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BWBV2012 (Subject) / Bauträgerwesen (Lesson)

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• Von welchen Institutionen war der österreichische Projektentwicklungsmarkt lange dominiert? Banken und Versicherungen
• Was sind die Ausgangsfaktoren der Projektentwicklung? Idee, Standort und Kapital
• Nennen Sie die wesentlichen Phasen der Projektentwicklung Initiierung und Konzeptions Finanzierungsphase Planung Realisierung und Übergabe Vermarktungsphase
• Nennen Sie die wesentlichen Beteiligten am Projektentwiklungsprozess Bauträger Immobiliendienstleister Öffentlichkeit Behörden Investoren Mieter/Käufer
• Was ist die Aufgabe des Projektentwicklers? Den ganzen Entwicklungsprozess zu koordinieren und die effiziente Zusammenarbeit zwischen den Prozessbeteiligten zu gewährleisten
• Welche drei Kategorien von PE-Unternehmen kennen Sie? geografisch: regional, national, international Nutzungsart: gewerbliche Nutzung, Wohnungen, Sonderimmobilien Developer: Dienstleister, Händler (Trader), Investor
• Welche wesentlichen Vergabeformen von Bauleistungen kennen Sie? Generalunternehmerauftrag und Einzelvergabe
• Nennen Sie die wesentliche Kategorisierung der Immobilienarten sowie der verschiedenen Nutzungen Gewerbeimmobilien: Industrieunternehmen (Produktionsgebäude, Lagerhallen,...) Dienstleistungsunternehmen (Büroimmobien, Gastronomie...) Handelsunternehmen (Einkaufszentren, Fachmarktzentren,...) Spezialimmobilien: Dienstleistungsunternehmen (Kliniken, Seniorenresidenzen,...) Wohnimmobilien: Private Haushalte (Mehrfamilienwohnhäuser, Ein-und Zweifamilienhäuser,..)
• Nennen Sie die wesentlichen gesetzlichen Rahmenbedingungen, die die Tätigkeit eines Projektentwicklers beeinflussen ABGB WGG Bauordnung WEG MRG KSchG
• Welche sind die geeignetsten Maßnahmen, sich ein ausgewähltes Grundstück in einer frühen Projektentwicklungsphase zu sichern? Option oder bedingter Kauf
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• Was sind die ersten Schritte in der Phase der Projektkonzeption? Erstellung eines Nutzungskonzeptes unter Bedachtnahme auf die Umwelt Planliche Konzeption Funktionalität, Flexibilität, Kosteneffizienz
• Beschreiben Sie den Zweck der Marktanalyse Beschäftigt sich mit der Frage des Projektentwicklungspotenzials, der kurz- und mittelfristigen Flächenentwicklung und der Untersuchung der Angebotssituation im jeweiligen Segment
• Mit welchen Größen beschäftigt sich die Standortanalyse Makrostandort Mikrostandort harte- und weiche Standortfakten
• Nennen Sie einige "harte" bzw. "weiche" Standortfaktoren harte: Nachbarschaft, Verkehrsanbindung, Bebauungsbestimmungen weiche: Wohn- und Freizeitqualität, Sozial- und Wirtschaftsstruktur
• Beschreiben Sie den Zweck der Nutzungsanalyse Anpassen der Funktionalität und Ausstattung des Gebäudes an die Marktgegebenheiten sowie dem Erkennen zukünftiger Trends
• Was ist das wesentliche Ziel der Projektüberarbeitung? Unter der Einbeziehung von Spezialisten allfällige konzeptionelle Planungsdefizite zu beheben, sowohl was die Markt- als auch die Preissicherheit des Produktes anbelangt
• Welchen Vorteil bietet die frühzeitige Nutzerakquisition? Wirkt sich risikomindernd auf die Projektentwicklung aus
• Nennen Sie die drei wesentlichen Investorengruppen private Investoren insitutionelle Investoren Unternehmen
• Worauf ist bei der Aufgabendefinition beim Planungsprozess besonderes Augenmerk zu legen? Dem Planer klare Vorgaben zu machen, ohne ihn in seiner Kreativität einzuschränken
