Rechtskunde (Subject) / Mietvertrag (Lesson)

Mietvertrag

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• Was muss der Mietgegenstand beim Übertritt sein? Der Mietgegenstand muss vollkommen mängelfrei sein. Schwere, mittlere und leichte Mängel müssen behoben werden (vom Vermieter). Schönheitsfehler muss der Mieter hinnehmen.
• Wer übernimmt schwere und mittlere Mängel während der Mietdauer? Der Vermieter. Er kann sie auf den Mieter abwälzen, wenn dieser den Mangel durch unsorgfälltige Benützung verursacht hat. Leichte Mängel gehen zu Lasten des Mieters.
• Dürfen die Kosten von "Lasten /Abgaben" auf den Vermieter abgewälzt werden? Nein, nur die Nebenkosten, das diese direkt mit der Benutzung des Mieters zusammenhängen. Kann abgewälzt werden, wenn es im Vertrag vereinbart wurde.
• Wann muss man die Miete bezahlen? Ende des Monats (OR 257c)
• Wann können Mietzinse erhöt werden? Bei unbefristeten Mietverträgen, jeweils auf den nächsten Kündigungstermin.
• Welches Formular muss der Vermieter zur Erhöhung des Mietzinses verwenden? Das amtlichte Formular. Er muss es dem Mieter unter Einhaltung der Kündigungsfrist zustellen.
• Der Mieter möchte eine Änderung am Mietgegenstand vornehmen, was muss er machen? Er muss eine schrifltiche Zustimmung des Vermieters haben. Ansonsten muss er beim Auszug den ursprünglichen Zustand wieder herstellen (wenn es der Vermieter so will). Z.B. Tapetenänderung.
• Muss der Mieter für Beschädigungen und Abnützung der Mietsache bezahlen? Normale Abnützung übenimmt der Vermieter. Bei Schäden aus übermässiger oder unsorgfälltiger Benützung muss der Mieter aufkommen.
• Wann liegt eine Untervermietung vor? Wenn der Hauptmieter die  Sache an einen Dritten weitervermietet. Den Dritten nennt man Untermieter. Der Mieter des Hauptvertrags wird zum Untervermieter. Es forder die Zustimmung des Vermieters.
• Wann kann der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigern? - Wenn der Mieter, die Bedingung der Untermiete nicht bekannt gibt. D.h. er sagt nicht, wie hoch der Untermietzins ist, wer der Untermieter ist oder wie viele Zimmer untervermietet werden. -Bedingungen der Untermiete sind im Vergleich zur Hauptmiete missbräuchlich, z.B. wenn der Untermietzins viel höher ist als der Hauptmietzins und der Mieter aus der Untervermietung einen übermässigen Gewinn erzielt. -Wenn dem Vermieter Nachteile entstehen, z.B. wenn eine Sache durch den Untermieter erheblich intensiver genutzt wird oder wenn die Wohnung durch Aufnahme von Untermietern überbelegt wird.
• Wie hoch darf die Mietkaution höchstens sein? Drei Monatsmieten.
• Wo muss das Geld einer Mietkaution einbezahlt werden? Auf ein Sperrkonto. Dieses lautet auf den Namen des Mieters. Die Kaution gehört dem Mieter, dem auch die Zinserträge des hinterlegten Geldes zustehen.
• Wann darf die Bank das Geld der Mietkaution herausgeben? -Mit Zustimmung von Mieter und Vermieter. -Der Vermieter weist ein rechtskräftiges Gerichtsurteil oder einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl vor. -Das Mietverhältnis ist seit mehr als einem Jahr beendet und der Vermieter hat weder einen Prozess noch eine Betreibung gegen den Mieter eingeleitet. Dann kann der Mieter das Geld haben.
• Muss der Mieter ausziehen wenn der Vermieter das Haus verkauft? Der Mietvertrag geht mit Kauf oder Schenkung an den neuen Besitzer über. Dier kann allerdings den Mietvertrag ganz normal kündigen.
• Was sind Erfüllungsfehler des Vermieters? -Der Vermieter verspätet sich mit der Übergabe des Mietgegenstandes (Schuldenverzug). -Die Mietsache hat bei der Übergabe Mängel. -Der Vermieter verletz seine Instandhaltungspflicht.  
