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Immobilien Tutorial (Subject) / Immobilien Tutorial (Lesson)

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• Nenne 8 Gründe für Immobilieninvestments privater Investoren! 1. Diversifikation             - geringe Korrelation mit Aktien, Renten 2. Inflationsschutz 3. Rendite                      - positiver Effekt in Multi-Asset-Portfolio 4. Stabilität                     - reduziert Vola von Multi-Asset-Portfolios 5. Laufende Einnahmen   - regelmäßige Fruchtziehung, Cash Flow 6. Steuerrechtl. Aspekte  - steuerfr. Anteile offene Immobilienfonds, AfA 7. Vertrautheit, Verständnis 8. Eigenleistungen           - ggf. Kosteneinsparungen /Renditesteigerung       
• Nennen Sie 7 Charakteristika von Immobilien! 1. Standortgebundenheit 2. begrenzte Substituierbarkeit 3. Heterogenität 4. Räumlich / sachliche Teilmärkte 5. begrenzte Teilbarkeit 6. Größe, Lebenszyklus 7. Intransparenz
• Nenne 6 Besonderheiten des Immobilienmarktes! Angebot & Nachfrage 1. Räumliche Teilmärkte (Makro- / Mikro-Standort) 2. Sachliche Teilmärkte (Wohnen, Büro, Hotel, ...) 3. Geringe Markttransparenz 4. Starke Abhängigkeit von der Entwicklung der volkswirtschaftlichen Parameter (Zins, Wachstum, Kaufkraft, Demographie) 5. Geringe Anpassungselastizität an Marktveränderungen 6. Zyklizität (zeitverzögerte Reaktion auf konjunkturelle Entwicklungen)
• Statische Investitionsrechnung Wie errechnet sich die Brutt-Anfangsrendite (= Gross Intial Yield)? Brutto-Anfangsrendite =     Jahresnettokaltmiete _____________________          Kaufpreis
• Statische Investitionsrechnung Wie errechnet sich die Netto-Anfangsrendite (= Net Initial Yield)? Netto-Anfangsrendite =     Jahresnettokaltmiete - nicht umlagefähige Betriebskosten __________________________________________________          Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten   *NUF = nicht umlagefähige
• Statische Investitionsrechnung Wie errechnet sich der Ankaufsfaktor? Ankaufsfaktor =           Kaufpreis ___________________   Jahresnettokaltmiete    
• Wie unterscheiden sich Wert und Preis? Der Wert ist ein objektiver, intersubjektiv nachprüfbarer Begriff, der sich aus der Einschätzung eines oder mehrerer Sachverständigen ergibt. Der Preis einer Sache liegt in jedem konkreten Einzelfall zwischen den subjektiven Wertschätzungen von Käufer und Verkäufer, wobei die endgültige Festlegung des Preises durch unterschiedliche Verhandlungspositionen und andere subjektive Faktoren beeinflußt werden kann.
• Nennen Sie 4 Charakteristika des Grundbuchs! 1. Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks der Öffentlichkeit darlegt. 2. Es wird beim Amtsgericht (Grundbuchamt) eines Amtsgerichtsbezirkes geführt 3. Eine Einsichtnahme ist bei berechtigtem Interesse möglich. 4. Eintragungen im Grundbuch genießen öffentlichen Glauben.  
• Erläutere den Aufbau des Grundbuches! - Aufschrift - Bestandsverzeichnis (tatsächliche Kennzeichnung des Grundstücks) - Abteilung I: Eigentumsverhältnisse - Abteilung II: Lasten und Beschränkungen   (Erbbaurechte, Grunddienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Reallasten) - Abteilung III: Grundpfandrechte   (Hypotheken u. Grundschulden)
• Def. Wohneigentum! Wohneigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
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• Def. Teileigentum! Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (z.B. Einzelhandelsflächen, Arztpraxen, Büroräume, PKW-Stellplätze).
• Def. Gemeinschaftliches Eigentum! Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne des WEG sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (z.B. Aufzugsanlagen, Treppenhäuser, Außenanlagen ect....).
• Aufbau und Inhalt der Aufschrift im Grundbuch? Die Aufschrift, auch Deckblatt genannt, enthält - die Angabe des Amtsgerichts - des Grundbuchbezirks - der Nr. des Blattes (Band "x" Blatt "y")   ggf. in Klammern "Erbbaugrundbuch" oder "Wohnungsgrundbuch" oder "Teileigentumsgrundbuch" oder "Wohnungserrbaugrundbuch"
• Aufbau und Inhalt des Bestandsverzeichnisses im Grundbuch? Das Bestandsverzeichnis führt Grundstücke auf Gemarkung "Musterstadt", Flur, Flurstück, Wirtschaft und Lage "Gebäude u. Freifläche Musterstr. 1-3", Größe (ha, a, qm) In das Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerechte, Kanalleitungsrechte) vermerkt werden.  
