Nutzungsarten (Subject) / ( Wohnimmobilien) Rechtliche Rahmenbedingungen (Lesson)

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• Was regelt das Wohnungseigentumsrecht? Grundsätzlich ist der Baukörper grundbuchrechtlich mit dem Grundstück verbunden. Grundbuchrechtlich wird somit auf einem Grundbuchblatt das Grundstück und der Baukörper zusammen geführt und kann auch nur zusammen verkauft werden. Dies schafft Probleme, wenn in einem Haus mehrere Wohneinheiten (bzw. auch Gewerbeeinheiten) vorhanden sind, die verschiedene Eigentümer haben. Hier greift das Wohneigenttumsrecht. Das Wohneigentumsrecht ist im Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEigG) kurz WEG- Gesetz geregelt. Vereinfacht ausgedrückt regelt dieser Gesetz, wie Wohnungen rechtlich "entstehen" und verwaltet werden. Im Gegensatz zu anderen Ländern ( z.B. England) wird damit eine klare Grundlage für die Verwaltung von Wohnungen gegeben.
• Wohnungs- und Teileigentum. TEIL 1 Entsprechend §1 des Gesetzes werden folgende Definitionen vorgenommen: Sondereigentum (§3): Das Miteigentum ( an der Immo) kann in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer das SOndereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnungszwecken bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichteten Gebäude eingeräumt wird. Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Gegenstand und Inhalt sind in § 5 geregelt Sondereigentum kann als  Wohnungseigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen und  Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z.B. Gänge) begründet werden.
• Wohnungs- und Teileigentum. TEIL 2 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.           Mieteigentumsrecht bezeichnet den rechnerischen Anteil, der dieser          Wohnung im Verhältnis zum gesammten Anlage zugewiesen wurde.            Er wird miest nach m2-Wohnfläche berechnet.   Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu WOhnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
• Gemeinschaftliches Eigentum und Sondernutzungsrecht. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück, sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Sondernutzungsrecht: Hier wird ein Teil der Grundstücksfläche einem Mieteigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen (z.B. Terrasse, Garten, Stellplatz.
• Wer teilt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsrechte? & Wann erfolgt die Aufteilung nach §3 ? Die Aufteilung erfolgt i.d. R. durch den Eigentümer (z.B. Bauaufträger) nach §8 durch eine noterielle Urkunde (Teilungserklärung). Dieser teilt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise, dass jedem Anteil das Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen (Teileigentum) verbunden ist. In dieser Regel werden auch die Sondernutzungsrechte zugewiesen.° Hier soll nur auf § 8 eingegangen werden. Bei einem Neubau teilt der Bauträger die Wohnungen nach Miteigentumsanteilen auf. Jede in sich abgeschlossene Wohnung = Sondereigentum enthält einen Miteigentumsanteil, dem ggf. nach Sondeernutzungsrechte an Grundstücksflächen (= Stellplätze, Terassen, Garten) zugewiesen werden. °Teilen mehrere ET eines Grundstückes, dies in unterschiedlicher Weise auf, erfollgt dies nach § 3 (Vertragliche Einräumung von Sondereigentum).
• In der Teilungserklärung wird auf einen Auffteilungsplan Bezug genommen. Was wird in diesem Plan geregelt? In der Teilungserklärung wird auf einem Aufteilungsplan Bezug genommen. In diesem werden die einzelnen Einheiten mit Ziffern berechnet. Dieser Aufteilungsplan wird dann der Genehmigungsbehörde (Bauordnungsamt) mit der Bitte um Erteilung eine Abgeschlossenheitsbeschränkung  vorrgelegt. VorEintragung dieser Aufteilung in das Grundbuch muss dem Grundbuchamt diese- abgestemmpelte- Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden, in dem die beständige Behörde (Bauordnungsamt) bescheinigt, dass die Wohnungen "abgeschlossen sind. Dies ist beim Neubau an sich selbstverständlich. Hier prüft das Bauordnungsamt eher, ob die eingereichten Plänemit der Baugenehmigung übereinstimmen.
• Was sagt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus? Die Abgeschlossenheitsbescheinigung sagt aus, dass die Wohnung hinreichend gegenüber anderen Wohnungen "abgeschlossen " ist, d.h. über einen verschließbaren Zugang verfügt und bauordnungsrechtlich (Schall-, Wärme und Brandschutz) zulässig ist.  Nach Vorgabe der Abgeschlossenheitsbescheinigung werden dann die Wohnungen auf eigenen Grundbuchblättern im GB angelegt. Das Gleiche gilt sinngemäß für das Teileigentum (§7 WEG). Stellplätze in Garagen sind (abweichend) abgeschlossen, wenn diese durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.
