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Ressourcenmärkte (Fach) / Boden (Lektion)

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• Was versteht man unter dem Transparentparadoxon auf dem Bodenmarkt und wer macht es sich beruflich zu Nutzen? Es gibt wenig Wissen, obwohl der Markt sehr transparent ist. Jedes Rechtsgeschäft (Pacht, Fruchtgenuss, etc.) muss im Grundbuch eingetragen werden. Grundbuch ist öffentlich, d.h. kann von jedem eingesehen werden. Somit haben eigentlich alle gleiche Voraussetzungen/ Informationen. Nur haben Immobilienmakler Informationsvorsprung durch informelle Kontakte/ Insider Wissen.
• Welche Faktoren von Grund und Boden sind für die Bodenpreisbildung relevant? Grund und Boden sind:  unentbehrlich für Lebensentfaltung, als Produktionsfaktor und als Standort  naturgegeben (braucht nicht erst erzeugt werden)  unbeweglich (örtliche Unverrückbarkeit)  uneinheitlich (Unikatscharakter infolge Einmaligkeit der geographischen Lage)  unvermehrbar (Konkurrenz der Flächenansprüche; Mehrfachnutzungs-und Verdrängungsphänomen) o Mikrofaktoren: Lage, eigene Nutzung / Nachbarnutzung, Exposition , Infrastruktur, Bodenqualität, Servitute /Hypothek , Größe / Form →Gleichmäßigkeit →je kleiner desto teurer (weil umgekehrt weniger Abnehmer) o Makrofaktoren:  Ökonomische Rahmenbedingungen, →hohe Inflation →überproportional hoher Grundverkehr →Kapitalzinsen, Besteuerung, Gesetze / Recht, Flächenprämie →Pacht geht rauf, Demografie (weniger Leute →geringere Preise) Marktpreis = Gleichgewicht →signalisiert Knappheit  Steuerliche Rahmenbedingungen: Grundstücksgewinnsteuer, Grunderwerbssteuer, Grundbesitzbesteuerung  Rechtliche Rahmenbedingungen: Grundverkehrsrecht, Sozialrecht, Denkmalschutz  Soziale Rahmenbedingungen: Erbsitten, Sozialstatuts, Symbolfunktion  Politische Rahmenbedingungen: Bodenpolitische Rahmenbedingungen, Interventionen, Subventionen o Sonstige Rahmenbedingungen
• Welche Faktoren unabhängig von GuB sind für die Preisbildung eines solchen relevant?  o Besitzmotiv: Kapitalanlagen-und Verwertung, Vermögensmehrung, Sicherheitsbedürfnis, Statussymbol, Beheimatung, Vermächtnis, Bestandsgarantie o Wirkungseben: Ökonomie (unmittelbarer wirtschaftlicher Nutzen, Wertsteigerungspotential), Emotion, Region/Land, Ideell o Wertkomponenten: Ertragswert, Thesaurierung, Spekulationswert, Optionswert, Sozialprestige, Identität mit Familie/Region, Existenzwert
• Reduktionistisches Preisbildungsmodell: Der Bodenpreis ergibt sich aus: Kosten für Erschließung, Urbanmachung etc. + kapitalisierter Preis der reinen Bodennutzung =Angebotspreis Erwartete Einnahmen aus der wirtschaftlichen Nutzung (Barwert erwarteter Erträge) + erwarteter Wiederverkaufspreis in der Zukunft =Nachfragepreis Generell gilt dir Regel: Bodenpreis 1 : 2 : 3 : 30 (Wiese : Acker : Forst : Bauland)
• Welche Auswirkungen bringt die Inflation auf Grund und Boden mit sich? Bei hoher Inflation steigen auch die Zinsen – das Geld verliert an Wert, weshalb viele Grundstücke kaufen, weil Boden unzerstörbar ist und daher eine sichere Geldanlage (Thessaurierungsmittel = Mittel, um akkumuliertes Vermögen anzulegen) Je höher die Inflation, desto mehr Grundverkehr Boden als Kapitalanlage: bei hoher Inflationsrate entwertet sich Geld stark, Grund ist aber resistent gegen Inflation -> deshalb kaufen viele bei hoher Geldentwertungsrate Grund und Boden. Die Nachfrage steigt also bei hoher Inflationsrate.
