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Immo (Fach) / Immobilienbewertung (Lektion)

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• 1. Welche Rechtsquellen und sonstige normierte Quellen für die Immobilienbewertung in Österreich kennen Sie?  • Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) • ÖNORM B 1802: Liegenschaftsbewertung Grundlagen • Sachverständigen- und Dolmetschergesetz (SDG) • Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz (AVG)
• 2. Differenzieren Sie den Anwendungsbereich des LBG vom Anwendungsbereich der ÖNORM 1802! LBG gilt nur bei gerichtliche Verfahren (Scheidung, Erbe, Versteigerung,…) ÖNORM 1802 gilt auch im privaten Bereich
• 3. Erläutern Sie die Organisation des Sachverständigenwesens in Österreich! Freie Sachverständige • Kein Qualifikationsnachweis • Selbsternennung zum Sachverständigen • Haftungsproblematik! Gerichtssachverständige • Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige (10 Jahre Berufserfahrung +Prüfung +Eintragung Amtssachverständige • z. B. technische Sachverständige
• 4. Erläutern Sie die Sachverständigenhaftung in Österreich! Wer sich zu einem Amte, öffentlich bekennt, gibt dadurch zu erkennen, dass er die notwendigen oder erforderlichen Kenntnisse hat. Er muss dafür den Mangel vertreten.
• 5. Welche Anlässe für Immobilienbewertungen kennen Sie? Auf welchen Ebenen erfolgt ein spezieller Fokus? Gesellschaftsfokus: Verkäufe von Unternehmen: Fusionen, Unternehmenszusammenschlüsse, Börsengang,etc Aufstellung von Jahresabschlüssen: Ermittlung der Bilanzansätze und Zu- bzw. Abschreibungen Risikomanagement: Ermittlung von Wertsteigerungspotentialen und Gefahren Performancemessung: Interne Messung der Verkehrswertermittlung und ggf. Teilnahme an einer Vergleichsdatenbank (Messung der Wertänderungsrendite) Objektfocus: Objektverkäufe: Einzel vs. Paketverkäufe, Due Diligence, Vermarktungskonzepte Finanzierungsbeschaffung und Investorenabsprache: Kreditwürdigkeitsprüfungen etc. Gerichtliche Wertfestsetzungen: Enteignungen, Entschädigungen etc.
• 6. Wie ist der Verkehrswert in Österreich definiert? LBG Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. ÖNORM B1802 Preis, der bei einer Veräußerung der Liegenschaft im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt werden kann.
• 7. Unterscheidet sich der Verkehrswert vom Marktwert? Marktwert, ist der geschätzte Betrag zu dem eine Immobilie im Rahmen eines privaten Vertrages in einem funktionierenden Markt zum Bewertungsstichtag verkauft werden könnte.  
• 15. Welche nationalen Verfahren der Immobilienbewertung kennen Sie? Bei welchen Liegenschaftstypen werden diese angewendet? Unbebaute GrundstückeBodenwert(-anteil) bebauter Grundstücke-> nur Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Vergleichswertes Bebaute GrundstückeEigentumswohnungen Preisbemessung nach Ertragsfähigkeit -Mietwohnhäuser-gewerblich/industriell genutzte Liegenschaften-gemischt genutzte Immobilien-Garagen-Hotels Preisbemessung nach verkörperten Sachwerten insb. bei Eigennutzung von -Ein- und Zweifamilienhäusern-Eigentumswohnungen -> Vergleichswertverfahren -> Vergleichswert-> Ertragswertverfahren -> Ertragswert-> Sachwertverfahren -> Sachwert
• 16. Vergleichen Sie die drei normierten Immobilienbewertungsverfahren in Österreich! Bei welchen Verfahren ist eine gesonderte Marktanpassung, um den Verkehrswert ableiten zu können, erforderlich? Liegenschaft - Vergleichswertverfahren - im allg keine Anpassung nötig -> VerkehrswertLiegenschaft - Sachwertverfahren - Anpassung an Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr -> VerkehrswertLiegenschaft - Ertragswertverfahren -   Anpassung an Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr -> Verkehrswert
• 17. Bei welchen Liegenschaftstypen ist das Vergleichswertverfahren anzuwenden? Regelfall: unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Reihen- & Doppelhäuser Teilweise: Einfamilienhaus, Luxusimmobilien, Industriebrachen
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• 18. Geben Sie einen Überblick über die gesetzlichen und sonstigen normierten Regelungen über das Vergleichswertverfahren in Österreich!  Laut LBG ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert), deren wertbeeinflussende Umstände mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften müssen durch Zu- und Abschläge berücksichtigt werden. Heranzuziehen sind Kaufpreise die im redlichen Geschäftsverkehr, in zeitlicher Nähe (max. 4 Jahre), in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Preisschwankungen durch Auf- bzw. Abwertung berücksichtigen.