• Aufbau und Inhalt des Grundbuchs Abteilung I ? Def. Auflassung? In Abt. I werden vermerkt: - Eigentümer - Grundlage seiner Eintragung (Auflassung, Erbfolge, Zuschlagsbeschluss)   Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Wann hat der Eigentümerwechsel stattgefunden.
• Aufbau und Inhalt des Grundbuches: Abteilung II ? In Abteilung II werden vermerkt: - Lasten und Beschränkungen
• Aufbau und Inhalt des Grundbuches: Abteilung III ? Abteilung III dient der Aufnahme von - Hypotheken - Grundschulden - Rentenschulden
• Nennen Sie Motive für den Immobilienerwerb bei Selbstnutzern! 1. Eher emotionale und konsumgeprägte Entscheidungsfindung 2. Wunsch nach eigenen 4 Wänden, Werterhalt und Wertsteigerung 3. Einsparung von Mietkosten 4. Altersvorsorge 5. Inflationsschutz als Eigentümer
• Nennen Sie Motive für den Immobilienerwerb für den Kapitalanleger! 1. Eher rationale Entscheidungsfindung 2. Wunsch nach Rendite und Wertsteigerung 3. Ausnutzung von Steuervorteilen 4. Keine Festlegung auf einen Wohnsitz 5. Altersvorsorge 6. Ggf. Inflationsschutz
• Formel für Barwert von 10.000 € Mieteinnahme im Jahr 10? Diskontierungsfaktor 10.000 / (1+0,0x) hoch 10 x = Diskontierungssatz - fiktiver Zinssatz   Diskontierungsfaktor = Barwert zu Mieteinnahme = 0,xy
• Erläutere Barwert zur Netto-Kapitalwertmethode! Einen Cash Flow kann man auf den heutigen Wert (= Barwert) abzinsen. Beim Netto-Barwert wird zusätzlich im Zeitpunkt to die Anschaffungsausgabe berücksichtigt. Discounted Cash Flow Verfahren = Saldo aus Einzahlungen und Auszahlungen
• Discounted Cash Flow Verfahren = Saldo aus Einzahlungen und Auszahlungen Wann lohnt sich eine Investition? Barwert der Periodenüberschüsse + Barwert des Liquidationserlöses - Anschaffungsausgabe = X X>0      lohnt sich X<0      lohnt sich nicht
• Erläutere die interne Zinsfußmethode! Der interne Zinsfuß (r) einer Sachinvestition ist jener Zinssatz, bei dessen Verwendung der Kapitalwert (Co) den Wert Null annimmt. Der interne Zinsfuß ("Rendite", "Rentabilität" gibt die Verzinsung des durchschnittlich gebundenen Kapitals pro Jahr an. Eine Investition ist vorteilhaft, wenn ihr interner Zinsfuß, den Kalkulationszinsfuß übersteigt.  
• Charakterisiere Fremdkapital (7)! - Schuldverhältnis - steht zeitlich begrenzt zur Verfügung - keine Mitbestimmungsberechtigung - Fremdkaptalzinsen sind steuerlich absetzbar - Entgelt: Fester Zinsanspruch - Keine Haftung des Darlehensgebers - Umfang durch die Einschätzung des Risikos und den Umfang verfügbarer Sicherheiten begrenzt
• Charakterisiere Eigenkapital (7)! - Beteiligungsverhältnis - steht zeitlich unbegrenzt zur Verfügung - Mitbestimmungsberechtigung - Eigenkaptalzinsen sind steuerlich nicht absetzbar - Entgelt durch Anteil am Gewinn und Verlust - Eigenkapitalgeber haftet als (Mit-)Eigentümer je nach Rechtsform mindestens in Höhe der Einlage, ggf. auch mit seinem gesamten Privatvermögen - Umfang durch die finanzielle Kapüazität und / oder durch die Bereitschaft der Kapitalgeber beschränkt
• Formel der Gesamtkapitalrentabilität r GK ! Gewinn + Fremdkapitalzinsen ________________________        x 100          Gesamtkapital
• Formel Eigenkapitalrentabilität (r EK) ! Gewinn ___________________     x 100 Eigenkapital
• Formel Verschuldungsgrad (V) ! Fremdkapital ____________ Eigenkapital
• Wann ist der Levarage-Effekt positiv (negativ) ? Positiver (negativer) Leverage-Effekt wird dann erreicht, wenn die Gesamtkapitalrentabilität größer (kleiner) ist als die FK-Kosten. Unter dieser Voraussetzung hebt (senkt) eine Erhöhung des Verschuldungsgrades die Eigenkapitalverzinsung ... aber auch das Risiko!