• Was bezeichnet man als schweren Mangel? Die Benutzung der Mietsache ist ausgeschlossen oder so schwer beeinträchtig, dass das Mietobjekt fast nicht benützbar ist. (Mietauto hat einen Motorendefekt, Haus wird umgebaut und die Handwerker belegen fast alle Zimmer).
• Was bezeichnet man als mittleren Mangel? Der Gebrauch ist vermindert. Der Mangel ist aber nicht derart gravierend, dass die Mietsache überhaupt nicht mehr benützbar ist. (Waschmaschine ist defekt, der Lift funktioniert nicht)
• Was bezeichnet man als leichten Mangel? Mängel, die durch Ausbessern / Reinigen behoben werden können. (Verrusste Cheminées).
• Was sind die Nebenpflichten des Vermieters? -Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter den Mietzins des Vormieters bekannt geben. Ist die Differenz gross, kann der neue Mieter seinen jetzigen Mietzins anfechten. -Er muss dem Mieter Einsicht in das Rückgabeprotokoll des Vormieters geben. Der Mieter darf auch Fotokopien davon machen. -Er muss alle Lasten und Abgaben tragen, die für den Mietgegenstand erhoben werden. (Gebäudeversicherungsprämien, Grundstücksteuern, Abwasser-und Kanalisationsgebühren, Motorfahrzeugsteuern, etc.).
• Sind die Nebenkosten im Mietzins inbegriffen? Meistens. Nur wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht, kann der Vermieter sie dem Mieter pauschal oder a conto in Rechnung stellen.
• Was sind die Nebenpflichten des Mieters? -Sorgfalltspflicht (Er muss mit gemieteten Gegenständig sorgfälltig umegehn). -Pflicht zur Rücksichtsnahme (Er muss auf seine Hausbewohner und Nachbarn Rücksichtnahme nehmen). -Meldepflicht bei schweren und mittleren Mänegln (Unterlässt er die Meldung dieser Mängeln, kann er sich schadenersatzpflichtig machen, nämlich wenn mit der Meldung ein weiterer Schaden hätte verhindert werden können). -Reinigung und Behebung leichter Mängel auf eigene Kosten (Küchenabzug, defekte Glühbirnen im Bad oder WC, etc.) -Duldungspflicht von Reparaturen und Wohnungsbesichtigungen (er muss zulassen, dass der Vermieter die nötigen Arbeiten zur Beseitigung von Mängeln oder zum Unterhalt am Mietgegenstand vornehmen kann. Er muss dem Vermieter oder den Handwerkern den Zutritt zur Wohnung erlauben. Der Vermieter muss sich jedoch rechtzeitig ankündigen und auch sonst auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen.  
• Wann darf der Vermieter ein Mietdepot verlangen? Wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich abgemacht worden ist.
• Geben Sie je ein Beispiel für schwere, mittlere und leichte Mängel. -Schwerer Mangel: Die Mietsache kann man nicht mehr gebrauchen oder fast nicht mehr gebrauchen. Totalrenovation der Wohnung, Handwerker belegen alle Zimmer. -Mittlerer Mangel: Der Gebrauch der Mietsache ist vermindert, die Mietsache kann aber trotzdem noch gebraucht werden. Im Badezimmer blättert die Farbe ab. -Leichter Mangel: Mängel können durch Ausbessern oder Reinigen behoben werden. Tropfender Wasserhahn.
• Welche Mängel gehen zu Lasten des Vermieters und welche zu Lasten des Mieters? a) Bei Mietantritt. b) Während der Mietdauer? a) Der Mieter darf eine vollkommen mängelfreie Mietsache verlangen. Sämtliche Mängel gehen zulasten des Vermieters. b) Während der Mietdauer muss der Mieter leichte Mängel auf eigene Kosten beheben. Schwere und mittlere Mängel gehen zulasten des Vermieters.
