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PF Immobien (Fach) / Immobilien (Lektion)

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• Nenne die 6 Besonderheiten des Immobilienmarktes! räumliche Teilmärkte (Makro- u. Mikro Standorte) sachliche Teilmärkte (Wohnen, Büro, EZH, Logistik, ...) geringe Marktransparenz starke Abhängigkeit von der Entwicklung der volkswirtschaftlichen Parameter geringe Anpassungselastizität bei Marktveränderungen Zyklizität (zeitverzögerte Reaktion auf konjunkturelle Entwicklungen durch vertraglich festgelegte Parameter Menge und Preis)
• Nenne Charakteristika der Nutzungsart "Wohnen"! + hohe Risikodiversifikation (viele Mieter) + Nachfragekonstanz, da Wohnen Grundbedürfnis + geringe Konjunkturabhängigkeit + lange Gesamtnutzungsdauer (60-100 J) -  hoher Aufwand w/viele Mieter -  hoher Instnthaltungsaufwand -  starke Abhängigkeit von Arbeitsplatzverfügbarkeit, demographischer Entwicklung - starke mietrechtliche Regulierung (Mietpreisbremse) weltweiter Trend zum urbanen Wohnen mit einhergehenden innerstädtischen Gentrifizierungseffekten
• Nenne Charakteristika der Nutzungsart "Büro"! + Vertragsfreiheit im Gewerberecht + Instandhaltungsaufwand kann (je nach Marktlage) auf den Mieter umgelegt werden + gute Datenlage, Immobilienmarkt mit den meisten Infos -  relativ gering diversifizierte Mieterstruktur = erhöhtes Risiko -  KEIN Grundbedürfnis, sondern marktabhängig -  starke Konjunkturabhängigkeit -  geringe Gesamtnutzungsdauer (ca. 50-70 J) kontinuierlich sinkende absolute und relative Flächennachfrage aktuelles Überangebot in fast allen deutschen u. westeuropäischen Städten
• Nenne Charakteristika der Nutzungsart "Innerstädtischer Einzelhandel"! + knappe und begehrte Lagen in Fußgängerzonen + hohe Wertstabilität + hohes Mietsteigerungspotential + lange Nutzungsdauer (60-80 J) + Ausstattung u. kleinere Instandhaltung wird i.d.R. vom Mieter übernommen -  geringe laufende Rendite Erfolgsfaktoren: hohe Lauffrequenz, gute Visibilität Onlinehandel als nachhaltige Bedrohung für EZH ohne unbedingt notwendiges Einkaufserlebnis (homogene Standardartikel) EZH-Zentralität und Kaufkraftindex sind entscheidende Faktoren für Umsatzerfolg Umsatzmietverträge üblich  
• Nenne Charakteristika der Nutzungsart "Großflächiger Einzelhandel"! + Periphere Lagen mit vergleichsweise geringen Grundstückskosten + geringe Herstellungskosten der Gebäudestruktur (Zweckbauten) + lang laufende Mietverträge üblich + geringe Nachfrageelastizität für Güter des täglichen Bedarfs + Einzehandels-Agglomerationen mit positiven externen Effekten (komplementäre Güter) -  Begrenzung der Flächen durch restrktive Baugenehmigungspraxis (Sondernutzungsgebiet) - kurze Gesamtnutzungsdauer (25-50J) - lfd. Notwendigkeit Angebot und Standort attraktiv zu halten (Kostenfaktor) - hoher Einfluss w/ räumliche Wettbewerber entstehen
• Nenne Charakteristika der Nutzungsart "Hotel"! betreiberabhängiges Geschäft kritische Größe (Zimmeranzahl) als zentrale Maßzahl Managementvertrag oder Pachtvertrag hohe Betriebskosten hohe Abnutzung und hohe laufende Instandhaltung kurze Modernisierungszyklen u. kurze Gesamtnutzungsdauer