• Welche Rechtsgeschäfte, die das Eigentumsrecht des Bodens betreffen, werden bei einer Analyse normalerweise nicht berücksichtigt? Hoheitlich öffentliche Geschäfte also Enteignung und in der Privatwirtschaft von Todeswegen nicht entgeltliche Rechtsgeschäfte, also Schenkung und Vererbung, nicht verwandte, Gemeinschaftsrecht und Sonstige dienlich Rechte.
• Was versteht man unter Grundrente (Bodenrente, Differentialrente)? Mit der sog. ‚Grundrententheorie‘ wird versucht, die Preisbildung für Boden (Kauf oder Pacht) aufgrund der Nachfrage nach Bodennutzung zu erklären. Dabei wird angenommen, dass das Bodenangebot vollkommen unelastisch ist. Die Annahme eines vollkommen unelastischen Bodenangebots ist für Industrieländer realistisch, obwohl sie nicht in allen Ländern zu jeder Zeit zutreffend war. Wenn der Produktionsfaktor Boden ein knapper Faktor in der Landwirtschaft ist, so erhält er ein Einkommen, das über dem Einkommen liegt, das nötig wäre, um ihn in die landwirtschaftliche Produktion zu lenken. Dieses Einkommen wird 'Grundrente' genannt. Grundrente ist gemäß dieser Theorie - neben Arbeitslohn und Kapitalprofit - die im Kapitalismus eine maßgebliche Einkommensform: Resultat unterschiedlicher Produktivität der Böden und des Eigentums an ihnen. Grundrente heißt der Betrag, den ein Pächter dem Eigentümer des von ihm als Ackerboden, Bauterrain, zur Forstwirtschaft, im Bergbau oder wie auch immer genutzten Bodens regelmäßig zu zahlen hat; sie entspricht mithin den Zinsen, die jeder Kreditnehmer dem Kreditgeber zahlen muss. "Die Grundrente ist also hier die Form, worin sich das Grundeigentum ökonomisch realisiert, verwertet." (Karl Marx)
• Welchen Zusammenhang gibt es zwischen Grundrente und Pacht/Miete? Grundrente heißt der Betrag, den ein Pächter dem Eigentümer des von ihm als Ackerboden, Bauterrain, zur Forstwirtschaft, im Bergbau oder wie auch immer genutzten Bodens regelmäßig zu zahlen hat; sie entspricht mithin den Zinsen, die jeder Kreditnehmer dem Kreditgeber zahlen muss.
• Wie wirken sich raumplanerische Festlegungen auf den Preis von Grund und Boden aus? (Infolge Naturgegebenheiten des Bodens ist sein Angebot nicht durch Kostenüberlegungen bestimmt, Nachfrager gehen von den gleichen Überlegungen aus wie Anbieter.) Bezüglich raumplanerische Festlegungen: wirken sich auf den Preis aus. Zum Beispiel wird die Nutzbarkeit des Grundstücks durch die Widmung bestimmt (handelt es sich um Baugrund oder landwirtschaftliche Nutzfläche). Weiters sollte auch die Nachbarnutzung berücksichtigt werden, ein Flughafen in der Nähe wirkt preismindernd, gute Lage im Grünen und Anbindung zu Verkehrsknotenpunkten, Ausbildung und Freizeitoptionen wirkt preissteigernd. (zB: Wohnen im Grünen aber dirket bei der Stadt)
• Warum steigen Bodeneigentümer bei Enteignung durch gerichtliche Zwangsversteigerungen schlechter aus als bei einer vorgerichtlichen Einigung mit dem Projektträger? Auch gibt es bei Zwangsversteigerungen das Problem, dass es eine Gruppe von Personen gibt, die es versteht Mitbieter zu verunsichern bzw. diesen sogar Abfindungen zahlt, damit diese nicht mit Bieten. Dadurch kann diese Gruppe die Grundstücke viel günstiger erwerben.
