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PF Immobien (Fach) / Immobilienbewertung (Lektion)

Diese Lektion wurde von Lothar erstellt.

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• Nenne 9 Anlässe für Immobilienwertermittlung! Im Eigeninteresse des Eigentümers Kauf Erben Performance Messung Im Interesse Dritter Beleihungswertermittlung Firmenübernahmen Scheidung staatliches Interesse steuerliche Gründe (EHW für Grundsteuer, GrundErwSt, ErbSt) Enteignung (w/(Entschädigung) offene Immobilienfonds
• Was wird bewertet und was im wörtlichen Sinne eigentlich nicht? Grundstück (Boden + bauliche Anlagen) Grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht, Wohnungseigentum) Rechte (Wege, Leitung) und Belastungen (Nießbrauch, GS...) NICHT lgal definiert "Immobilie" "Liegenschaft"
• Welche Wertbegriffe kennst Du? Verkehrswert / Marktwert nach BauGB u. nach PfandBG Einheitswert (steuerlich - BewG) fair value (steuerlich - RechVersV) Gemeiner Wert (steuerlich - BewG) Beleihungswert (< VW) Versicherungswert (1914 x gleitender Neuwertfaktor) Ertragswert / Sachwert / Vergleichswert Fortführungswert (steuerlich BewG) Liquidationswert (Bodenwert ./. Abrisskosten) Leibhaberwert (> VW) Merkantiler Mindertwert ("Unfallwagen") Residualwert (tragbarer Bodenwert)  
• Def. Marktwert a) nach BauGB b) nach PfanBG - nicht prüfungsrelevant - Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (§194 BauGB) Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.          (§16 (2) Satz 2 PfanBG)  
• Einheitswert Was ist das? Berechnung West und Ost? Für welche Steuern? - nicht prüfungsrelevant - Einheitliche Bewertung durch pauschale Festsetzung (Massenbewertung). ABL: 1.1.1964 NBL: 1.1.1935 Grundsteuer früher auch für GrundErwSt, Vermögenssteuer, ErbSt
• Was sind "fair value" und "Gemeiner Wert"? - nicht prüfungsrelevant - Fair Value = beizulegender Wert (RechVersV) = Zeitwert der Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken = Verkehrswert/Marktwert (§194 BauGB) Gemeiner Wert = Begriff des Steuerrechts (BewG) = Verkehrswert seit 2009 Grundlage der ErbStBewertung
• Kurzdef. Ertragswert, Sachwert, Vergleichswert! Der Ertragswert ist der Barwert künftiger Reinerträge. Der Sachwert ist die Summe von Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen. Der Vergleichswert wird durch Preise bereits durchgeführter Markttransaktionen vergleichbarer Objekte ermittelt.
• P) Was ist allen Renditebegriffen im Immobilienbereich gemein? Die persönlichen Verhältnisse des Investors sind in der Betrachtung ausgeschlossen: - alles Vorsteuerrenditen = ohne Berücksichtigung der steuerlichen Situation. - objektspezifischer Zinssatz (dem Objekt angemessen) und NICHT ein Spitzen- oder marktdurchschnittlicher Zinssatz - KEINE investorenspezifische, sondern nur eine immobilienspezifische Rendite
• P) Def. Liegenschaftszinssatz! Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, §193 (2) Satz 2 BauGB) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf Grundlage geeigneter Kaufpreise und Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abzuleiten. §14 (3) ImmoWertV - für geschätzte Restnutzungsdauer - unter Berücksichtigung des anteiligen Bodenwerts
• P) Def. Anfangsrendite Def. Bruttorendite* Pietschke: Brutto-Anfnagsrendite Netto-Anfangsrendite Anfangsrendite = Mietertrag / Kaufpreis Bruttorendite = Bruttomietertrag* / Nettowert Brutto-Anfangsrendite = Vertragsmiete* / Netto-Kaufpreis Netto-Anfangsrendite = Netto-Mieteinnahmen** / Brutto-Kaufpreis   * = Nettojahreskaltmiete ist eigentlich brutto, nur ohne Betriebs- und Heizkosten) aber incl. sonstige Bewirtschaftsungskosten zieht man sonstige Bewirtschaftsungskosten ab, so erhält man die Nett-Mieteinnahmen**      
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• P) Wie unterscheiden sich Liegenschaftszinssatz, Anfangsrendite, Änderungsrendite hinsichtlich des relevanten Zeitraums? Liegenschaftszinssatz: Für geschätze Restnutzungsdauer   Anfangsrendite: Es wird unterstellt, dass die Erträge auf ewig in unveränderter Höhe fließen. Gilt auch für Änderungsrendite (eine Änderung ab Zeitpunkt x unterstellt, dann aber wieder auf ewig)