• Nenne Charakteristika der Nutzungsart "Logistik"! + lange Mietvertragszeiten + geringe Herstellungskosten (Zweckbauten) + zunehmende Flächennachfrage durch Trend zum Onlinehandel -  häufiges Ein-Mieter Risiko (Drittverwendungsfähigkeit) -  kurze Gesamtnutzungsdauer (25-50J) Eigennutzeranteil hoch, doch Mietmarkt gewinnt stetig an Bedeutung Neubauentwicklung eher durch Built-to-suit und Eigennutzerobjekte getrieben als spekulativ Nachfrager tendieren zu modernen Großflächen ab 10.000 qm u. 12 m Höhe Aufgrund kurzer Bauzeiten kann schnell auf Nachfrageänderungen reagiert werden
• Nenne Charakteristika der Nutzungsart "Sonstige Betreiberimmobilien"! -  hohe Abhängigkeit vom unternehmerischen Risiko des jeweiligen Betreibers - volatile und schwer kalkulierbare Ertragsströme - spezifische Immobilien mit geringer Drittverwendungsfähigkeit  
• Renditespannen einzelner Nutzungsarten in guten Lagen: Zeige Ranking und Preisspanne! bottum-up ETW (2-4%) MFH (3-5%) WGH (4-6%) innerstädtisches Geschäftshaus (3,5-6,5%) Büro (5-7%) Fachmarktzentren (6-8%) Logistik (6,5-9%) Hotels (6,5-9%) Pflegeheime 7-9%) sonstige Betreiberprojekte (8-10%)  
• Wie lauten die Renditedefinitionen nach gif (2007)? Brutto-Anfangsrendite = Vertragsmiete* / Netto-Kaufpreis *Vertragsmiete = Nettokaltmiete (ohne NK, USt) mietfreie Zeit unberücksichtigt   Netto-Anfangsrendite = Netto-Mieteinnahmen* / Brutto-Kaufpeis** *Netto-Mieteinnahmen = Jahresreinertrag (Miete ./. Bewirtschaftgkosten) ** Brutto-Kaufpreis = Netto-Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten (GErwSt, Notar, Makler)
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• Welches sind die 4 endogene (von der Immobilie selbst ausgehende) preisbildenden Effekte für Immobilienpreise? Welches sind die wesentlichen exogenen Faktoren? Lage (Makro- u. MikroMarkt, Liquidität) Zustand (Instandhaltungsstau...) Immobilienart (Wohn, Büro, EZH...) Vermierung (Mieterbonität, Mietvertragslaufzeit...)   Nachfrage: Demographische Entwicklung, Kaufkraft, Econimic Base Kapitalmarktzinsniveau  
• Nenne die die 3 Kanten des Würfels "Immobilien-Diversifikationsmöglichkeiten"! Anlagestil opportunistisch Core Plus Core Geographie und Reifegrad der Märkte intransparent halbtransparent transparent Immobiliensektoren 1. Wohnen  2. Büro 3. EZH  4. Hotel, Logistik, Sonstige
• Wie heißt der einzige deutsche Immobilienindex für Bestandsimmobilien? Art des Indexes? Teilindices? Besonderheit Wohnen? DIX (4,4%) - Performanceindex  - Büro (3,3%) - Industrie (4,5%) - Handel (5,5%) - Wohnen (7,4%)* * einziger Index mit Wertzuwachs = Netto-Cash-Flow-Rendite + Wertänderungsrendite ... andere Sektoren mit negativer Wertänderungsrendite
• Erläutere Investitionsstile C= Core, CP = CorePlus, OP= Opportunistisch: a) Zielrendite b) Anteil Mietrendite an Zielrendite c) Wertschwankungen d) Haltedauer Objekte e) Typische Objekte a) C = 5-6%,    CP = 6-9%,          OP > 9% b) C > 90%,      CP = >70%,         OP ca. 50% c) C - gering,     CP - mittel,          OP stark d) C = lfr. >10J,  CP = mfr. 5-10J OP = kfr. 2-5J e) C = Neuwertige, vollvermiete Wohn, EZH, BüroImmobilien in 1a Lage      CP = Bürogeb. in wachsenden City-Lagen 1b      OP = Projektentwicklung, Sanierung, hoher FK-Anteil