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• Wie wird der Bodenmarkt eingeteilt? Unter Bodenmarkt wird die Transaktionen zwischen Anbietern von und Nachfragern nach Boden für bestimmte Funktionen und in bestimmten Regionen verstanden. Unterteilt werden kann der Markt in:  Unverbaute Grundstücke  Verbaute Grundstücke o Kategorie „iete/Pacht" o Nach Lage gegliedert (Bezirk, Gemeinde) o Nutzungsart: Wohnung, Haus, Geschäftslokal … Die einzelne Kategorien können nochmals unterteilt werden in Größe, Lage, Exposition …
• Wie hängen die Zinssätze am Kapitalmarkt und die Höhe der Bodenpreise zusammen? Je höher der Kapitalzins desto weniger Grundverkehr, weil Boden geringe/keine Verzinsung aufweist, das Geld also besser auf einem Konto angelegt ist. Zinssatz ist nicht nur mit Inflation gekoppelt, sondern auch mit Risiko: Grundkauf ist eine sichere Anlage, also verzinst sie sich kaum (je höher das Risiko, desto mehr kann man dadurch verdienen) Vorteil der Sicherheit ist aber, dass Boden nicht verloren gehen kann (außer bei Enteignungen im Krieg – werden aber meistens wieder restituiert).
• Warum führt eine generell zu sorglose Vergabe von Hypothekarkrediten zu Preisstürzen auf dem Immobilienmarkt? Am Beispiel Wirtschaftskrise USA: Amerikaner hatten zu positive Erwartungen und kauften daher viele Immobilien; die Konjunktur wurde aber durch Erhöhung der Zinsen gebremst, weshalb die Kredite teurer wurden. Viele mussten daher verkaufen, aber es waren zu viele gleichzeitig, sodass nicht genügend Abnehmer für die Immobilien da waren. Die Banken bekamen also ihr Geld aus den Krediten nur zum Teil zurück und mussten ihre Rücklagen aufbrauchen. Die Zinsen wurden wieder erhöht und die Kapitalmarktkrise schwappte dann auch auf Europa über.
• Warum sind üblicherweise eher wenige Grundstücke auf dem Markt? Das Angebot wird verknappt und damit steigt der Preis – Form der ökonomischen Erpressung Grundstücke werden nur verkauft, wenn finanzieller Engpass, Tod, Scheidung, Sucht, Alleinstehende einen schönen Lebensabend haben wollen. Einsparungen von Transaktionskosten werden durch bestimmte Gebühren und Provisionen, die entstehen, internalisiert.
• Wieso gibt es Diskrepanzen zwischen offiziellem Kaufpreis und den Preisen, die in Immobilienangeboten stehen? Wenn eine Immobilie schon lange zum Verkauf steht, wird sich der Preis vermindern, da die Eigentümer irgendwann nur mehr darauf bedacht sind, das Grundstück los zu werden. Auch müssen so Dinge wie Grundsteuer und Grunderwerbssteuer berücksichtigt werden, da diese ebenfalls Angebots- bzw. Nachfrage steigernd wirken können.
