Repetitorium (Fach) / Immobilien (Lektion)

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• (5) Motive einer Immobilienanlage Renditeerwartung Streuen-Diversifikation Sachwert stetiger Liquiditätsfluß (Mieteinnahme) geringere Volatilität Wertsteigerungserwartung
• (4) Besonderheiten einer Immobilienanlage im Vergleich zu anderen Geldanlagen schlechtere Liquidität Börsenunabhängig höhere Transaktionskosten geringere Transparenz (der Preise) Spekulationsfrist (10J)
• Einflussfaktoren auf die Preisbildung eines unbebauten Grundstücks Lage (Mikro-Makrolage) Größe Erschließungszustand Bodenbeschaffenheit Zuschnitt Zinsniveau
• Einflussfaktoren auf die Preisbildung eines bebauten Grundstücks Lage (Mikro-Makrolage) Zustand Alter Baulasten Zinsniveau
• (4) Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie Eigennutzung Vermietung Sicherheit Verrentung
• (3) Einkunftsarten von Immobilien Einkünfte aus Gewerbebetrieb Einkünfte aus Kapitalvermögen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• Besteuerung von Immobilien Erwerb --> Grunderwerbssteuer Besitz --> Grundsteuer laufende Erträge --> Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (pers. Steuersatz) Veräußerung --> Spekulationsfrist, Gewinne sind steuerpflichtig
• Nenne 3 Werbungskosten Instandhaltungskosten Abschreibungen Fremdkapitalzinsen
• Woraus setzen sich die Anschaffunskosten zusammen ? Anschaffungspreis - Anschaffungspreisminderung + Anschaffungsnebenkosten + nachträgliche Anschaffungskosten = Anschaffungskosten
• Nenne 3 Anschaffungsnebenkosten Vertragskosten Notarkosten Makler Grunderwerbssteuer
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• Abschreibung: Art und Höhe 2% p.a. nur auf das Gebäude im Jahr des Erwerbs - zeitanteilig, angebrochener Monat = voller Monat max. 50 Jahre Sonderabschreibungen möglich bei dauerhafter und außerordentlicher Wertminderung
• Wann handelt es sich um ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft ? Wie wird dieses versteuert ? Wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre liegen (- Ausnahme eigengenutze Immobilie mind 3 Jahre selbst bewohnt) Mit dem persönl. Steuersatz
• Wann liegt gewerblicher Gunrdstückshandel vor ? Bei Verkauf von mehr als 3 Objekten in 5 Jahren
• Bemessungsgrundlage für Grunderwerbssteuer Notariell beurkundeter Kaufpreis von unbebauten Grundstücken bebauten Grundstücken plus Bebauung unbebauten Grundstücken plus Wert des Bauträgervertrages wenn Bauträger nötig
• Wie errechnet sich der steuerpflichtige Gewinn bei privaten Veräußerungsgeschäften ? Verkaufspreis - Anschaffunskosten - Nebenkosten + (bisher geltend gemachte) AfA = Veräußerungsgewinn
• Nenne 3 gängige Darlehensarten bei Baufinanzierungen endfällige Darlehen = Darlehen ohne laufende Tilgung, mit gleichbleibender Zins-Rate, Tilguns erfolgt zu 100% am Laufzeitende Ratendarlehen = Darlehen mit konstanter Tilgung, Gesamtrate sinkt mit jeder Rate, Zinsanteil sinkt mit jeder Rate, Tilgung bleibt gleich Annuitätendarlehen = Darlehen mit steigender Tilgung, Rate besteht aus Zins- und Tilgungsanteil, Zins sinkt mit jeder Rate, Tilgung steigt mit jeder Rate, Rate bleibt somit immer gleich
• Wie können Objekte analysiert werden ? Verkehrswert (stichtagsbezogen, aktueller am Markt erzielbarer Preis) und Beleihungswert (Wert, den das Objekt während des gesamten zeitraums aller Voraussicht nach verkörpert)