• Nenne Vor- und Nachteile von Immobilieninvestments (Chance-Risiko Profil)! + Diversifikationschance + geringe Korrelation mit anderen Anlageklassen + Reduzierung Vola eines Multi-Asset Portfolios durch Immo + defensiver Charakter durch rel. sicheren CashFlow + Inflationsschutz* (bei eigengenutzer Immobilie und EZH) -  Standortgebundenheit -  Illiquidität u. hohe Kapitalbindung -  hoher Administrationsaufwand u. entsprechend hohe Verwaltungskosten - Technische Risiken und Instandhaltungszwang   * w/identische Steigerung des Marktmietniveaus mit dem gekoppelten Index
• Erläutere das Ringmodell (Concentric Theory) von Thünen! Vom Zentrum einer Stadt zur Peripherie steigt das Risikoniveau und gleichzeitig sinkt die Liquidität des jeweiligen Immobilienmarktes. Im Kern der Stadt vollzieht sich die höchste Wertschöpfung bei gerinsten Mobilitätskosten.
• Nenne je 4 Basis- und Spezial Immobilienanalysen! Basisanalysen Standortanalyse Marktanalyse Gebäudeanalyse Mietanalyse Spezialanalysen Bewertungsanalyse Investitionsanalyse Finanzierungsanalyse Machbarkeitsanalyse
• Beschreibe die Standortanalyse! Die Standortanalyse untersucht die langfristig wirksamen Charakteristika des Makro- und Mikrostandortes eines Immobilienobjektes Makro = Stadt oder Ballungsraum Mikro = Grundstück und unmittelbares Umfeld harte und Weiche Standortfaktoren
• Beschreibe die Marktanalyse! Die Marktanalyse setzt sich mit der kurz- bis mittelfristigen Angebots- und Nachfragesituation bestimmter Nutzungsarten auseinander: Gesamtmarkt und Teilmarkt Qualitative und quantitative Analyse
• Beschreibe die Gebäudeanalysen! Bebäudeanalysen beurteilen die bauliche Gestaltung (Ausstattung/Qualität), die vermietbare Fläche und die Nutzungsflexibilität. - Flächeneffizienz (Anteil der vermietbaren Fläche) - Bewirtschaftungseffizienz (Höhe der Bewirtschaftungskosten) - Nutzungseffizienz (Kosten-/Nutzen-Verhältnis d. Gebäudeausstattung)
• Beschreibe die Mietanalyse! Mietanalysen beurteilen Mieterbonität, Mietermix, Mietvertragsstrukturen zur Schätzung der CashFlows sowie eventueller Differenzen zwischen Vertrags- und Marktmiete.  
• Beschreibe die Bewertungsanalyse! Bewertungsanalysen dienen der Verkehrswertermittlung mittels Vergleichs- Ertrags- oder Sachwert Verfahren (aufbereitete Basisanalysen).
• Beschreibe Investitionsanalyse! Investitionsanalysen sind auf die qualitative und quantitative Beurteilung von Renditeobjekten ausgerichtet. qualitativ - alle Basisanalysen darauf aufbauend quantiativ: Beurteilung individueller Rendite- und Risikoaspekte
• Beschreibe die Finanzierungsanalyse! Finanzierungsanalysen zielen auf eine Beleihungswertermittlung ab. - Bonität des Investors - erwarteter Risikograd der Investition
• Beschreibe die Machbarkeitsstudie! Machbarkeitsstudien sind Grundlagen bei Projektentwicklungen. Projektkonzeption - Überprüfung auf wirtschaftliche Tragfähigkeit Leitgedanke: optimale Zusammenführung von Lage, Nutzung, Timing Braucht andere Analysen als Basis.