• Ob der Mieter das Mietobjekt sorgfälltig benützt hat, zeigt sich vor allem bei der Rückgabe der Mietsache nach Ende des Mietvertrags. a) Nach welcher Regel wird beurteilt, ob der Mieter bei der Rückgabe seine Sorgfalltspflicht erfüllt oder verlet a) Zustand der Mietsache bei Übernahme-Normale Abnützung = Zustand der Mietsache bei Rückgabe. b) Der Mieter muss bei unsorgfältiger Benützung einzig den Minderwert bezahlen, den er zu verantworten hat. Im Maximum ist das die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert der Sache bei Rückgabe und dem hypothetischen Wer der Sache bei normaler Abnützung. -
• Lana möchte zwei der vier Zimmer der Mietwohnung ihrer Kollegin mieten. a) Wie nennt man ein solches Mietverhältnis? b) Was muss Lana von ihrer Kollegin verlangen, wenn sie sicher sein will, dass sie nicht in wenigen Tagen wieder ausziehen muss a) Untermiete. b) Sie müsste von ihrer Kollegin zur Sicherheit einen schriftlichen Mietvertrag sowie die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung verlangen.
• Was ist das 1. Wahlrecht? Festhalten am Vertrag, beharren auf Erfüllung und Schadenersatz für Verspätung. (Der Mieter wird diese Wahl treffen, wenn er auf den Mietgegenstand angewiesen ist).
• Was ist das 2. Wahlrecht? Festhalten am Vertrag, Verzicht auf nachträgliche Erfüllung und Schadenersatz wegen Nichterfüllung. (Der Mieter wird diese Wahltreffen, wenn er anderswo teuerer mieten muss).
• Was ist das 3. Wahlrecht? Rücktritt vom Vertrag und Schadenersatz wegen Dahinfallens. (Der Mieter wird dies Wahl treffen, wenn er danderswo billiger miten kann).
• Mahngeschäft: a) Fälligkeit b) Verzug c) Nachfrist a) Jederzeit nach Vertragsabschluss. b) Durch Mahnung. c) Angemessene Nachfrist zur nachträglichen Erfüllung.
• Verfalltagsgeschäft: a) Fälligkeit. b) Verzug. c) Nachfrist. a) Am vereinbarten Erfüllungstermin. b) Automatisch nach Ablauf des Erfüllungstermins. c) Angemessene Nachfrist zur nachträglichen Erfüllung.   KEINE NACHFRIST beim Fixgeschäft!
• Vorgehen des Mieters, wenn bei der Übergabe der Mietsache Mängel vorliegen. a) Schwere Mängel. b) Mittlere und leichte Mängel. a) Der Mieter kann die Annahme verweigern und nach den Regeln des Schuldenverzugs vorgehen. b) Er muss die Mietsache annehmen, kann aber verlangen dass sie behoben werden.
• Was ist wenn der Vermieter seine Instandhaltungspflicht nicht erfüllt? Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel melden und dessen Beseitigung verlangen (am besten schriftlich!). Reperaturfrist ansetzen.
• Was ist wenn der Vermieter eine angemessene Reparaturfrist ungenützt verstreichen lässt? -Der Mieter kann nach Selbsthilfe ergreifen und den Mietgegenstand auf Kosten des Vermieters von einem Dritten reparieren lassen, jedoch nur, wenn es sich um einen nicht sehr kostspieligen, d.h. einen mittleren Mangel handelt. (Beseitigung des Mangels). -Der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen (Bei Wohn-und Geschäftsräumen nur bei schweren Mängeln) (Fristlose Kündigung). -Er hat das Recht auf eine Mietzinsreduktion bis zur Behebung des Mangels bzw. Kündigung. (Reduktion des Mietzinses). -Schadenersatz bei Verschulden des Vermieters. -Hinterlegung des Mietzinses bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle.
• Der Mieter bezahlt den Mietzins nicht. Wie kann der Vermieter vorgehen? 1. Schriftliche Mahnung mit Zahlunsgfrist und Kündigungsandrohung. Die Nachfrist muss mindestens 30 Tage bei Wohnungen, 10 Tage bei anderen Mietsachen dauern. 2. Ausserordentliche Kündigung und Betreibung für fälligen Mietzins.Bei Wohn-und Geschäftsräumen gilt eine Kündigungsfrist von 30 Tagen auf das folgende Monatsende. Bei anderen Mietsachen ist eine fristlose Kündigung zulässig. Für den fälligen Mietzins kann der Vermieter die Betreibung einleiten. 3. Ausweisung / Zwangswegnahme. Bei Wohn-und Geschäftsräumen kann der Vermieter den Mieter mit Hilfe der zuständigen Behörde ausweisen lassen, wenn dieser nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht freiwillig auszieht. Bei beweglichen Sachen kann der Vermieter dem Mieter die Sache mit Hilfe der zuständigen Behörden wegnehmen lassen, wenn dieser sie nicht freiwillig sofort zurückgibt.
