Finanzierung (Subject) / 5 (Lesson)

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Immoanlage

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  • Direktanlage Kauf einer Immobilie z.B EFH, MFH aus eigenen Mitteln oder FK  Charakteristika:unmittelbarer Immobilienbesitz (in der Regel Eintrag im Grundbuch), Direktanlage kann auch nur Teil einer Immobilie beinhalten (z. B. Erwerb gemeinsam mit Partnern, Erwerb von Wohneigentum/Teileigentum nach WEG), meist langfristiger Verbleib im Vermögenkeine Anlegerschutzbestimmungen (außer grundsätzliche Regelungen wie MaBV) eingeschränkte Fungibilität ( Ersetzbarkeit ) und Anlagestreuung institutionelle und private Anleger – zumindest zeitanteilige selbstständige Beschäftigung mit Immobilienmanagementmittel- bis langfristige Wertorientierung der InvestitionZiel : Werterhalt bzw. das Wertwachstum , laufender Cash Flow
  • Nachteile Direktanlage ·     Komplexität ·     Klumpenrisiko ( Verlust des Kapitals durch unerwartet Ereignisse z.B. Miterauszug, Reparaturen, Bauschaden ) ·     Arbeitsaufwand
  • Eigenschaften Immobilien Standortgebundenheit, Langlebigkeit, Heterogenität, Investi- tionsvolumina, Transaktionskosten
  • Eigenschaften Immobilienmärkte viele differenzierte Teilmärkte, Subjektivität der Preisfindung, Intransparenz
  • Indirekte Immobilienanlage Investor beteiligt sich an Immobilien über einen seperaten Rechtsträger z.B. Fond
  • Abwägung ob direkt oder indirekt Investitionsziele, Rentabilität, Sicherheit und Liquidität qualitative Faktoren und Überlegungen eine Rolle
  • Institutionelle Investoren am Markt / Arten z.B. ·      offene Immobilienfonds (zumeist angegliedert an Banken)·      geschlossene Immobilienfonds (unterschiedliche Initiatoren, teilweise banknah, teil-weise kleinere Gesellschaften), ·      Versicherungsgesellschaften (Anlage der Liquidität, Kapitalreserven)·      Pensionskassen·      Leasinggesellschaften·      Immobilienaktiengesellschaften (einschließlich REITs)
  • Geschlossene Immobilienfonds Anleger beteiligensich an einer Personengesellschaft, die das Objekt erwirbt bzw. erstellt (GbR, KG, GmbH & Co.KG). unternehmerische Beteiligung Geschäftszweck der Gesellschaft: Erwerb und Verwaltung von ImmobilienvermögenDas Verkaufsargument für einen geschlossenen Immo- bilienfonds hat sich im Zeitverlauf von der reinen Steuersparanlage durch mehrfache gesetzliche Eingriffe hin zu einer stärker renditeorientierten Anlageform entwickelt.
  • Die vereinbarten Beschränkungen (das Prinzip der „Schließung“) beinhalten: ·      feststehende Anzahl an Fondsobjekten·      feststehendes Fondsvolumen·      feststehender Anlegerkreis·      bekannte Fondsobjekte (gegebenenfalls aber Sonderfall „Blind Pool“)
  • Probleme/ Nachteile lange Laufzeit kein weiterer Beitritt nach Schließung möglichkeine Kündigung vorgesehenaber bei akutem Liquiditätsbedarf müsste der Kapitalanleger einen „Vertreter“ findenZweitmärkte zum Handel von Fondsanteilen sind bisher wenig erfolgreich
  • Welche Rechtsformen geschlossene Immobilienfonds ? Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Kommanditgesellschaft (KG) sowie vereinzelt auch die GmbH & Co.KG
  • Besonderheiten GbR: ·      Gesellschafter haften persönlich, unmittelbar und uneingeschränkt (bzw. mit ihrer Einlage als Kommanditist einer KG); ·      hohes Risiko des Gesellschafters; ·      in der Rechtsprechung aber teilweise Haftungsbeschränkung; ·      Beschränkung der Haftung auf den Anteil des Gesellschafters oder einen alternativen Betrag      kann vertraglich geregelt werden. ·  Hohe Kreditwürdigkeit
  • Kosten Immobilienfond Management, Gebäudeabschreibung oder Instandhaltungzusätzlich Zinszahlungen für Fremdkapital (marktübliche oder überhöhte Kosten)Honorare für Vermittler, Berater (Konzeption, Kapitalbeschaffung, Prospektprüfung usw.)Kosten für Bürgschaften, Garantien usw.Versicherungen, Steuern
  • Chancen Immobilienfond ·     Alternative für eine Immobiliendirektanlage mit den grundsätzlichen Zielen Ertrags- erzielung, positive Wertentwicklung, Inflationsschutz·     steuerliche Anreize im Einzelfall, marktbezogen zunehmend weniger relevant; ·     stark eingeschränkte Fungibilität; ·     Übernahme unternehmerischen Risikos
  • Risiken Immobilienfond ·     produktbezogene Zusatzrisiken: Nachschusspflicht bei Kostenüberschreitung, Vermarktungsrisiko;·     unterschiedliche Seriosität bzw. Bonität der Initiatoren; ·     Risiken aus zu spezifischen Projekten oder Mietern (gegebenenfalls auch Ausfall des ·     Mietgaranten);·     Änderungen bei Gesetzen, Zinsen, Steuern betreffen das Produkt regelmäßig überdurchschnittlichGeschlossene Fonds sind nicht publikationspflichtig. Deshalb ist eine genaue Marktübersicht zu Initiatoren und Fonds mit einigem Rechercheaufwand verbunden
  • Offener Immobilienfond Unbeschränkter Anlegerkreis, Objektanzahl und Fondsvolumen Für die erworbenen Anteilscheine besteht grundsätzlich eine börsentägliche Rücknahmepficht durch die Fondsgesellschaft -> sichert hohe Fungibilität und Liquidität der FondsanlageMindesthaltefristen werden zukünftig jedoch eine größere Rolle spielen.Zum Schutz der Anleger gibt es das Investmentgesetz (alt) bzw. das Kapitalanlagegesetz(neu)
  • Vorschriften Offener Immobilienfond beziehen sich z.B. auf ·      begrenzte Möglichkeit der Investition in indirekte Anlagen/Minderheitsbeteiligun- gen·      begrenzte Möglichkeit der Investition in im Bau befindliche Anlagen ·      eingeschränkter Erwerb von Erbbaurechten oder Teileigentum, Wohneigentum·      Anteil einzelner Objekte am Sondervermögen·      min./max. Anteile liquider Mittel am Sondervermögen·      Art der Liquiditätsanlagen ·      Art bzw. Umfang der Fremdfinanzierung