• 3 Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes Vergleichswertverfahren = Preisvergleichsrechnung, Preis der mit vergleichbaren Objekten tatsächlich erzielt wurde (kleine, homogene Objekte zB ETWs) Ertragswertverfahren = bei vermieteten oder verpachteten Objekten, berücksichtigt den Ertrag, der nachhaltig bei ordnungsgemäßer Wirtschaft, personenunabhängig erzielt werden kann Sachwertverfahren = Summe aus Bodenwert (Bodenwert + Erschließungskosten) und Bauwert (Ermittlungs durch Index- oder Abschlagsverfahren) des Objektes, bei eigengenutzten Objekten
• Formel Ertragswertverfahren Rohertrag (Jahresnettokaltmiete) - Bewirtschaftungskosten (niocht umlagefähig) = Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) = Ertrag der baulichen Anlagen x Verfielfältiger = Gebäudewert + Bodenwert = Ertragswert der Immobilie
• Was sind Bewirtschaftunsgskosten? Verwaltung nicht umlegbare Betriebskosten Mietausfallwagnis Instandhaltung Modernisierungsrisiko
• Was ist der Unterschied zwischen Rohertrag und Reinertrag ? Der Rohertrag ist die Jahresnettokaltmiete Und der Reinertrag ist der Rohertrag abzgl. nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten
• Definition Bodenwertrichtwertkarte enthält Mustergrundstücke, und vergleicht diese hilft den Bodenwert zu ermitteln
• Ermittlung Bauwert nach welchen Verfahren Indexverfahren - veraltet aus Versicherungsbranche Abschlagsverfahren - ermittelt angemessene Baukosten und berücksichtigt Verwertungsrisiko und weitere wertminderungen wg Altes etc.
• Schema Sachwertverfahren Angemessene Baukosten - Alterswertminderung + Nebenanlagen = Zwischensumme + Außenanlagen = angemessene Herstellungskosten - Sicherheitsabschlag = Angemessene Herstellungskosten nach Sicherheitsabschlag + Baunebenkosten -wertminderung wg Bauschäden / -mängeln -Abrisskosten = Bauwert + Bodenwert = Sachwert
• Nenne je 4 Merkmale von offenen und geschlossenen Immobilienfonds offener Immob.fonds:- deutlich größere Objektanzahl- mind. 51% in Immobilien- geringe Mindestanlagen- Open end Struktur- Kapitaleinkünfte- Rücknahme ü/Fondgesellschaft geschl. Immob.fonds- mind. 3 Objekte- 100% in Immobilien- hohe Mindestanlage- Closed end System- Vermietung u Verpachtung o. Gewerbebetrieb- Zweitmarkt, ansonsten keine Rücknahme
• Weitere Darlehensarte bei Immobilienfinanzierungen Festzinskredite Variable Kredite Free-float-Kredite (baw-Darl.) an Referenzzinssatz (zB Euribor) gebundene variable Kredite variable Kredite mit Zinsbegrenzung: Cap-, Floor-, Collar-DarlehenCap-Darlehen: Zinsbegrenzung nach oben, DN erwartet sinkende Zinsen in Zeiten hoher Zinsen/Schwankungen, kann somit Zins nach unten anpassenund jederzeit tilgenFloor-Darlehen: Zinsbegrenzung nach unten, vorteilhaft für KreditgeberCollardarlehen: Zinsbegrenzung nach oben und unten --> Zinskorridor Fremdwährungskredite
• Welche Informationen sind bei Kreditvergabe hinsichtlich Erbbaurechtsverträgen wichtig ? Höhe des Erbbauzinsen Retslaufzeit des Erbbraurechtsvertrages Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung des Erbbaurechts Zustimmung zur möglichen Veräußerung bei Verwertung Rangrücktritt Heimfallregelung
• Welche Risiken sollte ein Kreditnehmer absichern ? Todesfall Unfall Arbeitslosigkeit Krankheit steigende Zinsen

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