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Immobilien Tutorial (Fach) / Immobilien Tutorial (Lektion)

Diese Lektion wurde von Lothar erstellt.

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• Welche Gesetzte für geschlossene Fonds gibt es? Keine eigenen, gilt BGB, HGB.
• Geschlossene Fonds: Erläutere GbR Fonds Gesellschaftsform ohne eigene Rechtspersönlichkeit => Fondsgesellschafter müssen namentlich ins Grundbuch eingetragen werden - i.d.Praxis: Eintragung eines Treuhänders! Der Fondsgesellschafter der GbR ist kein direkter Eigentümer der Fonds-Immobilien. Er besitzt Gesellschaftsrechte an dem Immobiliengesamthandsvermögen.
• Erläutere KG-Fonds bei geschlossenen ImmoFonds! Problematik? Komplementär = haftet Gläubigern für die Verbindlichkeiten unbeschränkt Komanditist = Haftung ist auf Einlage beschränkt Praxis: Treuhänder ins Grundbuch eintragen => Außenverhältnis: handelt in eigenem Namen für Rechnung d. Anleger => Innenverhältnis: Treuhandvertrag stellt Anteilseigner wie Kommanditist w/V+V Einkünfte => KG ausschließlich vermögensverwaltend tätig # Voraussetzung für Eintragung in HR: Betrieb eines Handelsgewerbes Heilung: Sollkaufleute nach §2 HGB ??? POTENTIELLE GEFAHR: Schein-KG - Kommanditisten haften voll
• Rechte und Pflichten des Zeichners von geschlossenen ImmoFonds? Pflicht: - Leistung de Einlage Rechte: - Recht über Jahresabschluss informiert zu werden u. Einsicht in Bücher - Handlungen, die über das normale Maß hinausgehen bedürfen der Zustimmung der Kommanditisten bzw. der Gesellschafterversammlung  
• Erläutere die Haftung bei GbR-Fonds (geschlossene ImmoFonds)! Innenverhältnis: Haftungsbeschränkung vereinbart auf Anteil am GV Außenverhältnis: grundsätzlich gesamtschuldnerisch, nicht beschränkbar bei: Steuern, öffentlichen Abgaben, Versorgungsbeiträgen sowie Nachschusspflicht des Anlegers. Sonderform: GbR mit beschränkter Haftung # Zusatz reicht nicht, muss explizit, bilateral vereinbart sein.
• Geschlossene ImmoFonds: KG-Fonds Erläutere die Haftung Die Hafteinlage ist der Haftungsbetrag, der in das HR eingetragen wird und mit dem der Gesellschafter ggü. Dritten haftet. Basis für Verlustzuweisungen. Die Pflichteinlage bezieht sich auf das Innenverhältnis der KG, eigentliche Einlage, die Kommanditist zu erbringen hat. Die Haftung ist ausgeschlossen, sofern die Einlage durch den Gesellschafter voll eingezahlt ist. Sie lebt wieder auf, wenn das Kapitalkonto des Kommanditisten negativ wird (durch Ausschüttungen oder Verlustzuweisungen).  
• Def. Immobilienleasing ! Das Immobilienleasing ist die mittel- bis langfristige Gebrauchs- und Nutzungsüberlassung von unbeweglichen Wirtschaftsgütern gegen Entgelt auf der Grundlage eines bestehenden Leasingvertrages. am Ende der Grundmietzeit kann stehen: - Objektrückgabe - Mietverlängerungsoption - Option des Objektkaufs
• Immobilienleasingfonds rechtliche Konstruktion? steuerliches Risiko? regelmäßig als Personengesellschaft aufgelegt: - V+V-Fonds (vermögensverwaltend) als KG - gewerbliche Fonds als GmbH & Co. KG = Einkünfte aus Gewerbebetrieb, kurze LZ, da Veräußerungserlös ohnehin der Besteuerung unterworfen wird u. damit Totalgewinn früher erreicht.   Sehr sicherheitsorientiert, stellt Frage, ob "Mitunternehmerrisiko" vorhanden, welches für Anerkennung von Steuervorteilen Grundvoraussetzung ist, gegeben ist?