• Wer verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum? Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (nicht den Sondereigentums) obliegt den Wohnungseigentümern (u.U. auch dem Verwaltungsbeirat) gemeinschaftlich. Die Wohnungseigentümer bestellen einen Verwalter bzw. der aufteilende ET bestimmt diesen anfangs. Dabei darf die Bestellungszeit 3 Jahre nicht übersteigen. Ansonsten kann der Verwalter für max. 5 Jahre gewählt werden.
• Welche Aufgaben fallen dem Verwalter zu? Dem Verwalter obliegen u.a. mindestens folgende Aufgaben (§21 Abs.5): Austellung einer Hausordnung (oft auch durch den teilenden ET) Ordnungsmäßige Instandhaltung & Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentümers. Abschluß der erforderlichen Versicherung (min. Feuer und Haftpflicht) (!) Ansammlung einer angemessenen Instandsetzungsrücklage Aufstellung eines Wirtschaftsplanes Duldung aller Maßnahmen zur Versorgung des Anwesens Einberufung der Eigentumsversammlung (§24 Abs. 2) einmal jährlich  Die weiteren AUfgaben & Befügnisse richten sich nach §27ff. Insbesondere haben folgende Punkte Bedeutung: Durchführung der Beschlüsse und Hausordnung Einzug der Wohngelder & Bezahlung der entsprechenden Rechnungen. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen. Es kann ein Verwalltungsbeirat bestellt werden, der den Verwalter unterstützen soll.
• Gemeinschaft der Wohneigentümer (Rechte und Pflichte)/ Sonstiges Hier soll nur auf einige Punkte eingegangen werden: Es kann vereinbart sein, dass zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung der Gemienschaft oder des verwalters bedarf. Diese kann aber nur aus wichtigen Gründe versagt werden. Dies ist beim Verkauf und Kauf zu beachten. Bei Instandsetzungsmaßnahmen reicht die Mehrheit der Stimmen in der Eigentumsversammlung. Bei baulichen Veränderungen muss Allstimmigkeit der betroffenen ET gegeben sein. Bei baulichen Veränderungen, die der Modernisierung dienen reicht abweichend eine 3/4 Mehrheit.
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• WEG & Reihenhaus Eine interessante Gestaltung ist die Aufteilung von Reihenhauszeilen nach dem Wohneigentumsgesetz. ( Aufteilung der GS in eigene Flurnummern ist teuer) Reihenhauszeilen werden öfters als, "Wohnungen" behandelt und im Rahmen des WEG-Rechtes aufgeteilt. In der Teilungserklärung werden die Regelungen so gefasst, dass jeder Wohnungseigentümer so viele Freiheiten wie möglich erhält. Auf die Verwalterbestellung wird verzichtet, so dass diese Teilung einer realrechtlichen Teilung recht nahe kommt.
• Grundbuch (Zur Wiederholung einige Begriffe und Vertiefung von im wohnwirtschaftlichen Bereich wichtigen Punkten) Begriffe: Auflassung? Auflassungsvormerkung? Auflassung: Unter Auflassung versteht man die Eintragung des Eigentumsüberganges. Auflassungsvormerkung: Üblicherweise wird nach Kauf einer Immobilie eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen. Damit wird quasi eine Grundbuchsperre erreicht, so dass die Einheit nicht wieder veräußert oder belastet werden kann. Es handelt sich sozusagen um eine noterielle Reservierung mit Sicherstellung. dass keine weiteren Rechte eingetragen werde können.
• Hypothek (§1131 BGB) Eine Hypothek sichert eine bestimmte Forderung und ist an diese gebunden.     gilt nur für eine ganz bestimmte Forderung besteht nur solange wie die Forderung noch nicht voll getilgt ist es besteht eine persönliche Haftung (d.h. es haftet der KN mit seinem gesamten persönlichen Vermögen) das grungstück dient nur für diese bestimmte Forderung als Pfand.
• Grundschuld (§ 1191 BGB) Eine Grundschuld sichert keine bestimmte Forderung, sie ist abstakt. Daher ist es wesentlich bei Bestellung einer Grundschuld eine Sicherungszweckerklärung zu vereinbaren, in der bestimmt wird, für was die Grundschuld "haftet". Ansonsten kann der Berechtigte aus der Grundschuld jederzeit in das Grundstück vollstrecken. Bei Erteilung eines Briefes muss allen Beteiligten klar sein, dass jeder, der den Brief in Besitz hat, die Rechte aus der grundschuld wahrnehmen kann und das bei Verlust der Briefen ein aufwendiges und langes Verfahren zur Ungültigkeitserklärung erforderlich ist. Während dessen kann faktisch kein Grundstücksgeschäft abgewickelt werden. ist an keine bestimmte Forderung gebunden. bleibt bestehen, auch wenn keine Forderung vorliegt es besteht eine dingliche Haftung (haftet -> Grundstück nicht der KN) das Grundstück kann für beliebige Forderungen als Pfand dienen.
