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PF Immobien (Fach) / Immobiliensteuern (Lektion)

Diese Lektion wurde von Lothar erstellt.

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• Welche einkommensteuerpflichtige Einkunftsart (3 aus 7) ist bei welchem Vorgang bezüglich Immobilien relevant? Einkünfte aus Gewerbebetrieb z.B. bei Projektentwicklung u. gewerblichem Grundstückshandel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.d.R. bei "privat" erworbenen und lfr. vermieteten oder eigengenutzen Immobilien sonstige Einkünfte z.B. bei privaten Veräußerungsgeschäften / 10J Frist
• Was besagt § 22 EStG über steuerfreie Veräußerungsgewinne bei vermögensverwaltenden Immobilieninvestitionen? Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung von "vermögensverwaltend" gehaltenen Immobilien durch natürliche Personen sind einkommensteuerpflichtig (sonstige Einkünfte), wenn es sich um "Private Veräußerungsgeschäfte" nach § 23 EStG handelt. Private Veräußerungsgeschäfte liegen NICHT vor, wenn Anschaffung u. Veräußerung > 10 J (Kaufvertragsdatum) Grundstück ausschließlich zu privaten Wohnzwecken genutzt (FamMitglieder dürfen keine Miete zahlen!!) Das Grundstück im Jahr der Veräußerung + 2 J zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (= 3 KJ) Veräußerungsgewinn = Veräußerungspreis ./. fortgeführte AK* # *incl. theoretischer AfA #
• Was sagt das BVerfG zu der Umstellung von 2jähriger Spekfrist auf 10 J bei Immobilien bezüglich Vertrauensschutz für Erwerber vor 31.3.1999? Im Veräußerungsgewinn enthaltene Wertsteigerungen bis zum 31.3.1999 bleiben steuerfrei. Rest anteilig zu besteuern. # Problem (des Steuerpflichtigen) Nachweis der konkreten Wertentwicklung.
• Welche Körperschaften sind "unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtig"? Welche Folge hat das für alle Einkünfte? Kapitalgesellschaften Genossenschaften Versicherungs- und Pensionsfonds auf Gegenseitigkeit sonstige jur. Personen des privaten Rechts Alle Einkünfte sind als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu behandeln (Umqualifizierung).
• Wann handelt es sich um Vermögensverwaltung, wann um Gewerbebetrieb? VV: wenn man nur die Früchte seines Vermögens vermehrt (Fruchtgenuß) langfristiges Halten und Verwalten der Immobilie KEINE originär gewerbliche Tätigkeit GewBetrieb: Wenn man die Substanz verbraucht (Substanzgenuss) kurzfristiger An/Verkauf (gewerblicher Grundstückshandel) originär gewerbliche Tätigkeit wie z.B. Projektentwicklung Kraft Rechtsform (GmbH, AG, gewerblich geprägte PersGes)
• Welche Konsequenzen hat der Unterschied "Vermögensverwaltung" versus "Gewerbebetrieb"? VV: Einnahmen-/Überschussrechnung  GB: Gewinnermittlung / Bilanz VV: Zu-Abfluss-Prinzip    GB: Verursachungsprinzip VV: Werbungskosten      GB: Betriebsausgaben VV: KEINE Zinsschranke  GB: Zinsschranke begrenzt Schuldzinsabzug VV: ggf. steuerfreie Veräußerungsgewinne  GB:  IMMER Veräußerungsgewinn VV: KEINE GewSt             GB: GewSt
• Wann liegt gewerblicher Grundstückshandel vor? Wenn binnen eines Zeitraums von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußet werden, die im Zeitpunkt der Veräußeung noch nicht länger als 5 (branchenfremder Verkäufer) bis 10 (branchennaher Verkäufer*) Jahre im Eigentum des Veräußerers standen. *RA, StB, WP, Bauträger, Makler, Architekt ggf. auch weniger als 3 O. # Qualifikation als "Zählobjekt" > 10 Jahre = KEIN Zählobjekt >5<10Jahre = kommt drauf an (KEIN ab 5 J Eigennutzung) < 5 Jahre = Zählobjekt Regelbsp. auch ohne Überschreitung 3O-Grenze w/ etliche Beispiele die auf gewebl. deuten (Groß-, Verkauf vor Fertig)    
• Welche Folgen hat das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels? Es liegt ein Gewerbebetrieb vor - keine VV mehr (Umqualifizierung)! Grundstücke sind UV (= keine AfA - bis 10 J rückwirkend) Veräußerungsgewinne immer steuerpflichtig (kein Selbstnutzungsprivileg mehr) Gewerbesteuerpflicht der Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne Rückbeziehung und Umqualifizierung der Einkünfte von VV in gewerblich ab dem Zeitpunkt des Erwerbs des 1. Zählobjekts ### ggf. Verspätungs- und Versäumniszuschläge