• Besonderheit und Typen von Immobilienaktien? Herkömmliche AG, die oftmals stärker mit Aktien- als Immobilienmarkt korreliert. - Immobilien-Substanzunternehmen: Schwerpunkt Verwaltung des eigenen oder eines fremden betrieblichen oder nichtbetrieblichen Immobilienvermögens + ggf. immobilienbezogene Dienstleistungen - Immobilien-Ertragsunternehmen: unbedeutendes Immobilienvermögen, Kerngeschäft sind Projektentwicklung und immobilienspezifische Dienstleistungen.
• US-Immobilienaktien (REITs) REIT steht für ...? Worin besteht der Sonderstatus? 4 Formen? REITS = Real Estate Investment Trust Steuerliches Privileg: keine Doppelbesteuerung auf Körperschaftsebene und auf Ebene des Anlegers. - Equity REITs - Mortage REITs (Immobilienanleihen) - Hybrid REITs (Kombi) - Umbrella REITs (Dachfonds)
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• Nenne Grundvoraussetzung für Steuerstatus der US-REITs! Höhe der Quellensteuer? Voraussetzung in Dtld.? 95% der Unternehmenserträge müssen als Dividende an die Anleger ausgeschüttet werden. 75% des Unternehmensvermögens muss in Immobilien oder Immobilienfinanzierungen angelegt sein. Die Einkünfte des REITs müssen zu mindestens 75% aus Mieteinnahmen oder Finanzierungserträgen stammen.   15% Abzugssteuer auf lfd. Ausschüttungen sowie aus Ausschüttung von Veräußerungserlösen. Deutscher Finanzvertreter nach AuslandsInvG sonst Strafsteuer.
• Besonderheiten deutscher REITs? Mindestens 75% des AV müssen direkt in Immobilien investiert sein. Mindestens 90% der Gewinne müssen ausgeschüttet werden. Ausschluss von Bestandswohnimmobilien Börsennotierung ist obligatorisch     seit 1.1.2007 in Deutschland eingführt
• Def. und Arten der Immobilienanalyse? Immobilienanalysen stellen Informationsfelder und -instrumente dar, die direkt und indirekt die Erfolgspotentiale einer Immobilie bestimmen. BASIS-Analysen: Standort- / Markt- / Gebäude- / Mietanalysen SPEZIAL-Analysen: Bewertungs- / Investitions- / Finanzierungsanalysen / Machbarkeitsstudien
• Def. Standortanalysen? Standortanalysen sind langfristige Beurteilungen des Mikrostandortes (Grundstück, Umfeld) und des Makrostandortes (Stadtteil, Stadt oder Ballungsraum). harte d.h. quantifizierbare Einflussfaktoren: Größe, Infrastruktur, Distanzen weiche Einflussfaktoren: Standortimage, Aussicht.. => Nutzungspotentiale
• Def. Marktanalysen ? Marktanalysen dienen der Angebots- und Nachfrageanalyse in Eigennutzer-, Anlage- und Vermietungsmärkten. Zielsetzung ist das Aufzeigen von Marktpotentialen. - aggregierte Analyse (Gesamtmarkt) - disaggregierte Analyse (Diff. nach räumlichen o. sachlichen Teilmärkten) - quantitativ (auf qm-Basis) - qualitativ (Flächentypen u. -standards) Sonderformen: Wettbewerbsanalysen u. Transaktionsanalysen
• Def. Gebäudeanalyse ? Gebäudeanalysen beurteilen die bauliche Gestaltung (Ausstattungs- u. Qualitätsstandards sowie evtl. Mängel oder Schäden), die vermietbare Fläche und die Nutzungsflexibilität. - Flächeneffizienz (Anteil der vermietbaren Fläche) - Bewirtschaftungseffizienz (Höhe der Bewirtschaftungskosten) - Nutzungseffizienz (Kosten-/Nutzenverhältnis der Gebäudeausstattung)  
• Def. Mietanalysen ? Mietanalysen beurteilen Mieterbonität, Mietermix u. Mietvertragsstrukturen ( LZ, Umlage, Indexierung) zur Schätzung des CashFlows
• Def. Bewertungsanalsen ? Bewertungsanalysen dienen der Verkehrswertermittlung mittels Vergleichs- / Ertrags- / Sachwertverfahrens d.h. sie stellen aufbereitete Basisanalysen dar:   Ertragswert basiert auf Standort- / Marktanalyse Sachwert basiert u.a. auf Gebäudeanalyse
• Def. Investitionsanalysen ? Investitionsanalysen sind auf die qualitative und quantitative Beurteilung von Renditeobjekten ausgerichtet. qualitativ: umfasst alle Basisanalysen zur Vorselektion quantitativ: Beurteilung individueller Rendite- Risiko- und Fungibilitätsaspekte als Eingangsgrößen der Investitionsrechnung = Festlegung der voraussichtlich erzielbaren Rendite bzw. des vertretbaren Kaufpreises.