• Nennen Sie die wesentlichsten Planungsschritte: a) Ausschreibung Wettbewerb (Vorentwürfe)b) Auswahl Siegerprojektc) Beauftragung mit zu definierenden Planungsleistungend) Entwurfsplanunge) Einreichplanungf) Ausschreibungg) Ausführungsplanungh) Bestandsplan (Kollaudierung / Fertigstellungsanzeige)
• Nennen Sie die im Baugenehmigungsverfahren beteiligten Gruppen: Bauwerber, Baubehörde, Anrainer und sonstige Beteiligte
• In welche Aufgabengebiete kann das Projektmanagement unterteilt werden? Projektleitung und Projektsteuerung
• Worin liegt der Aufgabenschwerpunkt in der Phase der Projektrealisierung? Termin-, Kosten- und Qualitätskontrolle
• Erklären Sie die Abgrenzung zwischen Projektleitung und Projektsteuerung: Projektleitung -> Linienfunktion Projektsteuerung -> Stabsfunktion
• Worin liegen die Vorteile des frühzeitigen Einbindens des mit der Vermarktung beauftragten Dienstleisters? a) detaillierte Kenntnisse über das Projekt und dessen Idee b) Inputs durch den Vermarkter aufgrund seiner Erfahrungen c) Berücksichtigung von Nutzerwünschen
• Nennen Sie die wesentlichsten Marketinginstrumente: Produktpolitik, Kommunikationspolitik, Distributionspolitik, Kontrahierungspolitik, Servicepolitik
• Welche wesentlichen Instrumente der Kommunikationsstrategie kennen Sie? Werbung, Direktmarketing, Event-Marketing, Baustellenmarketing, Öffentlichkeitsarbeit
• Was versteht man unter Facility Management? Das ganzheitliche Betreiben von Gebäuden und Anlagen mit dem Ziel, die Wertschöpfung durch die Immobilie zu optimieren. 
• Nennen Sie die drei wesentlichen Unterteilungen des Facility Managements technisches FM: Planung, Gebäudetechnik, Ver- und Entsorgung kaufmännisches FM: Kostenplanung und -kontrolle, Recht und Vertragsmanagement, Flächenmanagement infrastrukturelles FM: Hausmeisterdienste, Reinigungs- und Pflegedienste, Sicherheit
• Was ist die wesentlichste Aufgabe der Wirtschaftlichkeitsanalyse? Die Darstellung der Vorteilhaftigkeit der Investition und der wirtschaftlichen Machbarkeit. Chancen und Risiken- Vergleich.
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• Was sind die wesentlichsten Kriterien, die eine Wirtschaftlichkeitsanalyse aussagekräftig machen? Berücksichtigung der wesentlichen, relevanten Eingangsgrößen Verwenden von realistischen und plausiblen Eingangsgrößen  strukturierte und übersichtliche Darstellung  Nachvollziehbarkeit der Vorgangsweise  Varianzrechnung (best-, base-, worst-case Szenarien) aussagekräftige und eindeutig interpretierbare Ergebnisse
• Was ist das Ziel der wirtschaftlichen Voreinschätzung? Die Qualität des Grundstücks in wirtschaftlicher Hinsicht insbesondere was die Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten betrifft einzuschätzen und zu bewerten.
• Was ist die Aufgabe der Projektkalkulation? Auf Basis bereits vorhandener konkreter Nutzungsüberlegungen sowohl die Kosten- als auch die Ertragssituation detailliert zu betrachten. 
• Nennen Sie die wesentlichen Kostenblöcke einer Projektkalkulation: Grundstückskosten, Baukosten, Baunebenkosten, sonstige Kosten
• Welche Ertragskomponenten in der Projektentwicklung kennen Sie? Verwertungspreise und eigene Wertschöpfung
• Nennen Sie die drei Methoden der Investitionsrechnung: Statische- und Dynamische-Methoden sowie Vollfinanzplan-Kennzahlen
• Beschreiben Sie die statischen Methoden der Investitionsrechnung: Bei ihr bleibt der Zeitpunkt, zu dem Zahlungen anfallen, in der Investitionsrechnung unberücksichtigt. Dadurch werden Zins- und Zinseszinseffekte vernachlässigt.
