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Sachenrecht (Fach) / Kurseinheit 8 (Lektion)

Dingliches Vorkaufsrecht Vormerkung

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  • Welche Interessenlage liegt einem dinglichen Vorkaufsrecht zugrunde? Jemand möchte ein Grundstück erwerben, das der Eigentümer derzeit noch nicht veräußern will. Der Eigentümer ist aber bereit, das Grundstück an den Interessenten zu übertragen, falls er später mit einem Dritten einen Kaufvertrag über das Grundstück abschließen sollte. Demgemäß kann gem. § 1094 I das Grundstück in der Weise belastet werden, dass derjenige, zugunsten dessen die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist.
  • Unter welchen Voraussetzungen und mit welchem Inhalt kommt zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Eigentümer des belasteten Grundstücks ein Kaufvertrag über dasselbe zustande?   Es muss ein wirksames Vorkaufsrecht gem. §§ 873, 1094 wirksam bestellt worden sein, es muss der Verkaufsfall eingetreten sein und der Berechtigte muss das Vorkaufsrecht fristgerecht ausüben (§§ 1098 I, 469). Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kommt gem. §§ 1098 II, 464 II zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verpflichteten ein Kaufvertrag mit dem Inhalt zustande, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen wurde.  
  • Welche Frist ist für das Vorkaufsrecht bei Grundstücken zu beachten? Zwei Monate, vgl. § 469 II 1.
  • Ist die Ausübung eines Vorkaufsrechts formbedürftig? Nein, vgl. § 464 I 2.
  • Wann tritt der sog. Verkaufsfall ein? Gem. §§ 1098 I, 463 tritt der Verkaufsfall ein, wenn der Eigentümer mit einem Dritten einen wirksamen Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen hat.
  • Wann beginnt die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts? Die Frist beginnt gem. § 469 II 1 mit dem Empfang der Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrages. Mitteilungsberechtigt sind nur der Verpflichtete und der Dritte.
  • Welche Wirkung hat ein dingliches Vorkaufsrecht im Verhältnis zu Dritten? Die Wirkung einer Vormerkung, vgl. § 1098 II.
  • Wer ist bei einem dinglichen Vorkaufsrecht der Berechtigte, wer der Verpflichtete? Der Berechtigte ist derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht eingetragen ist bzw. im Falle des § 1094 II der Eigentümer des begünstigten Grundstücks. Der Verpflichtete ist derjenige, der das Vorkaufsrecht bestellt hat, oder wenn das Vorkaufsrecht für mehrere Verkaufsfälle bestellt wurde, der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstücks, der das Grundstück verkauft.
  • Wird bei einem dinglichen Vorkaufsrecht der Verpflichtete mit Eigentumsübertragung auf einen Dritten gegenüber dem Berechtigten wegen Unvermögens nach § 275 frei? Nein, aufgrund der Vormerkungswirkung ist der Erwerb dem Berechtigten gegenüber relativ unwirksam, die Eigentumsübertragung mithin möglich, vgl. §§ 1098 II, 883 II.
  • Was ist der Unterschied zwischen einem schuldrechtlichen und einem dinglichen Vorkaufsrecht? Das dingliche Vorkaufsrecht kann nur an Grundstücken und Erbbaurechten, nicht an beweglichen Sachen bestellt werden.  Es verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks, nicht nur den Besteller.  Es kann für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt werden.  Die Vereinbarung eines festen Preises ist aber, anders als beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht ausgeschlossen.
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  • Muss der dinglich Vorkaufsberechtigte den Kaufpreis an den Besteller des Vorkaufsrechts bezahlen, wenn dieser das Grundstück zwischenzeitlich veräußert hat? Dann nicht, wenn er den Kaufpreis gem. § 1100 an den Drittkäufer zu erstatten hat (vgl. § 1101).
  • Wonach bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen Zwischenerwerber und dem dinglich Vorkaufsberechtigten, wenn der Zwischenerwerber die Sache beschädigt, vom Mieter Miete überwiesen erhält und Renovierungskosten aufwendet? Nach hM sind die §§ 987 ff analog anwendbar. Der Drittkäufer wird als von vornherein bösgläubiger Besitzer behandelt.
  • Hat der dinglich Vorkaufsberechtigte gegen den Zwischenerwerber einen Anspruch auf sofortige Herausgabe des Grundstücks? Nach hM ja. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus § 1100, setzt allerdings voraus, dass der Kaufpreis entrichtet wurde, so dass der Drittkäufer kein Zurückbehaltungsrecht aus § 1100 mehr hat.
  • Wofür kann der Drittkäufer ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen? Wegen des an den Verkäufer gezahlten Kaufpreises (vgl. § 1100) und der ihm zu ersetzenden Verwendungen (§ 1000 analog).
  • Kann der letzte Eigentümer eines mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks Verwendungen seines Rechtsvorgängers vom Vorkaufsberechtigten verlangen, wenn das Grundstück mehrfach veräußert wurde, ohne dass dadurch das Vorkaufsrecht erloschen ist? Ja, analog §§ 994 ff; 999.
  • Kann der Vorkaufsberechtigte von dem Drittkäufer Gewinnherausgabe verlangen, wenn dieser das Grundstück gewerblich genutzt hat? Nein da der Gewinn grundsätzlich keine Nutzung iSd §§ 987 ff analog, 100 ist.
  • Wie kann der Vorkaufsberechtigte seine Eintragung als Eigentümer in das GB erreichen, wenn der Käufer, der das Grundstück vom Eigentümer erworben hat, bereits im GB eingetragen worden ist? Er muss gem. §§ 433 I, 464 II, 1098 I den Verpflichteten auf Auflassung und gem. §§ 888, 1098 II den Dritten auf Zustimmung seiner Eintragung als Eigentümer (notfalls) verklagen.
  • Ist es möglich, ein Vorkaufsrecht zum Festpreis zu vereinbaren? Die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts zum Festpreis ist nicht möglich, da dies gegen den sachenrechtlichen Typenzwang verstoßen würde. Allerdings kann ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht mit einem von § 464 II abweichenden Inhalt vereinbart werden, da im Schuldrecht Vertragsfreiheit gilt.

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