• 21. Welche Quellen für Vergleichspreise kennen Sie? Urkundensammlung des GB Laufende Marktbeobachtung (Zeitungsinserate) Aufbereitung einer eigenen Kaufpreissammlung Erfahrungsaustausch mit anderen Sachverständiger
• 22. Was versteht der Gesetzgeber unter „redlichem Geschäftsverkehr“? Die am Markt gezahlten Preise müssen sich durch vernünftige rationale Handlungsweise der Marktakteure gebildet haben, wobei die jeweils sinnvollste wirtschaftliche Alternative realisiert werden soll.
• 23. Was ist unter „nicht redlichem Geschäftsverkehr“ zu verstehen?  Geringerer Kaufpreis in Vertragsurkunde, als tatsächlich gezahlt, sowie Kaufpreis zwischen Personen in wirtschaftlichem und persönlichem Naheverhältnis.
• 24. Erläutern Sie, was unter „zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag“ sowie unter „vergleichbare Gebiete“ im Rahmen der Vergleichswertermittlung gemeint ist! Zeitliche Nähe zum Bewertungsstichtag max. 4 JahreDie Preise der Liegenschaften ändern sich unter dem Einfluss der wirtschaftlichen und konjunkturellen Situation, den Einflüssen der Finanz- und Kapitalmärke sowie den örtlichen Gegebenheiten am Immobilienmarkt. Der zeitliche Abstand darf den Rahmen nicht überschreiten, der eine vernünftige Preisrelation zulässt. Vergleichbare GebieteEs sind Vergleichswerte jener Objekte heranzuziehen, die im unmittelbaren Nahebereich des Bewertungsgegenstandes liegen. Wenn es solche nicht gibt, kann man auf Objekte zurückgreifen  die in vergleichbaren Gebieten liegen (vorausgesetzt örtliche Verhältnisse und Marktlage sind vergleichbar).
• 25. Was versteht der Gesetzgeber unter „ungewöhnlichen Verhältnissen“ und „persönlichen Umständen“? Ungewöhnliche Verhältnisse: Kaufpreise bei Personen mit wirtschaftliche und persönlichem Naheverhältnis, Kaufpreise unter Ausschluss gewisser Käufergruppen Persönliche Umstände: Notverkäufe, Verkäufe zwischen Verwandten und Freunden
• 28. Welchen Einfluss weist die Grundstücksgröße auf den Verkehrswert einer Liegenschaft auf? Wenn es ein zu großes Grundstück ist -> Mehr-Bebauung erzwungen Wenn es ein normales Grundstück ist -> angestrebte Bebauung Wenn es ein zu kleines Grundstück ist -> Bebauung eingeschränkt
• 30. Geben Sie einen Überblick über die Zonenbewertung bei freiliegenden Grundstücken und in eng verbauten Stadtgebieten! Freiliegende Grundstücke: Vorderland - Grundstückstiefe bis 40 m - Wert 100 %Vorderes Hinterland - Grundstückstiefe 40 - 80 m - Wert 70 - 85 %Hinteres Hinterland - Grundstückstiefe über 80 m - Wert 40 - 75 % Eng verbaute Stadtgebiete: Vorderland - Grundstückstiefe bis 25 m - Wert 100 %Vorderes Hinterland - Grundstückstiefe 25 - 50 m - Wert 70 - 85 %Hinteres Hinterland - Grundstückstiefe über 50 m - Wert 40 - 75 %
• 32. Bei welchen Liegenschaftstypen findet im Rahmen der Verkehrs- bzw. Marktwertermittlung das Sachwertverfahren Anwendung? Uneingeschränkt: Ein- und ZweifamilienhäuserEingeschränkt: Luxusimmobilien, Schlösser, Schulen, Kindergärten, Krankenhäuser, Gewerbe- und Industrieobjekte, kirchliche Liegenschaften, Verwaltungsgebäude