• Besteuerung von Zinsen, Dividenden, u. Gewinnen aus Veräußerung von Anteilen an KapGes Abgeltungsteuer, Teileinkünfteverfahren, Halbeinkünfteverfahren Wann gilt was? Grundsatz: Vereinnanhmung im Privatvermögen* = Abgeltungsteuer 25% + Soli(26,375%) KEINE Werbungskosten *letzte 5 J: 1% (un)mittelbar Beteiligung an einer Gesellschaft => Veräußerungsgewinn = gewerblich** Vereinnahmung im Betriebsvermögen** = Teileinkünfteverfahren (NICHT für Zinsen, 60% steuerpflichtig ./. Werbungskosten mit pers. Steuersatz ** (Div. u.) Gewinn aus Veräußerung von Anteilen an KapGes vor dem 1.1.2009 angeschafft = Halbeinkünfteverfahren    
• Kapitalgesellschaftskette Wie ist die Einkommensbesteuerung in folgenden Fällen geregelt? KÖSt, GewSt Bedingung? Mutterkapitalgesellschaft erhält von Tochterkapitalgesellschaft eine Dividende. Mutter erzielt Gewinn bei Veräußerung der Tochter 95% der Dividende bzw. des Veräußerungsgewinns sind körperschaftsteuerfrei, 5% körperschaftsteuerpflichtig Volle Gewebesteuer Voraussetzung: Haltezeit länger als 1 Jahr, Beteiligung war im AV nicht im UV (z.B. bei KI); 95% Regelung gilt nicht für LV, KV im Kapitalanlagebereich
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• Wann liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor? 25% Beteiligung - Betrachtung einer Familie: Familienmitglieder additiv Stichwort: Drittvergleich "arms length" w/KapGes Vermögensnachteil erleidet, der durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist. KapGes vermietet Ihr Grundstück zu unangemessen niedrigem Mietzins an Gesellschafter KapGes kauft Grundstück vom Gesellschafter zu überhöhtem Preis Gesellschafterdarlehen zu ggü. Dritten ungewöhnlichen Kondition Gesellschafter stellt überhöhte Rechnungen für an KapGes erbrachte Leistungen
• Mindestbesteuerung (§ 10 d EStG) Wie lautet die Regelung für den Verlustrücktrag? Nur KöSt, ESt: In einem Veranlagungszeitraum nicht ausgeglichene Verluste können bis zu einem Betrag von max. 511.500€ in den unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum zurückgetragen werden. Eheleute: das Doppelte vorrangig vor Sonderausgaben, außergewöhnlichen Belastungen und sonstigen Abzugsbeträgen bereits festgestellte Steuerbvescheide sind zu ändern  
• Mindestbesteuerung (§ 10 d EStG) Wie erfolgen Verlustvorträge? Verlustvorträge können bis zu einem Beitrag von 1 Mio. € unbeschränkt von den positiven Einkünften eines Veranlagungszeitraumes abgezogen werden. Darüber hinaus gehende positive Einkünfte dieses Veranlagungszeitraumes können nur bis zu 60% durch vorgetragene Verluste gemindert werden. Eheleute: das Doppelte vorrangig vor Sonderausgaben, außergewöhnlichen Belastungen und sonstigen Abzugsbeträgen
• Mindestbesteuerung (§ 10 d ESt G) Welchen Effekt hat die Regelung? Welche potentiellen Gegenmassnahmen gibt es? Effekte: Mindestbsteuerung der Gewinne eines Veranlagungszeitraumes trotz vorhandener Verlustvorträge zeitliche Streckung der Nutzung von Verlustvorträgen, grds. kein endgültiger Wegfall Potenzielle Gegenmassnahmen: Mehrfachverwendung der "PE"-Box Künftige Verwendung der "PE"-Box als Finanzierungs- und Dienstleistung-Gesellschaft Merger PE = Projektentwicklung z.B. ECE
• A-GmbH erzielt 2008: 2 Mio., 2009 -3 Mio., 2010: 2 Mio., 2011: 5 Mio. Ziel: max.Verlustvortrag in 2008, Folgejahre steuerlich mögliche Verlustverrechnung! a) zu versteuerndes Einkommen b) verbleibender Verlustvortrag 2008: 2 Mio. -511.500 = 1.488.500    VV: 0 2009: -3 Mio.    VV: 3 Mio. ./. 511.500 = 2.488.500 2010: 2 Mio ./. 1,6 Mio. = 400.000   VV: 2.488.500 ./. 1,6 Mio. = 888.500 2011: 5 Mio. ./. 888.500 = 4.111.500  VV: 888.500 ./. 888.500 = 0
• Wann fällt der Verlustvortrag weg bzw. wodurch? Bei Verlust der rechtlichen und wirtschaftlichen Identität: Regelung bis 31.12.2007: w/ mehr als die Hälfte der Anteile veräußert wird und der Geschäftsbetrieb mit dem überwiegend neuen Betriebsvermögen fortgeführt wird (Ausnahme: Sanierungsfall) Regelung ab 1.1.2008: Zweistufige Verlustbeschränkung: quotaler Untergang des Verlustabzugs bei Anteilsübertragung von 25-50% innerhalb von 5 Jahren** an "einen" Erwerber* >50% -> vollständiger Untergang des Verlustabzugs (wie vorher)*Family & Friends Ansatz ** Addition Alter wie neuer Eigentümer vom Wegfall betroffen => kein Aufkaufen von Verlustfirmen mehr zur Neutralisierung des eigenen Gewinns!