• Def. Finanzierungsanalyse ? Finanzierungsanalysen zielen auf die Beleihungswertermittlung ab, die sich primär aus der Bonität des Investors sowie des erwarteten Risikogrades der Investition ergibt.
• Def. verfügbares Flächenangebot ? Unter "verfügbarem Flächenangebot" versteht man die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Jahres potentiellen Nutzern zur Verfügung stehen. Leerstand des VJ + fertiggestellte, aber noch nicht vermietete Neubaufläche + frei gewordene Bestandsfläche   Leerstandsquote = Verhältnis Leerstand zu Gesamtbestand (i.d.R. durch Schätzung des Bedarfs auf der Nachfrageseite ???)
• Def. Flächenbedarf, Flächennachfrage, Flächenabsatz, Netto-Flächenabsorption! Flächennachfrage ist <= Flächenbedarf Flächenabsatz = Flächenumsatz = innerhalb einer Periode getätigte Neuvermietungen z.B. in qm Netto-Flächenabsorption = innerhalb einer Periode tatsächlich aufgenommene Flächenangebot: verfügbares Flächenangebot ./. Leerstand (ohne Umzüge) = Netto-Flächenabsorption  
• Nenne 7 harte und 2 weiche Standortfaktoren! hart: 1. Bevökerungsstand    2. Bevölkerungsstruktur 3. Alters- Einkommens- und Haushaltsstruktur 4. Wirtschaftskraft          5. Wirtschaftsstruktur 6. Einbindung in überregionale Verkehrsachsen 7. Existenz überregionaler Verkehrseinrichtungen weich: 1. Standortimage             2. natürliche Attraktivität (Politik)
• Nenne 7 harte und 4 Weiche Standortfaktoren des MIKROStandorts! hart: 1. Lagequalität u. Beschaffenheit des Grundstücks 2. Grundstücksgröße und -zuschnitt   3. Nachbarschaftsbebauung 3. technische Erschließung  4. Infrastruktur/Verkehrsanbindung 5. Grundbuchrecht   6. Baurecht  7. Verordnungen u. Satzungen weich: 1. Image   2.Grundhaltung der Öffentlichkeit (Nachbarn/Politik) 3. Qualität der Bebauung      4. lageprägende Nutzer
• Unterscheide positive und negative Publizität des Grundbuches! positive Publizität = Tatbestände, die im Grundbuch eingetragen sind, gelten ggü. gutgläubigen Dritten als richtig. negative Publizität = Tatbestände, die eintragungspflichtig, aber nicht im Grundbuch eingetragen sind, gelten ggü. gutgläubigen Dritten als nicht bestehend.