• Abhängigkeit der Eigenkapitalverzinsung vom Verschuldungsgrad (V): Zeige anhand der Abhängigkeitsformel 3 Szenarien! r EK = r GK + V ( r GK -i) a) r GK - i > 0     d.h. r GK > i       positiver Leverage-Effekt b) r GK -i > 0      d.h. r GK < i       negativer Leverage Effekt c) r GK - i = 0     d.h. r GK = i       neutraler Leverage Effekt = durch mögliche FK-Aufnahme ermöglichter Überschuß wird komplett durch FK-Zinsen absorbiert.
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• Welche 3 Darlehensarten sind bei der Immobilienfinanzierung zu unterscheiden? 1. Endfällige Darlehen 2. Abzugs- bzw. Ratendarlehen 3. Annuitätendarlehen
• Wie lautet das Paradoxon des Annuitätendarlehens? Je höher der Zins, je schneller die Tilgung.
• Wie unterscheiden sich "offene Immobilienfonds" von "geschlossenen Immobilienfonds"? hinsichtlich: a) Anlagezeitraum b) Anlagevolumen c) Verfügbarkeit des eingesetzten Kapitals d) Mindestlosgröße e) Risikostreuung f) Steuerliche Einkunftsart a) mittel - langfristig           /          langfristig b) unbegrenzt                    /          begrenzt c) täglich                            /         i.d.R. nicht möglich d) sehr gering (50€)           /         Mittel bis hoch (5-10 T€) e) hoch                              /          gering f) EK aus Kapitalvermögen /         EK aus V+V oder Gewerbebetrieb g) Nein                               /          nach Vereinbarung möglich h) überBeobachtung Preise /        nur indirekt über Abrechnungen i) gegeben Sekundärmarkt /         zunehmend über Sekundärmarkt
• Zeigen Sie Vor (4) - und Nach (6) -teile geschlossener Immobilienfonds auf! Vorteile: - professionelles Management                                                                - geringe Mindestanlagesumme                                                              - geringer Verwaltungsaufwand für den Anleger                                      - regelmäßige Rückflüsse Nachteile: - hohe Einzelrisiken                                                                                 - lange Kapitalbindung und Illiquidität                                                      - häufig hohe "weiche Kosten" bzw. niedrige Investitionsquote                - geringe Einflussmöglichkeit des einzelnen Anlegers                             - Ggf. Interessenungleichheit zwischen Initiator und Anleger                  - Oftmals intransparente Renditeberechnung in Prospeten
• Nenne Vor (8) - und Nach (4) -Teile offener Immobilienfonds! Vorteile: - i.d.R. gute Risikodiversifizierung                                                            - geringe Mindestanalgesummen                                                            - niedrige Transaktionskosten                                                                 - guter Inflationsschutz                                                                            - professionelles Management                                                                - Transparente Besteuerung                                                                   - geringer Verwaltungsaufwand für Anlegerr                                            - grundsätzlich liquide Immobilienanlage Nachteile: - problematische Liquiditätssteuerung                                                    - geringe Einflusmöglichkeit des Anlegers                                               - teilweise intransparente Rechenschaftsberichte (Verkehrswertreporting)                                                                           - Mögliche Fondsschließung gemäß § 37 und / oder § 81 InvG führt zu einer eingeschränkten Verfügbarkeit des eingesetzten Kapitals
• Wann wurde die Eigenheimzulage abgeschafft? 1.1.2006
• Lineare Gebäude-Afa - im Privatvermögen - im Betriebsvermögen - im Privatvermögen: 2% p.a. - im Betriebsvermögen: 3% p.a.
• Welche Immobilienarten unterscheidet man? - Wohnimmobilien (EFH, MFH, ETW) - Gewerbeimmobilien (Büro-, Handels- Logistikimmob., Gewerbepark) - Industrieimmobilien (Produktion, Lagerhalle, Werkstätten, Industriepark) - Sonderimmobilien (Betreiberimmobilien)    
• Nenne 5 Nutzergruppen für Immobilien! 1. Industrieunternehmen (Lagerhalle, Produktionsgebäude) 2. Dienstleistungsunternehmen (Hotel, Büro) 3. Handelsunternehmen (EKZ, Kaufhaus) 4. Non-Profit-Organisationen (Verwaltung, Kultur, Freizeitimmobilie) 5. private Haushalte (EFH, ETW)
• Welche Erfordernisse stellt das Finanzamt an eine Vermietung an Angehörige? Der Mietvertrag (bürgerlich/rechtlich) muss abgeschlossen sein. Er muss tatsächlich durchgeführt worden sein. Die Miete muss mindestens 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.
