Nutzungsarten (Subject) / Wohnimmobilien (Wohnungsbestand) (Lesson)

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• Wie sieht der Wohnungsbestand in Deutschland aus? Steigende Anzahl von Wohnungen in Deutschland Steigende Anzahl der Wohnfläche pro Person Leerstand im Westen geringer als in Osten Steigender Anteil im Eigentum lebender Haushalte (rd.46%)  D. somit im unteren Feld, Spanien z.B. 82% Ca. die 1/2 der Wohnungen /Häuser sind somit vermietet Rd. 2/3 von Kleinanlegern;1/3 von profesionell. Anleger gehal. ursache für hohe Kleinanleger-Quote auch die hohen steuerlichen Anreize in      der Vergangenheit (Abschreibungen, Förderung...) In Ballungsgebieten erhebliche Prob mit "bezahlbarem" Wohnraum Heute kaum noch Investition in sozialen Wohnungsbau Die meisten Wohnungen stammen aus den Baujahren  1949 -78       Diese Wohnungen weisen meist einen schlechten Baustandart insbesonder in energischer und schallschutztechnischer Hinsicht aus
• 1.Was muss bei der Nachfrage unterschieden werden ? 2.Woher kommt die tatsächliche Nachfrage? Zu 1:Bei der Nachfrage muss unterschieden werden zwischen der Nachfrage der Nutzer von Wohneinheiten & der Nachfrage nach Käufern, die Einheiten aus spekulativen Zwecken oder unter Renditegesichtspunkten erwerben.   Zu 2: Die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum kommt immer von den Nutzern, die darin auch Wohnen möchten, nicht von Kapitalanlegern. Diese kaufen lediglich Wohnungen in der Hoffnung sie vermieten zu können.  
• Was für eine Bedeutung hat die Entwicklung der Bevölkerung in Betracht auf Wohnimmobilien? Veränderung der Bevölkerung ist maßgebend Wächst die Bevölkerung wird mehr Wohnraum benötigt, sinkt sie, wird weniger Wohnraum benötigt (bei gleichbleibender Fläche pro P.) Die Bevölkerungsentwicklung ist natürlich regional unterschiedlich ausgeprägt. Verlierer sind insbesondere mance neue Bundesländer, Gewinner die südlichen Regionen und die Ballungsgebiete. Die Veränderung der Bevölkerung wird maßgeblich durch Migration (Zuwanderung) bestimmt, da die natürliche Bevölkerungsveränderung ( Geburten - Sterbefälle) seit längerem negativ ist. Ebenfalls bedeutsam sind Wanderungsbewegungen innerhalb Deutschlands.
• Welcher Parameter sorgt auch noch für die Nachfrage an Wohnimmobilien? Zweiter maßgeblicher Parameter ist die Veränderung der Haushaltsgröße, d.h. je weniger Personen in einem Haushalt leben, desto mehr Haushalte gibt es. Da die Haushaltsgröße kontinuirlich sinkt (mehr Singehaushälte, keine Großfamilien...) werden wegen dieser Entwicklung kontinuirlich mehr Wohnungen benötigt, auch wenn die Bevölkerung nicht wächst.
• Was passiert mit Wohnungen in schlechten Gegebenheiten? Führen sie auch zur Nachfrage der Wohnimmobilien? Wohnungen die den aktuellen technischen Gegebenheiten nicht mehr entsprechen oder in Bereichen sozialer Brennpunkte leben sind für die Bewohner nicht mehr attraktiv. Diese ziehen aus und suchen neuen Wohnraum (=Nachfrage). Diese unattraktiven Wohnungen sstehen leer und werden über Sanierung und/oder Abriss oder Umwandlung dem Markt wieder als "neue" Einheiten zugeführt. Bei einer angenommen (wirtschaftlichen) Lebensdauer von 100 Jahren (großzügig) müssen jährlich 1% des Bestandes = 400.000 Wohnungen aus dem Markt genommen & grundlegend saniert werden.  Die Bewohner dieser Wohnungen tragen ebenfalls zur Nachfrage bei.