• 33. Skizzieren Sie das Ablaufschema des Sachwertverfahrens und erläutern Sie dieses in seinen Grundzügen! Seite 61 Foliensätze
• 36. Differenzieren Sie den Baupreis- vom Baukostenindex! Welcher Index ist im Rahmen der Sachwertermittlung zur Anpassung der gewöhnlichen Herstellungskosten heranzuziehen? Baupreisindex: Erfasst das Preisniveau von Bauprojekten, indem Marktpreise für Einzelleistungen des Hoch- und Tiefbaus beobachtet und ausgewertet werden. Gibt Auskunft über die Entwicklung der tatsächlichen Preise, die der Bauherr für die Bauarbeiten bezahlt. Berücksichtigt wird nicht nur die Preisentwicklung der Produktionsfaktoren, sondern ebenfalls die Veränderungen der Produktivität und der Gewinnspanne Baukostenindex:Der Baukostenindex beobachtet die Entwicklung der Kosten, die Bauunternehmen bei der Ausführung von Bauleistungen durch Veränderung der Kostengrundlagen wie Material und Arbeit entstehen. Ermittlung der gewöhnlichen Herstellungskosten mittels Baupreisindex
• 38. Welche baulichen und nicht baulichen Außenanlagen kennen Sie? Wie sind diese im Rahmen der Sachwertermittlung zu berücksichtigen? bauliche: Zäune, Weg- und Hofflächen nicht bauliche: alle Anlagen außerhalb eines Gebäudes (Rasenflächen, Spielplatz) berücksichtigen durch Zuschläge
• 41. Erläutern Sie den Unterschied zwischen der technischen und der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer! Technische: Abhängig vom physischen Bestand der Rohbauteile, wie der Fundamente, Außenwände, Decken und Treppen, von der Art der verwendeten Baustoffe, von der Konstruktion und der Güte der Bauausführung sowie von der Nutzungs- und Instandhaltungsqualität. Wirtschaftliche: Bestimmt durch jenen Zeitraum, in dem das Gebäude wirtschaftlich nutzungsfähig ist.
• 42. Was ist unter der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer einer Liegenschaft zu verstehen? Wie wird diese ermittelt?  Anzahl der Jahre, in denen das Gebäude bei ordnungsgemäßer Instandhaltung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. RND = GND - A Erläuterung:RND = Restnutzungsdauer der baulichen AnlageGND = Gesamtnutzungsdauer der baulichen AnlageA = Alter der baulichen Anlage
• 43. Wie wird das fiktive Baujahr einer Liegenschaft im Rahmen der Sachwertermittlung berechnet?  Setzt sich ein Gebäude aus einzelnen Bauteilen zusammen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten errichtet worden sind, so ist ein fiktives Baujahr zu ermitteln. Kleinere Anbauten, die konstruktiv mit dem Hauptgebäude verbunden sind, tragen das Schicksal des Gesamtobjektes. BJ F = BJ alt x BG alt + BJ neu x BG neu                   BG alt + BG neu Erläuterungen:BJ F = fiktives BaujahrBJ alt = ursprüngliches BaujahrBG alt = Bezugsgröße im ursprünglichen BaujahrBJ neu = Baujahr der Erweiterung der baulichen AnlagenBG neu = Bezugsgröße zum Zeitpunkt der Erweiterung der baulichen Anlagen
• 48. Welche Bestimmungen enthalten das LBG und die ÖNORM B1802 bezüglich des Ertragswertverfahrens? LBG=ÖNORM: Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert).

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