• Definition Grundstück Laut Vermessungsgesetz: Kataster (bundesweit und topologisch), Teil einer Katastralgemeinde, mit eigener Nummer, Neubildung durch Zerteilung oder Zusammenschluss Gemäß bürgerlichen Rechts: unbewegliche Sache (dient dem Menschen und ist von ihm verschieden), abgegrenzte Erdoberfläche, jeder Teil der Erdoberflache ist einmalig Gemäß Steuerrecht: Bewertungsgesetz → Grundvermögen (wirtschaftliche Einheit), Superädifikat auch Grundstuck, Liegenschaft ist Synonym, Grundstück = ohne Gebäude, Immobilie ist umfassender: alles Unbewegliche (Sachenrecht), auch Baume, Fruchte, Tiere
• Welche Rechte an Grund und Boden kann ich erwerben und für welche davon gibt es einen Markt? Dingliche Rechte an Grund und Boden (über Grundstücke aus ausübbarer Sachwaltungsbefugnisse unterschiedlichen Umfanges, aber nicht die Grundstücke selbst).
• Wo kann man sich informieren in welcher Region und zu welcher Teil Grundstücke ihren Besitz(er) gewechselt haben? Grundbuch
• Welcher Nachfrager gibt es am Bodenmarkt?    Eigentümer  Kapitalanleger Grund und Boden wird auch als Wertsteigerung angesehen, weil nahezu unzerstörbar Thesaurierung: Bietet hohe Sicherheit, weil der Bestand an Grund und Boden nicht erweitert werden kann. Mögliche Wertsenkung konnte durch sinkende Nachfrage, z.B. durch Bevölkerungsabsenkung eintreten. Sehr große Flächen, die in einem Stück angeboten werden, sind schwer am Markt anzubringen. Man unterscheidet bei Immobilien auch unter Flächen, die große und kleine Kreise abdecken (z.B. bei Jagdrevier relevant).
• Welche Akteure gibt es am Bodenmarkt?   Anbieter: Private / öfentliche Hand / Unternehmen / Genossenschaften / private Wohnbauten  Nachfrager: Private / öfentliche Hand / Unternehmen → Eigennutzer / Klein-, Großnleger / institutionelle Nachfrager (Versicherungen, Immobilienunternehmen)  Justiz: Grundbuchsgericht/ Bezirksgericht → Eintragung neuer Eigentüer  (manchmal) Vermessungsbehöde → Teilverkauf Grundstuck: neue Maß  Gemeindeamt → Grundsteuer fü Grundbesitz (Wer ist Eigentüer?)  (manchmal) Sozialversicherung → vor allem bei Landwirtschaftlichen Flähen (bei Kauf und Pacht) → Beitragsbemessung nach Einheitswert  Grundverkehrsbehöde → Verkauf an nicht EU- Büger und bei Landwirtschaftlichen Flachen  (nicht zwingend) Makler→ Vermittlung Angebot und Nachfrage→ Informationsvorsprung durch Netzwerk→ Marktbeobachtung (viele sind auch Hausverwalter)→ gute Verbindung zu Notar und Handwerker [Maklervermittlungsdauer: 3 Monate → gute Leistung Befäigungsnachweis als Makler, Landwirtschaftlicher Boden meist ohne Makler ( geringe Provision, üersichtlicher Markt) Makler muss vorlegen könen: Grundbuchauszug, allgemeine Informationen, Fotos ,Auszug Flähenwidmungsplan, A. Naturschutzbuch, A. Wasserschutzbuch, A. Gefahrenzonenplan (Wildbach und Lawinenverbauung), A. Altlastenkataster Nachteile: Provision 3% → Preise nach oben treiben, Internetplattformen drägen Makler zurük ]  Notar (oder Bezirksgericht) → Beglaubigung des Vertrags/ der Unterschrift  Rechtsanwalt  Treuehädler → verwaltet Geld bis zur Eintragung ins Grundbuch → Sicherheit
• Was beeinflusst die Angebotsseite im Bodenmarkt? Wann wird verkauft? Die Angebotskurve ist durch den Bodenvorrat beschränkt, da Boden unvermehrbar ist. Bei anderen Gütern kann grenzenlos produziert und angeboten werden, beim Boden hingegen ist der Vorrat begrenzt. Es gibt einen Preis unter diesem kein Mensch verkaufen wird (P1 in der folgenden Grafik) und es gibt einen Preis ab dem alle verkaufen werden (P2). Daraus ergibt sich die Angebotskurve, wo der Bodenvorrat erreicht wird, wird diese Angebotskurve völlig unpassend. Diese Angebotskurve wird nicht aus den Produktion und den Grenzkosten erhalten, sondern letztlich von der so genannten Eigennachfrage abgeleitet. Die Angebotskurve ist also eine Spiegelung der Eigennachfrage. Da hinter steckt die Überlegung, dass die Leute den Boden bis zu einem bestimmten Preis selber behalten, da sie glauben oder wissen aus der Bearbeitung des Bodens einen höheren Nutzen als bei einem Verkauf zu haben.