• Auch die Nachfrage in einzelnen Segmenten ist für die Nachfrage bedeutsam- was versteht man darunter? Auch kann eine falsche Struktur des Bestandes nachfragewirksam sein. Wenn z.B. in Zukunft viele Wohnungen nicht barrirefrei erreichbar sind, dürfen diese für ältere Bewohner nicht mehr interessant sein. Dies könnte zu Leerständen führen, während die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen steigt. Obwohl in einer Gesamtbetrachtung ausreichend Wohnungen vorhanden sind, fehlt es tatsächlich an den Wohnungen, die für die Nutzer überhaupt bewohnbar sind. Dies tritt eventuell auch auf energieintensive Wohneinheiten oder Einheiten mit schlechtem Schallschutz, niedrigeren Deckenhöhen usw. ein.
• Worin unterscheidet sich die Nachfrage bei Mieten oder Kaufen einer Wohnimmobilie? & Welche wichtigen Einflussgrößen spielen hier eine Rolle? Die Nachrage der Nutzer kann als Mieter oder Käufer erfolgen. Hierbei sind viele Gesichtspunkte entscheidend: Einkommen, EK, Zinsniveau, Beruf etc.. Generell kann man sagen, dass jüngere Personen meist noch nicht finanziell in der Lage sind, ET zu erwerben bzw. auch Berufe haben, die einen häufigen Ortswechsel erfordern oder sich noch in der Ausbildung befinden. Wichtige Einflussgrößen sind hier das Zins- und Mietniveau (ist es billiger zu kaufen). Hier zeichnet sich derzeit wegen der extrem niedrigen Zinsen ein hohes Nachfragepotential ab.
• Wofür nutzen Anleger Wohnimmobilien? Wie steigt die Anlage- Nachfrage und wie beeinflussen die Anleger den Nachfragemarkt? Anleger nutzen ihre Wohnungen nicht selbst. Sie kaufen in der Hoffnung, diese mit einer guten Rendite vermieten zu können. Dabei spielt eine Rolle, welche Rendite alternative Anlagen erbringen. Rendite ist die laufende Rendite ( Mieteinnahmen) undd die Wertveränderung (d.h. Verkaufspreis am Ende der Betrachtungsperiode). Eine Rolle spielen auch die Handelbarkeit (Fungibilität), die Transaktionskosten und die möglichen Risiken einer Anlage.  Derzeit steigt die Nachfrage erheblich, da Anleger Angst vor der Anlage Geldvermögen haben und nur niedrige Zinsen erhalten. Bei der Rendite sind natürlich auch die Nebenkosten (Verwaltungskosten, Instandhaltung) mit zu berücksichtigen. Anleger sorgen natürlich bei starker Nachfrage für ein Anziehen des Neubaus und damit höherer Baufertigstellungen. Dies kann zu einem Überangebot führen und damit zu Verringerung der Kaufpreise und Mieten. neubauwohnungen erfordern i.d.R. hohe Mieten, um die Rentabilität sicher zu stellen und sind daher fast immer im oberen Mietsegment angesiedelt.
• Wie ist die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum und wie sieht der aktuelle Markt aus? In den Ballungsgebieten fehlt es mittlerweile an bezahlbarem Wohnraum für die normal beschäftigten Personen. Hier kommt es zu größeren Problemen, da der soziale Wohnungsbau stark zurück gefahren wurde und Neubauwohnungen sich nur mit höheren Mieten rechnen. Im Bestandsbereich sorgen die erforderlichen Instandsetzungen insbesondere auch in energetischer Hinsicht für steigende Mietpreise. Hier kann sich unter Umständen sozialer Brennstoff ansaammeln.  Die Nachfrage nach preiswerten Wohnraum müssen daher entweder ins Umland ausweichen oder mit einer "schlechteren" Wohnqualität leben. Insgesamt gesehen geht man von einem Wohnungsbedarf von rd. 400.000 Einheiten jährlich aus, während der Neubau der letzten Jahre deutlich darunter lag. Insofern besteht Nachholbedarf.