• Steuersätze kennen! Besteuerung von PersGes Unternehmensebene: GewSt, KöSt Eigentümerebene: Ausschüttung, ESt Unternehmensebene: Gewinn vor Steuern:                  100 ./. GewSt (14%):             ./. 14 =  86 KÖSt (15%)                                   - Eigentümerebene: Ausschüttung:                               86 Bemessungsgrundlage ESt   (100) ESt (40%)                     ./. 40    =  46 AbgSt (25%)                               - GewStAnrechnung (100*3,5%*3,8) (max. gezahlte GewSt)./. 13,3 = 59,3
• Steuersätze kennen! Besteuerung bei KapGes nach Teileinkünfteverfahren Unternehmensebene: GewSt, KÖSt Eigentümerebene: ESt Unternehmensebene: Gewinn vor Steuern:                  100 ./. GewSt (14%):             ./. 14 =  86 KÖSt (15%)                    ./. 15 =  71 Eigentümerebene: Ausschüttung:                               71 Bemessungsgrundlage ESt   (60% v.71 = 42,6*) ESt (40%)                     ./. 40*   =  17,4 AbgSt (25%)                                    - GewStAnrechnung                          - (max. gezahlte GewSt)                  53,96
• Steuersätze kennen! Besteuerung der KapGes bei Abgeltungsteuer Unternehmensebene: GewSt, KÖSt Eigentümereebene: ESt Unternehmensebene: Gewinn vor Steuern:                  100 ./. GewSt (14%):             ./. 14 =  86 KÖSt (15%)                    ./. 15 =  71 Eigentümerebene: Ausschüttung:                               71 Bemessungsgrundlage ESt      (71) ESt (40%)                                      - AbgSt (25%)                                17,75 GewStAnrechnung                        - (max. gezahlte GewSt)             = 53,25
• Steuersätze kennen! GewSt KÖSt ESt USt GrundErwSt GewSt:         7-18% i.Durchschnitt 14% (b.PersGes anrechenbar) KÖSt:            15% + Soli 5,5% = 15,825% ESt:               z.B. 40% + Soli = 42,2%, 45% + Soli = 47,475% USt:               19% ermäßigter Satz 7% GErwSt:        3,5-5% je nach Bundesland
• Was besagt das Transparenzprinzip? bei Asset Deal und Share Deal Bezieht sich auf ESt bzw. KÖSt Bilanz der PersGes bei Share Deal = Bilanz der PersGes bei Asset Deal: Veräußerungsgewinn = Veräußerungspreis der Immobilie* ./. Buchwert der Immobilie* ./. Veräußerungskosten * bei Share Deal an Pers Ges: der anteiligen Immobilie(n) * bei Share Deal an KapGes: des Anteils
• Allgemeine Grundsätze der Besteuerung bei Veräußerung von Immobilien oder Gesellschaften durch Asset Deal bzw. Share Deal: - Was ist Besteuerungsgrundlage? - Welche Steuern können grundsätzlich anfallen? - Verminderung möglich durch... ? Besteuerungsgrundlage ist der Veräußerungsgewinn = Veräußerungspreis ./. Buchwerte ./. Veräußerungskosten ESt / KÖSt 15-42%+3% ReichSt / KÖSt 15% GewSt 14% durchschnittl. Umsatzsteuer 19% (7%) GrundErwSt 3,5-5,5% § 6 b EStG: 6b Rücklage -> Stundungseffekt
• Welche Vorausetzungen müssen beim Asset Deal erfüllt sein, um § 6 b EStG nutzen zu können? nat.Pers, PersGes, Gemeinschaften oder jur. Pers. entgeltliche Veräußerung Ermittlung des Gewinns durch Betriebsvermögensvergleich Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns Identität Veräußernder und Reinvestierender, außer Mitunternehmerschaft, dann gesellschafterbezogene Betrachtung 6 J Zugehörigkeit des veräußerten Wirtschaftsgutes zum AV einer inländischen Betriebsstätte Übertragungsmöglichkeit der stillen Reserven nur von bestimmten Wirtschaftsgütern (Grund u. Boden, Gebäude, Aufwuchs, Anteil an KapGes) auf bestimmte Wirtschaftsgüter des AV: z.B. Gebäude nur auf Gebäude, Grund- u. Boden auf alle o.a.  