• 5 Typen der Grundstückseigentümer die angebotsinitialisierend sind! ??
• Wo/ womit/ worüber müssen Sie bei dem Kauf eines Hauses auf jeden Fall überprüfen? Wie geht es weiter? Allererst Liegenschaft im Grundbuch überprüfen! Zwingend notwendig bei Grundverkehrsgeschäften:  Schriftform  Aufsandungserklärung (d.h. der bisherige Grundeigentümer muss ausdrücklich bereit sein, dass sein Besitzrecht an einen neuen Grundeigentümer übergeht.) Ein Bodengeschäft kommt rechtlich erst zustande, wenn ein schriftliches Angebot vom Käufer anden Verkäufer gestellt wurde. Ein solches Angebot muss unbedingt befristet sein! Für gewöhnlichauf 14 Tage. Das betrifft vor allem Geschäfte zwischen physischen Personen, andere Formen wären Geschäfte zwischen juristischen Personen. "Asset-Deal" →an physische Person "Share-Deal" →Anteile an einer juristischen Person →Anteile an Grund und Besitz Ablauf eines Bodengeschäftes :  Anbieter und Nachfrager treffen sich mit Notar um Kaufpreis festzulegen.  Notar verfasst Kaufvertrag (=Besteuerung) - Kaufvertrag wird an Finanzbehörde geschickt  Finanzbehörde muss Unbedenklichkeitsbescheid ausstellen und an Grundbuchführer (=Gericht) schicken.  Grundbuchführer tragt Käufer als Eigentümer in Grundbuch ein. Zwischen allen Schritten entstehen Kosten die an Behörden zu zahlen sind!!Es gibt in Österreich keine reflektive Statistik über den Bodenmarkt und Flächenpreise. DasFinanzamt hat aber eine sehr genauen Überblick
• Nennen Sie Besonderheiten beim Umschlag mit Boden bzw Besonderheiten des Bodenmarktes beim Verkauf! Besondere Eigenschaften des BM sind:  Beim BM wird mit Rechten gehandelt, denn es ist nicht möglich den Boden persönlich zu übergeben, so wie beispielsweise ein Sofa.  Boden ist nicht substituierbar, d.h. kann nicht durch ein anderes Gut ausgetauscht werden. Beispielsweise ist Kaffee durch Schwarztee substituierbar. 　 Boden kann nicht produziert werden. Foglich ist Boden eine stark limitierte Ressource. Da keine Produktion vorhanden ist, entstehen dabei auch keine Kosten, somit kann die Angebotskurve nicht von den Kosten abgeleitet werden. Die Angebotskurve kann aber folgendermaßen ermittelt werden: Es gibt einen Preis für welchen niemand verkaufen wird und es gibt einen Preis für den jeder verkaufen möchte. Zudem wissen wir das die Angebotskurve limitiert wird. Schlussendlich wird die Eigennachfrage (darunter wird die fehlende Bereitschaft verstanden zu verkaufen oder zu kaufen) ermittelt. Über diese wird dann die Angebotskurve abgeleitet, die eine Spiegelung zur Eigennachfragskurve darstellt.

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