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Flächenmanagment (Fach) / Grundstücksbewertung (Immo) (Lektion)

Immobilienbewertung 2. semester

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  • Verfahren für Ermittlung des Verkehrswerts (beschrieben von ImmoWertV) Vergleichswertverfahren § 15 & 16 ImmoWertV Vergleichswertverfahren ist sowohl als auch für unbebaute und bebaute Grundstücke geeignet. Bei bebauten Grundstücken eher für hoogene Bewertungsgegenstände (z-B. Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser) Ertragswertverfahren § 17 - 20 ImmoWertV Mietwohnungsbauten; Ein- und Zweifamilienhäuser; Gewerbe und Industriebauten; Bürogebäude; öff. Zweckbauten Sachwertverfahren § 21 - 23 ImmoWertV Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Besonderheiten des Grundstücksmarktes (7) - Zunehmender Differenzierung in sachlicher und rechtlicher Teilmärkte- Kein Mobilität von Angebot und Nachfrage- Keine Transparenz des Marktes- Keine Homogenität aufgrund sachlicher, räumlicher, zeitlicher und persönlicher Präferenzen der - Marktteilnehmer- Staatlich reguliert: Planungs-, Bau- und Bodenrecht, Umweltrecht, Steuern, Landes- und Regionalplanung etc.- Kommunal reguliert: Bauleitplanung und sonstige Baurechtssatzungen, Erschließungsbeiträge, städtebauliche Verträge und Baulandmodelle- Bodenmarkt ist ein dem Wohnungsmarkt vorgelagerter Markt
  • Funktionen und Informationen aus den Grundstücksmarktberichten der örtlichen Gutachterausschüsse Auf Grundlage der registrierten Kaufverträge für Grundstücke ermitteln die Gutachterausschüsse statistische Daten, die die Entwicklungen des Grundstücksmarkts und der Grundstücksteilmärkte veranschaulichen (Überblick über Grundstücksverkehr: Umsätze in Geld und Fläche). Die Erhebung der Preisentwicklungen und des Preisniveaus sowie der Umsätze und bereichsspezifischer Einzelergebnisse soll den Grundstücksmarkt für die Teilnehmer transparent gestalten (Grundstücksmarkttransparenz).  Bestandteile der Grundstücksmarktberichte sind in der Regel Bodenpreisindexreihen, Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze für ertragsorientierte Objekte und Umrechnungskoeffizienten für das Maß der baulichen Nutzung.
  • Entwicklungsstufen des Bodens und Entwicklungsmomente (städtebauliche Maßnahmen) Enticklungsstufen -- städtebaulichen Maßnahmen Agrarland § 5 Abs. 1 ImmoWert V --  Bauerwartungsland § 5 Abs. 2 -- Planung (Erwartung aufgrund von Darstellung im F-Plan oder nach maßgeblichen Situationsmerkmalen geordnete städtebauliche Entwicklung wie Lage zu bebauten Gebieten, Lage zu Erschließungsanlagen und dem Verhalten des Planungsträger enstehen. ) Rohbauland § 5 Abs. 3 -- Bodenordnung (Flächen die nach §§ 30, 33 und 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind. Erschließung nicht gesichert und Lage,Form und Größe für bauliche Nutzung unzureichend gestaltet) baureifes Land: § 5 Abs. 4 -- Erschließung; bauliche Nutzung (Fächen die nach öffentlich-rechtlichen Vorhaben und den tatsächlichen gegebenheiten baulich nutzbar sind)           - erschließungsbeitragspfl.           - erschließungsbeitragsfrei
  • Bodenrichtwert Definition Gibt einen guten Anhaltspunkt für die Wertermittlung einer Immobilie.  Beschreibt den Wert eines unbebauten Grundstücks in Euro pro m^2 Grundstücksfläche; entspricht nicht dem tatsächlichen Preis. Zonale Bodenrichtwerte (W- Wohnbaufläche, MK- Kerngebiet mit gemischter Nutzung, G-Gewerbegebiet, M- gemischte Bauflächen) Maßgebliche wertbestimmendn Merkmale: - Art und Maß der baulichen Nutzung- Grundstücksgröße- Erschließungszustand- Planungsrechtliche Qualität
  • Was muss beachtet werdem bei heranziehung von Bodenrichtwerten zur Ermittlung des Bodenwerts im Vergleichsverfahren qualitative und konjukturelle Anpassung
  • Wertebeeinflussende Faktore von Eigentumswohnungen Gebäude Lage Alter  Bauzustand Ertrag Ausstattung