• Beschreiben sie das Angebot von Wohnraum. TEIL 1 Wohnraum wird entweder vermietet oder selbst genutzt. Daher gibt es einen Markt für Mieter und einen Markt für Käufer.  Käufer können zwischen Bestandimmobilien oder Neubauimmobilien wählen. Mieter können Neubauimmobilien nur mieten, wenn ein Käufer diese vorher erworben oder selbst gebaut hat. Das Angebot an Bestandswohnungen verringert sich um die Wohnungen, die abgerissen oder völlig saniert werden müssen.  Wie oben beschrieben muss man mit 0,5-1% der Wohnungen pro Jahr je nach Baualterklasse im jeweiligen Gebiet rechnen.
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• Wer setzt das Angebot an Neubauwohnungen fest? TEIL 2 Das Angebot an Neubauwohnungen wird von Selbstnutzern & Kapitalanlegern abgenommen. Diese bestimmen daher die Nachfrage. Je stärker die Mieten steigen, desto rentabler wird der Erwerb einer Neubauwohnung für beide Gruppen & die Nachfrage steigt. Steigende Nachfrage bewirkt entsprechend ein steigenden Angebot. Dies setzt aber die Verfügbarkeit von Bauland voraus, was in Ballungsgebieten häufig ein großes Problem darstellt. In diesen Fällen wächst die Bereitschaft auch Gebäude mit anderen Nutzungsarten umzuwandeln (z.B. Büros in Wohnungen).
• Was beeinflusst das Angebot der Mietwohnungen und wie kommt es zur Knappheit des Angebots? TEIL 3 Wichtig ist, das im Bereich von Mietwohnungen nicht die tatsächliche Nachfrage das Angebot beeinflusst, sondern nur die Bereitschaft von Kapitalanlegern, Mietwohnungen zu erwerben oder zu bauen. Diese Bereitschaft wird durch das Mietniveau beeinflusst.  Dies ist die Ursache für die Knappheit von Wohnraum. Wenn Kapitalanleger wegen des rechtlichen Umfeldes (Mietschutz), geringe Subventionen, hoher Zinsen oder niedriger Mieten nicht investieren obwohl es Nachfrage gibt, kommt es zur Knappheit.
• Wie sehen die aktuellen Tendenzen für Mieten und Kaufpreise aus? Mieten und Kaufpreise steigen derzeit - insbesondere in Ballungsgebiete deutlich an. Dabei ist zu erwarten dass aufgrund der stark steigende Baupreise (Löhne und Materialen und hohe Auslastung der Betriebe) die Preise für Neubauimmobilien deutlich anziehen werden. Diese Preissteigerung wird der Mietmarkt nachvollziehen, so dass hier mit Abschwächungstendenzen gerechnet werden kann.
• Inwiefern ist das Zinsniveau ein Treiber der Immobiliennachfrage? Das Zinsniveau dürfte niedrig bleiben, außer es kommt zur Vergemeinschaftung europäischer Schulden und einer Abwertung der Bonität von Deutschland. Dies führt zu niedrigen Kosten beim Erwerb einer Wohnimmobilie und der Motivation von Anlegern aufgrund niedriger Zinsen bei der Kapitalanlage.  Das jetzige Zinsniveau ist ein großer Treiber der Immobiliennachfrage.   Insbesondere profesionelle Anleger (Lebensversicherung etc.) benötigen höhere Rendite zur Erfüllung ihrer Anlageziele als mit Geldanlagen derzeit zu erreichen sind. So ist der Rechnungszins der Lebensversicherung deutlich höher als die Rendite eiener 10 jährigen Bundesanleihe. Daher investieren diese Anleger verstärkt in Wohnimmobilien, aber vorzugsweise in den Ballungsgebieten.
• Steuern/ Subventionen? Mit einer Verbesserung der Abschreibungsätze und von anderen Subventionen kann nicht gerechnet werden. Dei Transaktionskosten steigen (höhere Grunderwerbssteuer). Die gesetzlichen Auflagen zur Sanierung von Gebäuden (Energieeffizienz) werden steigen und damit ältere Bestandsimmobilien mit höheren Kosten belegen.
• Migration in Zusammenhang mit Wohnraumnachfrage. Derzeit sind stark steigende Zuwanderung aus südlichen europäischen Ländern zu beobachten, da dort die Zukunftsauaaichten für junge Arbeitnehmer sehr schlecht sind (Jugendarbeitslosigkeit bei 50%).  Diese Zuwanderung sorgt für Nachfrage nach Wohnraum.

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