereits entstandene Kosten Unterbrechung mehr als 3 Monate -> Kündigung möglich
• Möglichkeiten des Bauherrn, wenn Ausführungsfirma vor der Abnahme nicht vertragsgemäß arbeitet? BGB: keine Aussagen VOB §5.1 termingerecht beginnen; angemessen fördern + termingerecht fertigstellen §5.2 Baubeginn: 12 WT nach Aufforderung -> Vertragsstrafen vereinbaren vor Baubeginn (max. 5% und 0,3% der Auftragssumme/Arbeittag) §4.6 falsches Material -> beseitigen §4.7 Mängel vor der Abnahme beseitigen nach Aufforderung beseitigen Druckzuschlag: doppelte Mangelbeseitigungskosten nach Fristablauf: Kündigung §4.8 nicht angekündigte Subunternehmer:Kündigung möglich -> 70% Hauptunternehmer
• Das Problem mit Stundenlohnarbeiten in den Griff bekommen? BGB:  keine Aussagen VOB §2 Abs. 10:           §15 Abs.3           §15 Abs. 4 Stundenlohnarbeiten müssen ausdrücklich als Stundenlohnarbeiten vereinbart sein -> Baubeginnsanzeige ← Kontrolle durch den Bauherrn → genaue Dokumentation der Arbeiten: Wer? Was? Wann? Wieviel?.... Material, Maschinen, Witterung,... Ort, Datum, Unterschrift              -> auf Regiezettel!!! Bauherr: 6 WT Prüffrist -> nach Ablauf: Umkehr der Beweislast Rechnung spätestens nach 4 Wochen
• Vertrag ohne Schadensersatz kündigen?? BGB §649 Kündigung jederzeit möglich Vergütung abzüglich der ersparten Kosten (Gemeinkosten + Wagnis/Gewinn) Minimum: 5% der gekündigten Leistung BGB §643 unterlassene Mitwirkung -> Mahnung + Nachfrist + Kündigung angedroht VOB/B §8 Kündigung durch Bauherr - jederzeit - Bezahlung abzüglich ersparter Kosten Abs. 2 Kündigung bei Insolvenz des AN - Abrechnen der ausgeführten Arbeiten Abs. 3    - Kündigung wegen Mängel    - Kündigung wegen Terminverzug         -> Vorraussetzung: Fristen wurden gesetzt & Kündigung angedroht Abs. 4 Kündigung wegen Preisabsprachen unter den Firmen Abs. 5   ->Kündigung muss natürlich schriftlich erfolgen Abs. 6   ->Aufmaß, Abnahme, Rechnung <- muss alles unverzüglich erfolgen §9 Kündigung durch Firma -> unterlassene Mitwirkung -> ausbleibende Zahlung Abs. 2 schriftlich (Mahnung + Nachfrist + Kündigung angedroht Abs. 3 Abrechnung: Gemeinkosten + Wagnis/Gewinn können verlangt werden
• Warum ist eine Abnahme so wichtig?? ( BGB ) §640 Bauherr muss vertragsmäßige Leistung abnehmen (ohne schwerwiegende Mängel) wenn der Bauherr sich weigert -> Frist setzten 12WT -> Leistung abgenommen mangelhafte Leistung unter Vorbehalt abnehmen abgenommene Mängel -> abgenommen
• Arten der Abnahme?? ( VOB ) §12 Abs. 1 Abnahme auf Verlangen des AN -> Frist 12WT Abs. 2 "Teilabnahme" auf Verlangen möglich Abs. 4 "förmliche Abnahme" schriftliches Abnahmeprotokoll              -> bei öfftl. Hand Regelfall Abs. 5.2 Abnahme durch Benutzung -> Frist 6WT (Benutzung durch Bauherr!!) Abs. 5.1 Schlussrechnung + Fertigstellungsanzeige: Frist 12WT -> abgenommen
• Konsequenzen einer Abnahme Mangelbeseitigungsfrist beginnt -> VOB 2 bzw. 4 Jahre      BGB 2 bzw. 5 Jahre Umkehr der Beweispflicht Schlusszahlungsfrist beginnt  -> 30WT Gefahrenübergang bei Beschädigung Rechnungsstellungsfrist VOB -> 12WT nach Abnahme(Bauzeit von max 3 Monaten) + 6WT für weitere 3 Monate Bauzeit Vertragsstrafen vorbehalt Auftragserüllungssicherheit zurückgeben bzw. umwandeln Auftrag                -> Auftragserfüllungspflicht( 10% )     Abnahme            -> 2Jahre Gewährleistungssicherheit ( 3-5% )                     Gewährleistungspflicht  -> 2Jahre nur nach Vereinbarung
• Abnahme und Gewährleistung bei Pflanzarbeiten Ohne Fertigstellungspflege: -> vorher Bedenken anmelden!!!        - Unmittelbar nach der Pflanzung oder Ansaat Mit Fertigstellungspflege Gehölze nicht vor Ende Juni (Johannitrieb) oder nach Vereinbarung Stauden: wenn angewurzelt Einjährige/Zwiebelpflanzen: sofort nach Pflanzung Rasen: 75% projektive Überdeckung (Gebrauchsrasen), 50%(Schotterrasen), 90%(Sportplatzrasen) Mangelbeseitigungspflicht ( ohne Fertigstellungspflege ) für Mängel die beim Zeitpunkt der Abnahme vorhanden waren      - falsche Pflanzen      - zu tief gepflanzt      - ..... Mangelbeseitigungspflicht ( mit Fertigstellungspflege ) zusätzliche Gewährleistung für Düngefehler; Wäserungsfehler; Pflegefehler;.... .......
• Wie muss eine ordnungsgemäße Rechnung aussehen? Adresse  -  Bauherr / Firma Rechnungsnummer Gerichtsstand Datum MwSt. seperat ausweisen Arbeitszeit seperat ausweisen Zahlungsfrist (Skonto) Abrechnungsumme Bankverbindung Steuer - ID-Nummer Aufbewahrungshinweis 2-Jahre privat / 4-Jahre gewerblich VOB §14 Abs. 1: schriftlich, prüfbar, übersichtlich, positionsweise,                    Mengenberechnungen, Zeichnungen, Lieferscheine,.....        Abs. 2: möglichst genaues Aufmaß        Abs. 3: Einreichungsfrist:                        bei Arbeitszeit weniger als 3 Monate:  12 WT                                                pro weitere 3 Monate:  + 6WT
• Wann muss der Bauherr die Zahlung erbringen?? ( BGB ) §641 Abs. 1: Zahlung nach Abnahme / Rechnungsstellung Abs. 2: Subunternehmer termingerecht bezahlen Abs. 3: Einbehalt bei Mängel -> doppelte Beseitigungskosten §632a Recht auf Abschlagszahlungen - Nachweis für Höhe der Abschlagszahlung - auch für angeliefertes Material §632a Abs. 3: Bauherr kann eine Sicherheit von 5% einbehalten
• Wann muss der Bauherr die Zahlung erbringen?? ( VOB ) §16 Abs. 1: Abschlagszahlung in voller Höhe ausbezahlen -> Frist 21KT Abs. 2: Vorauszahlung möglich Abs. 3: Schlusszahlung:               -> alsbald, max. 30KT / kann auf 60KT verlängert werden               -> Vorbehalt gegen Schlusszahlung 28Tage Abs. 5:  - Skonto muss vereinbart sein              - Zahlungsverzug: Mahnung+Nachfrist                                       -> ab 30 Tage Verzugszinsen 5% über Basiszins              - bei Verzug: Arbeiten einstellen

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