  • boG beschreiben un in welchem Verfahrensschritt sie zu berücksichtigen sind Nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV sind als besondere objektspezifshce Grundstücksmerkmale alle Merkmale eines Bewertungsobjektes zu erfassen, die vom normalen Zustand vergleichbarer Objekte abweichen. Durch die obG sollen wertmäßige Auswirkungen von individuellen Besonderheiten korrigierend berücksichtigt werden, soweit ihnen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Wert beimisst und sofern sie im angewandten Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt werden konnten. Nach der marktanpassung und vor dem entgültigem ermitteltem Wert berücksichtigt ______________________________________________________ Als Beispiele für Abweichungen vom durchschnittlichen Zustand vergleichbarer Objekte nennt die ImmoWertV:• wirtschaftliche Überalterung• überdurchschnittlicher Erhaltungszustand• Baumängel oder Bauschäden• von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge
  • Qualität und Konjuktur eines Wertes Den Wert (Verkehrswert, Marktwert) eines Grundstücks zu ermitteln bedeutet, 1. Seine Qualität zu bestimmen und  2. Die Konjuktur (allgemeine Wertverhältnisse) aufe dem Grundstücksmarkt zu erfassen. Die Qualität wird vollkommen durch folgende Komponenten beschrieben: - Lage - Nutzbarkeit - Beschaffenheit Die Qualität bestimmt und berücksichtigt die Gesamtheit aller preisbeeinflussenden - Physische - Rechtlichen - Wirtschaftlcihen Merkmale und Eigenschaften eines Grundstücks.
  • Qualitätskomponenten 1. Lage außere Grundstücksverhältnisse - Verkehrslage- Nachbarschaftslage- Wohn-, Geschäfts- oder Gewerbelage- Immissionsbelastung- etc. 2. Nutzbarkeit rechtliche Eigenschaften - Planungsstand- Art und Maß der baulichen Nutzung- Erschließungszustand- Stand der Bodenordnung- etc. 3. Beschaffenheit innere Grundstücksverhältnisse - Grundstücks -grösse und -form- Geländeform- Baugrund- Gebäudeeigenschaften- Altlast- Baulasten- Denkmalschutz- etc.
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  • Planungsadäquater, Fiktiver und Aktueller Bodenwert Planungsadäquater Bodenwert (B) Wert bei plan- bzw. lageadäquater Nutzung (ggf. ohne Gebäude) (0 Jahre) Fiktiver Bodenwert (Bf) Annahme, auch ohne Bestandsschutz wäre die tatsächliche Nutzung identisch mit der planungsadäquaten Nutzung (max Restnutzdauer z.B. 80 Jahre) Aktueller Bodenwert (Ba) Bodenwert eines bebauten Grundstücks, bei dem die Nutzung nicht der planungsadäquaten Nutzung entspricht (aktuell)
  • Marktanpassung beim Ertragswertverfahren und welche Faktoren marktanpassung erfolgt duruch Mieten und Liegeschaftszinssatz
  • Anlässe einer Wertermittlung Verkehrswert - Marktwert Grundstückstransaktionen, städtebauliche Maßnahmen, Zwangsversteigerung, Erbauseinandersetzung Beleihungswert Grundstück als Beleihungsobjekt (70% des Verkehrswert) Einheitswert  Besteuerung von Grundstücken zur Ermittlung der Grundsteuer A und B Bilanzwert Grundstücke als Betriebsvermögen Versicherungswert Zeitwert, Wiederbeschaffungswert
  • Parameter, die den Ertragswert beeinflussen - Nachhaltig erzielbarer Rohertrag (Nettokaltmiete, Nutzfläche) - Höhe der Bewirtschaftungskosten - Höhe des Liegenschaftszinssatzes - Geschätzte Restnutzdauer der baulichen Anlagen - Bodenwert - besondere objekspezifische Grundstücksmerkmale (boG)
  • Arbeitsschritte und Grundsätze einer (sachgerechten, nachvollziehbaren und schlüssigen)Grundstücksbewertung Eine sachgerechte, nachvollziehbare und schlüssige Grundstücksbewertung erfordert grundsätzlich: 1. die werterelevante, vollständige und zutreffende Beschreibung des Bewertungsobjektes (Qualitätsbestimmung) 2. die objekt- und methodenbezogene Auswertung von Vergleichspreisen für Grundsstücke und für wertbedeutsame Faktorleistungen (Ermittlung der Wertermittlungsgrundlagen) 3. den nach Qualitätsbestimmung und Wertermittlungsgrundlagen angemessenen Preisvergleich (Methodenwahl) und 4. die objekt- und marktgerechte Würdigung des Ergebnisses der angewendeten Methode(n) (Wertbemessung)
  • Modernisierungen Auswirkungen von Modernisierungen auf den Verkehrswert:Modernisierungen können die Restnutzungsdauer der Immobilie verlängern und steigern somit den Verkehrswert. Berücksichtigung von Modernisierungen im Sachwertverfahren:Modernisierungen müssen bei der Berechnung der Restnutzungsdauer beachtet werden. Die Maßnahmen können über ein Punkterastermethode bewertet werden. Je mehr Punkte das Objekt für die Modernisierungsmaßnahmen bekommt, umso mehr verlängert sich die Restnutzungsdauer. Dadurch fällt schließlich die Alterswertminderung kleiner aus. 2 Beispiele für typische Modernisierungsmaßnahmen:- neue Heizung- Wärmedämmung der Wände

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