• Welche Vorausetzungen müssen beim Share Deal erfüllt sein, um § 6 b EStG nutzen zu können? Übertragung von Gewinnen aus der Veräußerung eines Anteils an einer KapGes bis max. 500.000 € im Wirtschaftsjahr der Veräußerung oder 2 Folgejahren Auf neu angeschaffte KapGes-Anteile, abnutzbare Wirtschaftsgüter oder neu angeschaffte Gebäude (hier: Verlängerung auf 4 Folgejahre bei Anschaffung bzw. Herstellungsbeginnund Ferigstellung vor Ende 6.Jahr (Verzinsung 6%)) soweit die Veräußerungsgewinne von einem Einzelunternehmer bzw. einer PersGes erzielt wurden = KEIN 6b für KapGes!
• Asset Deal: Die Besteuerung des Asset Deals beim Veräußerer hängt von seiner Rechtsform ab. a) KapGes Ebene der Gesellschaft, Ebene der Anteileigner b) PersGes Ebene der Gesellschaft, Ebene der Anteileigner a)                                                              b) Ebende der Gesellschaft: Veräußerungsgewinn                   Veräußerungsgewinn KÖSt + Soli                                    (auf Ebene des Anteilseigners) GewSt                                            GewSt Ebene des Anteilseigners nat.Pers:                                        nat.Pers: ESt + Soli (ggf.GewSt PV: AbgeltungSt                                            Anrechnung) BV: Teileinkünfteverfahren            KapGes: 5% / 95%KÖSt-fei       KapGes: KÖSt + Soli                  PersGes: je nach Anteileseigner s.o.
• Share Deal: A)Veräußerung von Anteilen an einer PersGes = Asset Deal B) an einer KapGes: Die Besteuerung des Share Deals beim Veräußerer hängt von seiner Rechtsform ab. a) KapGes Ebene der Gesellschaft, Ebene der Anteileigner b) PersGes E B) a)                                                      b) Ebene der Gesellschaft: Veräußerungsgewinn                Veräußerungsgewinn ESt: grds. 95% frei, 5%            ESt Ebene Anteilseig(Transparenz) GewSt -                                       GewSt (auf Ebene der PersGes) Ebene der Anteilseigner nat.Pers:                                     nat.Pers: PV: AbgeltungSt                        PV: AbgeltungSt BV: Teileinkünfteverfahren        BV: Teileinkünfteverfahren KapGes: KÖSt 95% frei, 5%    KapGes: KÖSt 95% frei, 5% GewSt (w/Beteiligung <15%) PersGes je nach Anteilseigner s.o.