• Der Mieter verstösst gegen seine Sorgfallts-und Rücksichtnahmepflicht. Was kann der Vermieter dagegen tun? 1. Schriftliche Aufforderung des Vermieters, die Verstösse zu unterlassen.(Nachfristenasnetzung bzw. Kündigungsandrohung sind in diesen Fällen nicht notwendig). 2. Ausserordentliche Kündigung des Mietverähltnisses.(Wenn der Mieter seine Pflichten weiterhin verletzt, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Bei Wohn-und Geschäftsräumen muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von 30 Tagen auf das folgende Monatsende einahlten. Bei den anderen Mietsachen ist sogar eine fristlose Kündigung zulässig. 3. Ausweisung/Zwangswegnahme. (Bei Wohn-und Geschäftsräumen kann der Vermieter den Mieter mit HIlfe der zuständigen Behörde ausweisen lassen, wenn dieser nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht freiwillig auszieht. Bei beweglichen Sachen kann der Vermieter dem Mieter die Sache mit HIlfe der zuständigen Behörden wegnehmen lassen, wenn dieser sie nicht freiwillig sofrot zurückgibt.
• Lana konnte die Wohnung erst drei Tage später als geplant beziehen. a) Um welchen Fehler des Vermieters handelt es sich. b) Wie kann sie vorgehen? a) Der Vermieter verspätet sich mit der Übergabe der Mietsache. Nichterfüllung, Schuldenverzug. b) Sie kann dem Vermieter eine Nachfrist setzen und nach unbenutztem Ablauf der Nachfrist die Wahlrechte ausüben.
• Was muss bei der ordentlichen Kündigung beachtet werden? Die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen-und termine müssen eingehalten werden. Die ordentliche Kündigung gibt es nur beim unbefristeten Mietverhältnis beim befristeten endet es ja automatisch.
• Was ist die Kündigungsfrist? Die minimale Zeitdauer, die zwischen dem Zugang der Kündigung und dem Vertragsende eingehalten werden muss. Die Fristen dürfen verlängert aber nicht verkürzt werden.
• Was ist der Kündigungstermin? Der Tag, auf den die Kündigung wirksam wird, d.h. an dem das Mietverhältnis definitv endet und die Mietsache zurückgegeben werden muss.
• Was ist der Kündigungstermin? Der Tag, auf den die Kündigung wirksam wird, d.h. an dem das Mietverhältnis definitv endet und die Mietsache zurückgegeben werden muss.
• Wie sind die Kündigungsfristen und Kündigungstermine bei Geschäftsräumen? -Kündigungsfrist: 6 Monate. -Kündigungstermin: Ortsüblicher Termin.
• Wie ist die Kündigungsfrist und der Kündigungstermin bei Wohnungen? -Kündigungsfrist: 3 Monate. -Kündigungstermin: Ortsüblicher Termin.
• Wie ist die Kündigungsfrist und der Kündigungstermin bei beweglichen Sachen? -Kündigungsfrist: 3 Tage. -Kündigungstermin: Beliebiger Termin.
• Welches sind die Kündigungstermine für die Stadt Zürich? 31. März und 30. September.
• Wie muss die Form der Kündigung sein? Mündlich. Schriftlich ist jedoch empfehlenswert.
• Wie muss die Form der Kündigung bei Wohn-und Geschäftsräumen sein? Schriftlich mit einem vom Kanton anerkannten, speziellen Formular. Bei Familienwohnungen muss die Kündigung getrennt an jeden Ehepartner gehen. Auch der Mieter muss Wohn-und Geschäftsräume schriftlich kündigen. Bei der Kündigung der ehelichen Wohnung muss zudem der Ehepartner ausdrücklich der Kündigung zustimmen.
• Was bedeutet "ausserterminliche Kündigung"? Der Mieter kann ein Mietverhältnis jederzeit ausserterminlich auflösen, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren, zahlungsfähigen Ersatzmieter vorschlägt, der bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Ob der Vermieter diesen vorgschlagenen Mieter auch annimmt, ist gleichgültig. Die ausserordentliche Kündigung steht nur dem Mieter zu.

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