Finanzierung (Subject) / 5 (Lesson)
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Immoanlage
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- Direktanlage Kauf einer Immobilie z.B EFH, MFH aus eigenen Mitteln oder FK Charakteristika:unmittelbarer Immobilienbesitz (in der Regel Eintrag im Grundbuch), Direktanlage kann auch nur Teil einer Immobilie beinhalten (z. B. Erwerb gemeinsam mit Partnern, Erwerb von Wohneigentum/Teileigentum nach WEG), meist langfristiger Verbleib im Vermögenkeine Anlegerschutzbestimmungen (außer grundsätzliche Regelungen wie MaBV) eingeschränkte Fungibilität ( Ersetzbarkeit ) und Anlagestreuung institutionelle und private Anleger – zumindest zeitanteilige selbstständige Beschäftigung mit Immobilienmanagementmittel- bis langfristige Wertorientierung der InvestitionZiel : Werterhalt bzw. das Wertwachstum , laufender Cash Flow
- Nachteile Direktanlage · Komplexität · Klumpenrisiko ( Verlust des Kapitals durch unerwartet Ereignisse z.B. Miterauszug, Reparaturen, Bauschaden ) · Arbeitsaufwand
- Eigenschaften Immobilien Standortgebundenheit, Langlebigkeit, Heterogenität, Investi- tionsvolumina, Transaktionskosten
- Eigenschaften Immobilienmärkte viele differenzierte Teilmärkte, Subjektivität der Preisfindung, Intransparenz
- Indirekte Immobilienanlage Investor beteiligt sich an Immobilien über einen seperaten Rechtsträger z.B. Fond
- Abwägung ob direkt oder indirekt Investitionsziele, Rentabilität, Sicherheit und Liquidität qualitative Faktoren und Überlegungen eine Rolle
- Institutionelle Investoren am Markt / Arten z.B. · offene Immobilienfonds (zumeist angegliedert an Banken)· geschlossene Immobilienfonds (unterschiedliche Initiatoren, teilweise banknah, teil-weise kleinere Gesellschaften), · Versicherungsgesellschaften (Anlage der Liquidität, Kapitalreserven)· Pensionskassen· Leasinggesellschaften· Immobilienaktiengesellschaften (einschließlich REITs)
- Geschlossene Immobilienfonds Anleger beteiligensich an einer Personengesellschaft, die das Objekt erwirbt bzw. erstellt (GbR, KG, GmbH & Co.KG). unternehmerische Beteiligung Geschäftszweck der Gesellschaft: Erwerb und Verwaltung von ImmobilienvermögenDas Verkaufsargument für einen geschlossenen Immo- bilienfonds hat sich im Zeitverlauf von der reinen Steuersparanlage durch mehrfache gesetzliche Eingriffe hin zu einer stärker renditeorientierten Anlageform entwickelt.
- Die vereinbarten Beschränkungen (das Prinzip der „Schließung“) beinhalten: · feststehende Anzahl an Fondsobjekten· feststehendes Fondsvolumen· feststehender Anlegerkreis· bekannte Fondsobjekte (gegebenenfalls aber Sonderfall „Blind Pool“)
- Probleme/ Nachteile lange Laufzeit kein weiterer Beitritt nach Schließung möglichkeine Kündigung vorgesehenaber bei akutem Liquiditätsbedarf müsste der Kapitalanleger einen „Vertreter“ findenZweitmärkte zum Handel von Fondsanteilen sind bisher wenig erfolgreich
- Welche Rechtsformen geschlossene Immobilienfonds ? Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Kommanditgesellschaft (KG) sowie vereinzelt auch die GmbH & Co.KG
- Besonderheiten GbR: · Gesellschafter haften persönlich, unmittelbar und uneingeschränkt (bzw. mit ihrer Einlage als Kommanditist einer KG); · hohes Risiko des Gesellschafters; · in der Rechtsprechung aber teilweise Haftungsbeschränkung; · Beschränkung der Haftung auf den Anteil des Gesellschafters oder einen alternativen Betrag kann vertraglich geregelt werden. · Hohe Kreditwürdigkeit
- Kosten Immobilienfond Management, Gebäudeabschreibung oder Instandhaltungzusätzlich Zinszahlungen für Fremdkapital (marktübliche oder überhöhte Kosten)Honorare für Vermittler, Berater (Konzeption, Kapitalbeschaffung, Prospektprüfung usw.)Kosten für Bürgschaften, Garantien usw.Versicherungen, Steuern
- Chancen Immobilienfond · Alternative für eine Immobiliendirektanlage mit den grundsätzlichen Zielen Ertrags- erzielung, positive Wertentwicklung, Inflationsschutz· steuerliche Anreize im Einzelfall, marktbezogen zunehmend weniger relevant; · stark eingeschränkte Fungibilität; · Übernahme unternehmerischen Risikos
- Risiken Immobilienfond · produktbezogene Zusatzrisiken: Nachschusspflicht bei Kostenüberschreitung, Vermarktungsrisiko;· unterschiedliche Seriosität bzw. Bonität der Initiatoren; · Risiken aus zu spezifischen Projekten oder Mietern (gegebenenfalls auch Ausfall des · Mietgaranten);· Änderungen bei Gesetzen, Zinsen, Steuern betreffen das Produkt regelmäßig überdurchschnittlichGeschlossene Fonds sind nicht publikationspflichtig. Deshalb ist eine genaue Marktübersicht zu Initiatoren und Fonds mit einigem Rechercheaufwand verbunden
- Offener Immobilienfond Unbeschränkter Anlegerkreis, Objektanzahl und Fondsvolumen Für die erworbenen Anteilscheine besteht grundsätzlich eine börsentägliche Rücknahmepficht durch die Fondsgesellschaft -> sichert hohe Fungibilität und Liquidität der FondsanlageMindesthaltefristen werden zukünftig jedoch eine größere Rolle spielen.Zum Schutz der Anleger gibt es das Investmentgesetz (alt) bzw. das Kapitalanlagegesetz(neu)
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- Vorschriften Offener Immobilienfond beziehen sich z.B. auf · begrenzte Möglichkeit der Investition in indirekte Anlagen/Minderheitsbeteiligun- gen· begrenzte Möglichkeit der Investition in im Bau befindliche Anlagen · eingeschränkter Erwerb von Erbbaurechten oder Teileigentum, Wohneigentum· Anteil einzelner Objekte am Sondervermögen· min./max. Anteile liquider Mittel am Sondervermögen· Art der Liquiditätsanlagen · Art bzw. Umfang der Fremdfinanzierung