• Wie heißt das neue Gesetzt für Investmentfonds? Welche Gesetzte fallen dafür weg? InvG ersetzt: - KAGG - AuslInvestm.G  
• Def. Kapitalanlagegesellschaft KAG nach § 7 Abs. 2 InvG Rechtsform? KAG sind KI, deren Geltungsbereich darauf gerichtet ist, Sondervermögen zu verwalten und Dienstleistungen oder Nebendienstleistungen nach § 7 Abs. 2 zu erbringen. AG oder GmbH Sitz im Inland
• Def. Sondervermögen Das Sondervermögenstellt eine rechtlich unselbständige Vermögensmasse dar, die von der Kapitalanalagegesellschaft treuhänderisch verwaltet wird.
• Aufgaben der Depotbank (offene ImmoFonds)? 1. Verwahrung des Fondsvermögens 2. Abwicklung des ZV 3. Ausgabe- / Rücknahme von Anteilsscheinen 4. Ermittlung des Anteilspreises 5. zahlreiche Überwachungs- und Kontrollaufgaben 6. Zustimmung bei Belastung oder Verkauf von Objekten aus dem Bestand des Fondsvermögens
• Aufgaben des Aufsichtsrats (offene ImmoFonds)? Aufgaben des Sachverständigenausschusses? AR: Überwachung der Geschäftspolitik des Fondsmanagements SVA: (mind. 3 unabhängige Grundstückssachverständige) jährlich mind 1x und vor Ankauf:  Bewertung der Objekte    
• Schutzbestimmungen bei offenen ImmoFonds, die aus der Konstruktion hervorgehen? 1. strikte Trennung des Sondervermögens vom Kapital der KAG (§9 InvG) 2. Das Sondervermögen haftet nicht für Verbindlichkeiten der KAG (§31 InvG) 3. Der Anteilsinhaber haftet nur in der Höhe der Summe seines investierten Kapitals 4. Kontrolle u. Überwachung durch Depotbank, Aufsichtsrat, Sachverständigenausschuss, BAK
• Publizitätsvorschriften offener ImmoFonds? Jedem Anleger sind auszuhändigen: - Durchschrift des Antrages des Vertragsabschlausses - Verkaufsprospekt - zuletzt veröffentlichter Rechenschaftsbericht. Der Verkaufsprospekt muss der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden u. alle wesentlichen Angaben enthalten, die für die Beurteilung der Anteilscheine wichtig ist. (§ 42 InvG) Zum Ende jeden Jahres ein Rechenschaftsbericht zu erstellen und im Bundesanzeiger zu veröffentlichen.
• Anlagevorschriften für das Sondervermögen eines offenen ImmoFonds? 1. Mindestliquidität 5% des Sondervermögens 2. seit 1998 auch Beteiligung an Grundstücksgesellschaften möglich 3. Obergrenze 20% des Sondervermögens für Grundstücke im Zustand der Bebauung, unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte 4. Jedes Grunstück darf zum Zeit des Erwerbszeitpunktes maximal 15 % des Sondervermögens betragen 5. Währungsrisikoobergrenze von 30% des Sondervermögens  
• Wann trat das AnsFUG in Kraft? Welche 4 Ziele verfolgt es? 8.4.2011 1. Stabilisierung der offenen ImmoFonds 2. Verbesserung des Anlegerschutzes vor Falschberatung u.a. durch Registrierung von Beratern 3. Einführung des "Beipackzettels" PIB 4. Verhinderung verdeckter Übernahmen durch Anschleichen (erweiterte Transparenzpflichten)
• Erläutere die Besteuerung offener ImmoFonds! Auf der Ebene des Grundstückssondervermögens besteht mit Ausnahme der Grund- und Grunderwerbsteuer Steuerneutralität (keine KörperschaftsSt, GewerbeSt). Die Besteuerung erfolgt auf Ebene der Anleger. Einkünfte aus Kapitalvermögen, die der Abgeltungsteuer unterliegen. - Ertragsteile aus Veräußerungsgewinnen sind nach SpekFrist 10 J steuerfrei.

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