• Nenne harte und weiche Standortfaktoren von Makrostandorten! harte: Bevölkerungsentwicklung, -struktur Kaufkraft (Alters-, Einkommens- u. Haushaltsstruktur), GfK Wirtschaftskraft, Sruktur u. Branchenmix Einzelhandelszentralität GewSt-Hebesatz Infrastruktur (Verkehrsachsen, Anschluss, Infrastruktureinrichtungen (Flughafen, Uni) weiche: Standortimage Mentalität der Einwohner natürliche Attraktivität (München) Attraktivität als Wirtschaftsstandort
• Nenne harte und weiche Standortfaktoren von Mikrostandorten! harte: Lagequalität und Beschaffenheit des Grundstücks Grundstücksgröße und Zuschnitt Nachbarschaftsbebauung Technische Erschließung Infrastruktur und Verkehrsanbindung Grundbuchsituation und Baurecht sowie Verordnungen weiche: Image (Freizeitwert, Sozialstruktur) Name der Adresse Grundhaltung der Öffentlichkeit/Politik zum Standort Qualität der Bebauung Lageprägende Nutzer
• Aussage zu unsystematischen und systematischen Risiken bei Aktien und Immobilien? Systematische Risiken (Markt) können mit Diversifikation nicht reduziert werden. Immobilien brauchen mehr (> 15, 20-30) Objekte zur Diversifizierung als Aktien (>10).
• Nenne 5 K.O. Kriterien für Beteiligungskauf! Initiator / Partner verfügen nicht über Referenzen oder negative Nachschusspflicht ist vertraglich vorgesehen, kann nicht ausgeschlossen werden Investitionsquote < 80% = weiche Kosten > 20% Die laufenden Gebühren > 2,5% des EK ungesichertes Währungsrisiko oder Kredit in Fremdwährung
• Stärken / Schwächenprofil von Beteiligungen: Nenne Vor- u. Nachteile! Vorteile geringer Verwaltungsaufwand ggf. guter Inflationsschutz professionelles Management regelmäßige Rückflüsse Nachteile hohe Einzelrisiken oftmals hohe weiche Kosten i.d.R. geringe Einflussmöglichkeit des Anlegers Oftmals intransparente Renditeberechnung in Prospekten
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• Beteiligungen, was sollte man prüfen? Wie genau ist der Investitionsgegenstand definiert? Sind die Gesamtinvestitionskosten genau festgelegt? Wie hoch ist der EK-Anteil? Welche Risiken stecken in der Fremdfinanzierung? Annahmen in der Prognoserechnung - plausibel u. realistisch? Wie sicher ist das steuerliche Konzept? Know-How, Erfahrung des Anbieters? Gibt es eine Platzierungsgarantie? Gibt es einen Prospektprüfungsbericht? Welche persönliche Haftung hat der Anleger? Ist der Fondsanteil veräußerbar?
• Stärken / Schwächen Profil von Immobilien AGs: Nenne Vor- und Nachteile! Vorteile Marktpreisbildung durch die Börse und tägl. Liquidierbarkeit geringe Mindestanlagesumme Niedrige Transaktionskosten u. geringer Verwaltungsaufwand Diversifiziertes Portfolio professionelles Management schnelle Investierbarkeit in prosperierende Märkte Chance überdurchschnittlicher Immobilienrenditen Nachteile Marktpreisbildung durch die Börse hohe Vola geringe Einflussmöglichkeit der Anleger
• Ein REIT ist nichts anderes als eine Immobilien AG, ... deren Geschäftsaktivitäten auf den Immobilienbereich u. dabei insbesondere auf Bestandshaltung, ggf. aber auch auf die Projektentwicklung, die Immobiliendienstleistung und den Immobilienhandel konzentriert sind. ... die der Pflicht zur Ausschüttung erheblicher Teile ihrer Immobilienerträge nachkommen muss. ... deren Besteuerung transparent ist, deren Erträge also nicht auf Körperschaftsebene, sondern lediglich auf Anlegerebene besteuert werden.

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