• Durch welche Vorgänge außerhalb des Grundbuches kann das Grundbuch unrichtig werden? - Erbfolge - Wechsel der Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft Übertragung von Briefgrundpfandrechten
• Unterscheide Grunddienstbarkeit und beschränkt persönliche Dienstbarkeit! Wie ist das bei Reallasten? Bei der Grunddienstbarkeit kann ein Grundstüc zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen herrschenden Grundstücks belastet werden. Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten beziehen sich auf das Nutzungsrecht, welches einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person zusteht.   Reallasten sind wiederkehrende Leistungen, die an den Berechtigten zu leisten sind, das kann sowohl der jeweilige Eigentümer eines anderen Eigentums wie auch eine bestimmte Person sein. Persönliche Haftung des Grundstückeigentümers!
• Def. Erbbaurecht! Abwicklung? Erbbaurechte belasten ein Grundstück in der Weise, dass der Begünstigte das veräußerbare und vererbliche Recht besitzt, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Erbbauzins Das Erbbaurecht wird rechtlich wie ein Grundstück behandelt. Gebäude ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts nicht des Grundstücks.
• Def. Grundpfandrechte Welche sind, abstrakt welche ... ? Grundpfandrechte ermöglichen in ihrer Funktion als Sicherungsrechte dem Begünstigten in bestimmten Situationen die Befriedigung seiner Forderungen aus dem belasteten Grundstück. akzessorisch = forderungsabhängig: Hypothek abstrakt = forderungsunabhängig: Grundschuld u. Rentenschuld als Unterart
• Wie lautet die Rangfolge im Grundbuch? innerhalb der gleichen Abteilung: locus-Prinzip verschiedene Abteilungen: tempus-Prinzip   Rangänderung bei Einigung und Eintragung möglich Rangvorbehalt: Eigentümer behält sich Änderung vor Löschungsbewilligung
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• Worauf kann Abweichung des vertraglich protokollierten Kaufpreises vom tatsächlich gezahlten Kaufpreis hinweisen? rechtliche Folge? höher: Schwarzgeld, Sparen von Steuern und Notargebühren niedriger: Erlangung einer höheren Finanzierung beim KI   Scheingeschäft ist nichtig. Heilung mit Eintragung im GB Straftatbestand bleibt aber!!
• Def. Zwangsversteigerung Beantragung, Durchführung und Eintragung Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks dient der Vollstreckung von Forderungen in das unbewegliche Vermögen des Schuldners auf Antrag des Gläubigers... oder des Konkursverwalters oder des Erben. Zuständig für die Zwangsversteigerung ist das Vollstreckungsgericht in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Anordnung der Zwangsversteigerung im Grundbuch einzutragen.
• In welche 3 Teile gliedert sich der Versteigerungstermin? Welche 4 4 Ergebnisse kann Teil 3 haben? 1. Bekanntmachungsteil (Verlesung) 2. Bietstunde 3. Verhandlung über den Zuschlag - sofortige Zuschlagserteilung - Versagung des Zuschlags - Aussetzung des Zuschlags - einstweilige Einstellung
• Was geschieht rechtlich bei Zuschlag (Zwangsversteigerung)? Mit dem Zuschlag findet der Eigentümerwechsel statt. Die spätere Eintragung hat nur deklaratorischen Charakter. Mit dem zuschlag gehen Gefahr, Nutzen u. Lasten des Grunstücks über.
• Def. Bauträgervertrag Der bauträgervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Käufer über die Übertragung eines Grundstücks, auf dem vom Unternehmer im eigenen Namen und für eigene Rechnung ein Bauwerk (oder Wohnungseigentum) neu errichtet  wurde oder noch zu errichten ist. gemsischter Vertrag: Werkvertrag u. Kaufvertrag
• Besondere Pflichten des Bauträgers ? Der Bauträger hat nur Ansruch auf Zahlung nach Baufortschritt bzw. darf Zahlung des Auftraggebers erst annehmen, wenn die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: - notarielle Beurkundung des Vertrags, Notar bestätigt Vorlage der erforderlichen Genehmigungen, dem Unternehmer sind keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt; - Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen - Freistellung von Grundpfandrechten gesichert - Baugenehmigung ist erteilt.

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