• Berechnungsbeispiel Besteuerung Endinvestor bei Asset Deal: A hält über A-GmbH Anteile an der C-AG. Diese kauf einzel WG 1.000 und verkauft zu 500. a) Abgeltungsteuer b) optiert zum Teileinkünfteverfahren w/Absetzbarkeit Betriebsausgaben c) Wie h C-AG kauf Einzel WG:   Veräußerungsgew. 500 <- KÖST 16% = 80 A-GmbH erhält 420 Dividende: 95% steuerfrei, 5% = 21 <- KÖSt + GewST 30% = 6 A erhält 414 Dividende a) Abgeltungst. + Soli : 26,1375% auf 414 = 109 => 305 b) ESt. 45% auf 60% von 414 (248) = 112 => 302 c) Differenz 3 € / Steuersatz 45 x 100  / 60 x 100 = 11,11€
• Berechnungsbeispiel Besteuerung Endinvestor bei Share Deal: A hält über A-GmbH Anteile an der C-AG. Diese kauf einzel WG 1.000 und verkauft zu 500. a) Abgeltungsteuer b) optiert zum Teileinkünfteverfahren w/Absetzbarkeit Betriebsausgaben c) Wie h A verkauft Anteile an C-AG zu 1.000 (BW 500) Veräußerungsgewinn 500 95% steuerfrei, 5% = 25 steuerpflichtig mit KÖSt + GewSt(30%)= 8 a) A erhält Div. 492, hierauf (26,375%) AbGSt = 130 => 359 b) A erhält Div. 492, auf 60% hiervon = 495 <- 45% ESt = 133 => 362 c) 3€ Differenz / 45 x 100 / 60 x 100 = 11,11€
• Grunderwerbsteuer bei a) Asset Deal b) Share Deal Gestaltungsbeispiel a) 3,5% -5% auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte; BMG: Wer der gegenleistung i.d.R. Kaufpreis b) normal KEINE, außer Anteilsübereignung oder -vereinigung von mind. 95% in einer Hand binnen 5 Jahren; BMG: Bedarfswert (i.d.R. < Marktwert) Gestaltungsbeispiel: (Durch Zwischenschaltung Gesellschaft mit 5,1% zu 94,9% = Käufer 99,74% und Verkäufer 0,26% über nicht nahestehenden Dritten)
• Umsatzsteuer a) bei Asset Deal b) bei Share Deal a) Übertragung von Grundstücken sowie Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich USt-frei. Optierung zur USt ist möglich! b) Geschäftsveräußerung im Ganzen (Voraussetzung: Grundstück ist wesentliche Betriebsgrundlage u. Erwerber tritt in bestehende Mietverträge ein Verkauf ist nicht umsatzsteuerbar!  
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• Welche Mieter führen dazu, dass kein Vorsteuerabzug erfolgt? Was kann ebenfalls dazu führen? Banken Versicherungen Versicherungsvertreter Versicherungsmakler KAG Ärzte, Heilpraktiker Sozialversicherungsträger Krankenhäuser Behörden, Schulen, Bildungsträger "Gute" Mieter mit schädlichen Nebenumsätzen w/>Bagatellgrenze: Hausmeisterwohnung Kundenkredite bei einem Kaufhaus
• Was versteht man unter der "Zinsschranke"? Ausnahmen? Ab wann gilt sie? Sinn der "Zinsschranke"? Folge? Grundsatz für alle Unternehmen: Abzug Zinsaufwand (weite Def.)  ist beschränkt auf Zinserträge + 30% des (taxable) EBITDA Ausnahme: unbeschränkter Zinsabzug w/ Freigrenze 3 Mio Nettozinsaufwand (1x gerissen, nie mehr) Konzernklausel (Unternehmen nicht Teil eines Konzerns) Escapeklausel (Vergleich EK-Quote Unternehmen - Mutter >=) ab 1.1.2008 Soll verhindern das Zinserträge ins Ausland wandern, bzw. Zinsaufwand ins Inland Folgen: Betriebausgabenabzug in FolgeJ im Rahmen der Zinsschranke / Gefahr endgültiger Nichtberücksichtigung (z.B.dauerhaft Überschreiten)
• - Was versteht man unter "erweiterter gewerbesteuerlicher Grundstückskürzung"? - Voraussetzung zur Erlangung? - Gefahren des Wegfalls! Grundsatz: Immobilien-AG, GmbH, gewerbl. KG erzielt gewerbliche Einkünfte Kraft Rechtsform, obwohl sie nur vermögensverwaltend tätig ist oder w/konkret ausgeübter Tätigkeit (Bauträger-KG) => GewSt Ausnahme: Kürzung des Gewerbeertrags um den Teil, der auf Verwaltung/Nutzung eigenen Immobilienbesitzes entfällt. Voraussetzung: U verwaltet u. nutzt ausschließlich eigenen Grundbesitz neben eigenem Kapitalvermögen Folge: Keine GewSt auf Mieterträge u. Gewinn aus Veräußerung von Grundbesitz Gefahr: entfällt in vollem Umfang w/ gewerblich tätig z.B. Kaugummiautomat oder Hausmeister wechselt Mieter die Birne
• Nenne 4 Begriffe aus dem Bereich der DBAs: a) Prinzipien b) Verfahren a) Belegenheitsprinzip Wohnsitzprinzip b) Freistellungsverfahren Anrechnungsverfahren (ggf. unter Progressionsvorbehalt)  

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