Internationales Projektentwicklung (Fach) / Grundlagen Real-Estate Finance (Lektion)

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• Was versteht man unter dem Leverage-Effekt? Man unterscheidet zwischen dem Leverage und Unleverage returns.   Unleverage bedeutet, wenn die Unternehmung seine operativen Tätigkeiten mit dem reinen EK finanziert und  Leverage tritt ein, wenn wir uns zusätzlich zu unserem EK noch Fremdkapital aufnehmen. Letzendlich unterscheidet man noch zwischen dem positiven und negativen Leverage-Effekt.  Die Erhöhung der EKrendite  durch den Einsatz von FK wäre ein positiver L-E. (Die EKrendite ist höher als der FK-Zins) Ein negativer L-E entsteht sobald der Darlehenzins höher als die erwirtschaftete Rendite ist.    
• Geben sie ein Rechenbeispiel für den Leverage-Effekt.   Project Cost= 1.2Mio Annual Rent= 84.000 Cost of dept= 4% Equity ratio= 25%   Formel: Gewinn / Eigenkapital = Return on equity (84.000-36.000)/300.000= 16% Formel: (Gewinn+ FKZinsen)/ Gesamtkapital = Total return 84.000/1.2Mio = 7% Durch den Einsatz von FK haben wir hier einen positiven L-E, da sich die EKrendite mehr als verdoppelt hat (von 7% auf 16%)      
• Geben sie die Definition für Capitilization (Cap) rate. Cap Rate ist die Kapitalisierungsrate (Faktor zur künftigen Wertermittlung), mit der Cap Rate wird die Anfangsrendite einer Immobilie in Prozent gemessen. Formel: Jahresnettomiete (NOI) / Anschaffungskosten = Cap Rate  
• Wann findet Cap-Rate ihre Anwendung? Wenn man Kaufpreise (Exit-Werte) auf Höhe und Marktrelevanz analysiert.
• Nennen sie die Grenzen (Nachteile) der Cap-Rate. Berücksichtigt nur Rendite des ersten Jahres. Mietlaufzeit, Mieter-Bonität, Indexierung etc. werden ausgeblendet. Gross vs. Net yields
• Geben sie ein Beispiel für die Cap-Rate und erklären sie die Multiple. Total Project Cost (TPC): 100Mio Sales Price: 120Mio NOI: 6Mion p.a.   Formel: Jahresnettomiete (NOI)/ Verkaufspreis = Cap Rate 6Mio/ 120MIo = 5% Man hätte im ersten Jahr eine Rendite von 5%(ohne auf die Mietlaufzeit, Mieter-Bonität etc. zu achten) Die Multiple ist der Vervielfältiger, die Formel ist Kaufpreis/ NOI. Damit misst man grob die Rentabilität. 120Mio/6Mio = 20%
• Als was bezeichnet man die Rendite in Real Estate? Welche Renditen kennt man in der Immowirtschaft? Welche Bedeutung haben die Real Estate Renditen? Allg. Def.: Prozentualer Rückfluss des eingesetzten Kapitals. POC, IRR (Internal Rent of Return= interner Zinsfuß), PV, Equity Multiple, Cash on Cash(Kapitalrendite bzw. der Barertrag) Wichtig, um die Profitabilität eines Projektes zu messen und dienen als Maßstab und Zielvorgabe (Insb. bei Fonds)
• Fassen sie die Immobilieninvestmentstile zusammen. Zusammenfassend kann man in Hinblick auf das Verhältnis von Rendite zu Risiko feststellen, dass beide abhängig vom verfolgten Investmentstil korrelieren. Nimmt die erwartete Rendite zu, steigt das Rendite zu, steigt das Risiko. Core=3,5-6%; Core Plus=11-14%--> Cash Dividend Oriented (Running Yield, CoC); Value added= 15-19%; Opportunistic=20%--> Total Return Oriented (Equity Multiple, IRR) Zur Sicherheit der Investitionsentscheidung immer mehrere Kennzahlen beachten.
• Was ist die Renditekennzahl - Profit on Cost? (Der Investor will erst kaufen, wenn Mieter drin & zufrieden sind) Gewinn: Verkaufsgewinn + NOI (wichtig für PE, weil er wissen will, wann er verkauft; 1 halber NOI gehört PE) Kosten: Gesamte Projektkosten inkl. Finanzierungskosten für EK & FK Vorteil: Standart - Renditemaß für PE; Gut verständlich & angemessen Nachteil: Statische Berechnung- sagt nichts über die Entwicklung aus.
• Geben sie ein Beispiel für die Kennzahl - Profit on Cost. Cost: 100Mio Equity invested: 10Mio Profit: 14Mio Distributions: 24Mio Formel: alles was ausgeschüttet wird / alles was es gekostet hat 14Mio/ 100Mio 0 14%
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• Was ist die Equity Multiple? (mit Beispiel) Das Verhältntis zwischen der gennanten  Ausschüttung (an Anleger)(inkl. EK-Verzinsung) und investiertem EK. Vorteil: Rückt stärker in den Vordergrund und löst zum Teil den IRR ab. Nachteil: Statische Berechnung- sagt nichts über die Entwicklung aus. Berücksichtigt nicht Projektgröße und Zeit. Sagt nichts über den Leverage aus. Berücksichtigt auch andere Risiken nicht. Beispiel:  Costs 100Mio; Equity invested 10Mio; Profit 14Mio; Distributions 24Mio Formel: Gewinn+ eingesetztes Kapital/ Eingesetztes EK 14Mio+10Mio / 10Mio = 2,4% Man bekommt eine 2,4%ige Ausschüttung vom eingesetzten Kapital
• Nennen sie die Phasen der Projektentwicklung. Es fängt mit der PROJRKTINITIIERUNG an (hier werden die Grundzüge des Projektes abgearbeitet). Darauf folgt die PROJEKTKONZEPTION (Machbarkeitsstudie, Wirtschaftlickeits- und Renditeanalyse und die Rahmenplanung) UND  die PROJEKTKONKRETISIERUNG (in dieser Phase gehen wir auf die Realisierungsentscheidungen, Vertragsabschluss Partner, Finanzierung und die Genehmigungsplanung ein).  Die vorletzte  Phase ist die PROJEKTREALISIERUNG und das PROJEKTMANAGEMENT (Grundstückssicherung) UND  die letzet Phase ist die PROJEKTVERMARKTUNG (Vermietung, Investment, Verkauf).  
• Erklären sie die Phasen zwischen Phasen und Kosten der PE. (Stadtvilla oder Wohnhaus haben unterschidliche Kosten...) Phasen von Kosten her immer am geringsten Projektinitiierung: Grundlegende Entscheidungen werden hier getroffen. Projektkonzeption: Geld für Architekten für konkretes Projekt (Nutzungsart) Grundstückskosten: Option einlösen Fertigstellung: eigentlich fertig, aber Baumängel, Garantien, nicht voll vermietet.

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