Immobilienentwicklung (Subject) / Machbarkeitsanalyse / Marktanalyse (Lesson)
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Marktsegmentierung
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- Aggregierte Betrachtung: Analyse des Gesamtmarktes - Analyse des Flächenneuangebots - Entwicklung des Flächenabsatzes, des Leerstands, der Spitzenmieten Nachteile: Vorteile: kein differenziertes Marktbild Schneller Überblick Marktsituation Spitzenmieten sind nicht repräsentativ Trends leicht erkennbar generelle Ungenauigkeit Relativ leich zu erstellen
- Disaggregierte Betrachtung: Analyse des jeweiligen Teilmarktes - Segmentierung der räumlichen & sachlichen Teilmärkte - Differenzierte Erfassung von Angebot & Nachfrage, Flächenabsatz & Leerstand - Erfassung objekt-/projektspezifischer Miettrends Nachteil: Vorteile: Datenerhebungsproblematik detaillierte Analyse Marktsituation Kostspielig Differenzierte Erfassung (Alters- / Flächenstruktur) Sehr aufwendig konkrete Objektbeurteilung möglich
- Quantitative Analyse: Prognose von Flächenangebot und –nachfrage in qm Die quantitative Marktanalyse ist darauf ausgerichtet, das Flächenangebot und die Flächennachfrage in Quadratmeterangaben auszuweisen Prognose der mittelfristigen Flächennachfrage abhängig von: 1. Kunjunkturentwicklung 2. Zukunftserwartung Nutzer 3. wirtschaftlicher Entwicklung 4. Steuergesetzgebung, -rechtsprechung 5. Bevölkerungsstruktur, -entwicklung 6. Beschäftigungsstruktur, -entwicklung 7. Auslastung und Auftragssituation 8. Finanzierungskonditionen Gegenüberstellung von Flächenangebot und -nachfrage Ableitung der voraussichtlichen Dauer der Flächenabsorption (durch Hinweis auf potentielle Vermarktungsdauer des Projektes) Korrektur der zugrunde gelegten Marktpreise bei sich abzeichnenden Angebots- oder Nachfrageüberschüssen
- Qualitative Analyse: Prognose der Nutzenanforderungen Die qualitative Marktanalyse untermauert die im Rahmen der quantitativen Angebots- und Nachfrageanalyse getroffenen Aussagen mit qualitativen Kriterien 1. Größe nachgefragter Flächen? 2. Fläche pro Mitarbeiter? 3. Raumkonzeption? 4. Stellplätze? 5. Welche technischen Einrichtungen werden vorausgesetzt und welche werden zusätzlich vergütet? Welche Dienstleistungen werden vorausgesetzt und welche werden zusätzlich vergütet?
- Marktanalyse: Angebotsanalyse, Nachfrageanalyse Angebotsanalyse: - Flächenbestand (Bestandsaufnahme: Lagequalität, regionale Verteilung, Objekttypen, -größen, Messzahlen, ANgebotsniveau, Alter, Zustand, Ausstattungsniveau, Leerstände, Flächenangebote, Wettbewerbsposition) - Planung (geplante Flächen im Bau, in Planung, Realisierungshorzont, geplante Nutzer, ....) - Preisanalyse (Mieten/Kaufpreise: Mietspiegel, Bestandsmieten, Spitzenmieten, Surchschnittsmieten, Konditionen, Bodenrichtwerte,...) Nachfrage: - Flächenbedarf Bedarfsermittlung: Flächengesuche, Vermeitungsleistung, Ersatzflächenbedarf, Abnahmekapazität, Marktsättigungsgrenze,.... - Potentialanalyse Sektorenspezifische Kenngrößen: sektorale Marktentwicklung, Umsätze, Umsatzpotenzial, branchenspezifische Mietbelastbarkeit
- Was ist der relevante Markt? - Standard: regionale Abgrenzung - Wichtig: Abgrenzung nach relevantem Markt
- Abgrenzung des relevanten Marktes: Kein standardisiertes Verfahren möglich à subjektive Abgrenzung notwendig Ansätze: 1. Produkttheoretische Abgrenzung: Welche Produkte sind identisch? Welche erfüllen den gleichen Nutzen bzw. lösen das gleiche Problem? 2. Marktstrukturelle Abgrenzung: Handelt es sich um wachsende oder schrumpfende Märkte? Wir ist der grad der Marktsättigung? 3. Anbieterorientierte Abgrenzung: Welche Anbieter oder Käufergruppen gibt es? Gibt Segmentierungskriterien? Wie groß sind die Gruppen? Wie entwickeln sich diese? 4. Kundengruppenbezogene Abgrenzung: demografische Kriterien, Kaufkraft, Nutzerverhalten (rational oder emotional)? 5. Absatzmittlerbezogene oder direkte Vermarktung: Wie können die Kunden erschlossen werden? Benötigt man einen Makler? Andere Mittler? Ist eine direkte Ansprache möglich?