• In Deutschland ist das Erbbaurecht nicht so weit verbreitet wie z.B. in England. Es gibt ET von Grundstücken, die aus vielfältigen Gründen ihr ET nicht veräußern möchten. Geben sie ein Beispiel dafür. Bestes beispiel sind Kirchen. Diese ET möchten aber einen Ertarg aus dem Besitz ihrer Grundstücke ziehen und verkaufen daher das Recht, das Grundstück zu bebauen und zu nutzen. Dafür erhalten diese einen laufenden (Erbbauzins) und ggf. einmaligen Betrag.
• Erbbaurecht (Gesetz über Erbbaurecht) ? TEIL 1 Die ET möchten einen Ertrag aus dem Besitz ihrer GSe, verkaufen daher das Recht, das GS zu bebauen und zu nutzen. Dafür erhalten diese einen laufenden EZins und ggf. einmaligen Betrag. Für den Käufer entfällt die Erfordernis das gesamte GS zu erwerben und entsprechend zu bezahlen. Erbekommt quasi eine Finanzierung für dieses GS auf Dauer, ohne dass es ihm jemals gehört. Daher kann die Einräumung des Erbbaurechtes auch aus sozialen Gründen erfolgen (niedriger Erbbauzins). Der Verkäufer hat keinen einmaligen Erlös, aber eine dauerhafte Einnahme und er profitiert vom Wertzuwachs des Grundstücks.
• Erbbaurecht ( Gesetz über Erbbaurecht)? TEIL 2 Das Erbbaurecht ist im Gesetz über das Erbbaurecht geregelt. Es ist ein grundstücksgleiches Recht und kann ebenfalls mit Grundschulden oder Hypotheken belastet werden. Die Einräumung eines Erbbaurechtes durch den Grundstückseigentümer führt zur Neuschaffung eines eigenen Grundbuches, dem Erbbaugrundbuch. Dort ist der Erbbauberechtigte eingetragen. Die Laufzeit ist meist sehr langfristig (99 Jahre) angelegt. Oft bekommt der Erbbauberechtigte auch die Möglichkeit das GS zu erwerben. Der Heimfall ist der Übergang des Gebäudes nach Ende der Laufzeit an den GSET.
• Nießbrauch ? TEIL 1 Der Nießbrauch findet meist Anwendung, wenn Eltern ihren Kindern Immobilieneigentum vorzeitig vererben. Nach mehr als 10 Jahren fällt eine Schenkung aus der steuerlichen Last beim Erbfall "heraus", d.h. verschenken Eltern ihren Kindern z.B. 200.000 Euro ist diese Schenkung zum Zeitpunkt der Schenkung zu versteuern. Ist der Steuerbetrag nicht erreicht, fallen keie Schenkungssteuern an. Damit gehört die Immo den Kindern. Wenn der Erblaser nach 10 Jahren stirbt, gibt es sozusagen wieder einenneuen Freibetrag. Daher schebkeb vermögende Eltern regelmäßig Immobilien an ihre Kinder.
• Nießbrauch ? TEIL 2 Um sich aber die Rechte am GS zu erhalten ( i. d. R. Mieteinnahmen) lassen sich die Eltern einen Nießbrauch einräumen. Dadurch wird der steuerliche Vorteil zwar gemindert, ist aber immer noch vorhanden. Der NB stellt den Berechtigten so als würde ihm das Objekt wirtschaftlich gehören, d.h. er kommt für alle Ausgaben auf und behält alle Einnahmen, er kann es (je nach Vereinbarung) auch dauerhaft bewohnen. Der NB beinhaltet das Recht, alle Nutzungen aus dem GS zu ziehen. Der NB wird im Grundbuch als Diensbarkeit eingetragen.
• Wohnrecht? Das Wohnrecht gibt dem Wohnberechtigten i.d. R. das lebenslange Recht die Immobilie zu nutzen. Im Gegensatz zum NB steht dem Wohnberechtigten kein Recht zu, die Nutzungen aus dem GS zu ziehen, sondern nur es zu bewohnen (also nicht zu vermieten). Das Wohnrecht ist eine (persönliche) Dienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen ist. In der Bewertung ist dieses Recht sehr problematisch, da niemand weiß, wie lange der Wohnberechtigte tatsächlich lebt.

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