• Beschreiben Sie die dynamischen Methoden der Investitionsrechnung: Zukünftige Zahlungen werden durch Diskontierung auf einen gemeinsamen Bezugspunkt gerechnet, d.h. der Wert der Zahlungen ist auch von seinem Zahlungszeitpunkt abhängig. 
• Beschreiben Sie die Methode des Vollfinanzplanes zur Renditeermittlung: Die Zahlungen werden auf den Planungshorizont bezogen. Dies ermöglicht u. a. den Zinssatz für Wiederanlagen oder Zwischenfinanzierungen frei zu wählen bzw. der tatsächlichen Situation Rechnung zu tragen.
• Nennen Sie den wesentlichen Unterschied zwischen statischen und dynamischen Methoden der Investitionsrechnung: Die dynamischen Methoden bieten eine realistischere Wiedergabe von Entscheidungen, während bei den statischen Methoden die Durchschnittsbetrachtung herangezogen wird. 
• Erklären Sie die Aufgabe der Risikoanalyse im Rahmen der Projektentwicklung: Sie soll die Entscheidungsbasis der Projektentwickler durch die Identifizierung der beeinflussbaren, aber auch der nicht beeinflussbaren Risikoaspekte verbessern. 
• Nennen Sie die wesentlichen Risikokategorien: Externe Risiken, Interne Risiken, Baugrundrisiken und Zeitrisiko
• Welche externen Risiken kennen Sie? Entwicklungsrisiko, Marktrisiko, Standortrisiko, Finanzierungsrisiko, Rechtsrisiko, externe Schnittstellen
• Was versteht man unter internen Risiken? Management- bzw. Organisationsrisiken. Sie sind primär dem direkten Betriebsbereich eines Unternehmens zuzuordnen und weitgehend durch das Handeln des Projektentwicklers beeinflussbar.
• Welche internen Risiken kennen Sie? Kostenrisiko und Qualitätsrisiko
• Welche Baugrundrisiken kennen Sie? Kontaminierung historische Funde (Denkmal, Kriegsrelikte u.ä.) Einschränkung der zulässigen Bodenpressung Sondergründungen unerwartete hydrogeologische Verhältnisse Nachbarliegenschaften (städt. Gebiet)
• Welche Zeitrisiken kennen Sie? Terminrisiko und Timing
• Was sind die häufigsten Gründe für wirtschaftlich gescheiterte Projektentwicklungen? ungenaue oder zu optimistische Machbarkeitsstudien unzureichende Nutzungsadäquanz Finanzierungsprobleme ungeeigneter Standort schlechtes Timing fehlende Professionalität des Projektentwicklers
• Durch welche Maßnahmen lassen sich Risiken in der Projektentwicklung reduzieren? Durch die Erfassung „realistischer“ Informationen und Annahmen sowie ein tiefes Verständnis der konzeptionellen Zusammenhänge der projektrelevanten Parameter wie z.B. Risiko, Ertrag, Zinsniveau, Wirtschaftswachstum, Inflation, Angebot und Nachfrage. Muss das Risiko steuern können.
• Anwendungsbereich BTVG! Das BTVG gelangt zur Anwendung, wenn (in Gestalt des Bauträgervertrages) der Erwerber ein dingliches (=absolut wirkendes, grundbücherliches) Recht (Eigentum, Wohnungseigentum, Bauerecht) oder ein Bestandrecht bzw. sonstiges Nutzungsrecht an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen erwirbt (§2 Abs. 1 BVTG) und dabei  vor Fertigstellung mehr als € 150 pro m² Nutzfläche (=Geltungsschwelle) leistet. (§1 Abs. 1 BVTG) Für die Beurteilung der Anwendung des BTVG relevant sind, neben den Zahlungen des Erwerbers an den Bauträger unmittelbar aufgrund des Bauträgervertrags, auch: Zahlungen an Dritte, sofern sie auf dem Bauträgervertrag beruhen, Zahlungen für Sonder- und Zusatzleistungen, sofern diese vom Bauträger angeboten oder vorgegeben werden, Nebenkosten (Aufschließungskosten, Gebühren, Abgaben, Steuern, Vertragserrichtungskosten, Kosten der grundbücherlichen Abwicklung) (§1 Abs. 1 BVTG)

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