• P) Def. Diskontierungszinssatz! Wie unterscheidet er sich von Liegenschaftszins, Anfangs- und Bruttorendite? Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) Der Diskontierungszinssatz wird verwandt, um den Barwert der Zahlungsüberschüsse im Detailbetrachtungszeitraum zu ermitteln und um den Verkaufserlös zum Ende des Detailbetrachtungszeitraums abzudiskontieren. Die Mietveränderungen werden im DCF-Verfahren nicht im Zinssatz, sondern direkt in den Mieterträgen berücksichtigt.
• P) Berechne den Endwert einer Einmalzahlung (Sparbuchverzinsung)! Bsp.: Welcher Betrag muss bei einer Kaution von 1.000€ zurückgezahlt werden, wenn die Rückzahlung in 5 J erfolgt u. der Zins konstant 3% betrug? AW X 1 + Zinssatz ' hoch LZJahre   1.000€ x 1,03'5 = 1.000€ x 1,15927 = 1.159,27€
• P) Berechne den Endwert einer Zahlungsreihe! ("Lebensversicherungsratenberechnung") Bsp.: Welcher Betrag muss jährlich für eine Maßnahme zurückgelegt werden, wenn in 5 Jahren 100.000€ zur Verfügung stehen müssen u. der Zinssatz konstant 3% beträgt? EW / 1+Zinssatz 'hoch LZJahre 100.000€ / 1,03'5  = 100.000€ / 1,15927 = 86.261,18€
• P) Barwert einer Einmalzahlung "Verkaufsannahme im DCF Verfahren" Bsp.: Welchem Betrag (Barwert) entspricht der Verkauf einer Immobilie heute, wenn der Verkauf nach 5 J zu 100.000€ erfolgt und die Verzinsung konstant 3% beträgt? VW / 1+Zinssatz ' hoch LZJ 100.000€ / 1,03'5  = 100.000€ / 1,15927 = 86.261,18€
• P) Berechne den Barwert einer Zahlungsreihe "Ertragswertklassiker"! Bsp.: Welchem Betrag (Barwert) entspricht eine über 5 J regelmäßig geleistete jährliche Miete von 10.000€, wenn der Diskontierungssatz 3% beträgt? Barwertfaktor = Vervielfältiger für 10.000€ x 4,579707 = 45.797,07    
• P) Formel Barwertfaktor? (q'n -1) / q'n x (q-1)      q = 1 + Zinssatz   n = Restnutzungsdauer   (1,03'5-1) / 1,03'5 x (1,03 -1)
• Welche Wertermittlungsverfahren beschreibt die ImmoWertV? Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.   Alle drei Verfahren sind gleichrangig und führen alle - richtig angewendet - zum gleichen Ergebnis: dem Verkehrswert (Marktwert)
• Erläutere unmittelbaren und mittelbaren Preisvergleich mit Problematik! unmittelbarer Preisvergleich i.d.R. nur den Gutachterausschüssen möglich. Sachverständige haben zu wenig Fälle. mittelbarer Preisvergleich mit Hilfe von Vergleichsfaktoren Bodenrichtwerte werden seitens der Gutachterausschüsse nahezu flächendeckend ermittelt ACHTUNG: Ist Vergleichbarkeit wirklich gegeben? Ggf. "Umrechnungsfaktoren" verwenden, insbes. bei Geschosszahl (BauGB)
• Welche 3 Ertragswertverfahren kennt die ImmoWertV? allgemeines Ertragswertverfahren vereinfachtes Ertragswertverfahren Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge. Richtig angewendet führen alle 3 Verfahren exakt zu gleichen Betrag.
• Wie ist der Jahresrohertrag nach ImmoWertV definiert? Was ist in Fällen, in denen die Mieteinnahmen >< de erzielbaren Marktmiete liegen? Der Rohertrag umfasst alle Einnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig aus dem Grundstück erzielbar sind. ohne umlagefähige Betriebskosten   Zunächst ist auf den marktüblichen Ertrag abzustellen! Erst im Nachgang ist die Barwertdifferenz der Vertrags- und Marktmieten zu ermitteln.
• P) Def. Bewirtschaftsungskosten gem. ImmoWertV? Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und den Teil der Betriebskosten, der nicht auf die Mieter weiterverrechnet werden kann.
• Formel allg. Ertragswertverfahren? Jahresrohertrag der Grundstücke (Nettokaltmiete) - jährliche Bewirtschaftungskosten des Grundstücks = Jahresreinertrag des Grundstücks - Bodenwertverzinsung p.a. = Jahresreinertrag der baulichen Anlagen x Barwertfaktor (Tabelle) = Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert = Ertragswert +- Sonderwerte = Rundung = Verkehrswert ( Marktwert)
• P) Berechne den "Ewigen Barwetfaktor"! Bsp.: Welchem Betrag (Barwert) entspricht eine ewig zu leistende jährliche Miete von 10.000€, wenn der Diskontierungssatz 3% beträgt? (1/Zinssatz) x Rate = (1 / 0,03) x 10.000€ = 33,3 x 10.000€ = 333.333,33€
• P) Wie unterscheiden sich Brutto- und Nettorendite und Cap-Rate (hinsichtlich der Berücksichtigung von Anschaffungsnebenkosten)? Bruttorendite = Bruttomietertrag* / Nettowert *Jahresnettokaltmiete = Bruttomiete ohne Betriebs-und Heizkosten, (aber eigentlich nicht "Netto") Nettorendite = Nettomietertrag* / Bruttowert ## jeder Makler rechnet anders Capitalization Rate = Cap Rate  -> i.Zusammenhang mit DCF!!! Cap Rate = Nettomietertrag / Nettokaufpreis

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