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Risikomanagement (Fach) / Asset Management (Lektion)

Diese Lektion wurde von Niko1997 erstellt.

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• Investment-Ebene Immobilien Portfolio Management
• Portfolio-Ebene Immobilien Asset Management, Property Management, FM
• Objekt-Ebene Tech.-, Infras.- oder Kaufmännisches Gebäudemanagement
• Asset Management -Generierung von Wertschöpfung
• Risikomanagement: -Identifikation, Analyse, Bewertung, Überwachung, Controlling von Immobilienrisiken
• Prinzipal-Agenten-Theorie -Prinzipal: Auftraggeber, Agent: Auftragnehmer-Konfliktpotenzial durch Nutzenmaximierung und asymmetrische Infos
• Grundlagen Asset Management Asset Management: „Immobilien-Asset-Management wird definiert als Planung, Steuerung, Umsetzung und Kontrolle sämtlicher wertbeeinflussender Maßnahmen über die gesamte Wertschöpfungskette einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios entsprechend den Zielvorgaben des Eigentümers.
• Asset Management: Integration in Wertschöpfungskette -Ankauf-Haltephase-Verkauf
• Asset Management: Kernfunktionen 1.     Entwicklung von Asset-Management-Strategien2.     Wertoptimierungsansätze auf der laufenden Einnahmenseite3.     Reporting und Research für Eigentümer
• Asset Management: Entwicklung von Strategien Grundlage: Bestandsaufnahme und -analyseStrategieentwicklung: Wertschöpfungsstrategien, BusinessplanReporting und Kontrolle
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• Bestandsmaßnahmen: Modernisierung:-Modernisierungsmaßnahmen sollen zur Verbesserung von baulichen und technischen Anlagen beitragen, gegenwärtige technische Standards erreichen und wirtschaftlichere Nutzung der Immobilie ermöglichen-Auch bauliche Änderungen, sind Modernisierungsmaßnahmen Sanierung:-Bei Sanierung steht Wiederherstellung des Sollzustandes von baulichen und technischen Anlagen im Vordergrund, mit der Werterhalt, aber keine Verbesserung erzielt wird Revitalisierung, Redevelopment:-Anpassung veralteter, ungenutzter oder leerstandsgefährdeter Bestandsimmobilien an gegenwärtige Marktanforderungen durch umfassende bauliche Maßnahmen
• Bestandanalyse: -        Bereiche-        Grundstückanalyse-        Technische Gebäudeanalyse-        Wirtschaftliche Gebäudeanalyse-        Mieteranalyse
• Wertschöpfungspotenziale: Erlösminderungen -Erlösminderungen durch Mietausfälle-Mietausfälle reduzieren durch ForderungsmanagementWertschöpfungspotenziale: Mietverträge, Mietzins-Mieterhöhungen müssen ggf. vertraglich vereinbart werden-Ausnahme: öffentlich geförderter Wohnraum-Instandhaltungskosten nicht umlegbar-Mietpreisbremse: Wiedervermietungen max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete in angespannten Wohnungsmärkten
• Wertschöpfungspotenziale: Vertragsmanagement -Vertragsmanagement: Entwicklung, Verwaltung, Anpassung, Abwicklung und Fortschreibung der Gesamtheit aller VerträgeWertschöpfung: Bewirtschaftungsergebnis
• Bewirtschaftungsergebnis -        Bruttomieteinnahmen-        Instandhaltungskosten-        Nutzungskosten (Mieter)
• Risiko und Unsicherheit Risiko: Gefahr einen Verlust oder Schaden zu erleiden-        Abweichung aktueller Ereignisse von den ErwartungenBedeutende Faktoren unter Risiko: Information, Fähigkeiten, UrteilsvermögenUnsicherheit: Keine gesicherten Kenntnisse, keine Erfahrungen oder HistorieBedeutende Faktoren unter Unsicherheit: Beobachtung, Interpretation von Infos
• Risikomanagement Ziel des Risikomanagements ist es Risiken zu verdeutlichen, kalkulierbar und kontrollierbar zu machenVorgehensweise1.     Risikoidentifikation2.     Risikobeurteilung3.     Risikosteuerung4.     Risikoüberwachung und – reporting
• Übersicht Immobilienrisiken: Umwelt-, Volkswirtschaftliche, Standort-, Branchenrisiken  Ojektrisiken
• Risikokategorien: Ein- und zweidimensionale RisikenEindimensionale Risiken-        Dominanz eines Risikoelements (Gefahr oder Chance)Beispiel: Naturkatastrophe, MietausfallZweidimensionale Risiken-        Resultat eines Investments kann zweiseitig (negativ oder positiv) vom geplanten Erwartungswert abweichen.Beispiel: Zinsänderung, WechselkursänderungExistentielle und finanzielle RisikenExistentielle Risiken-        Entstehung der Risiken aus dem physischen Objekt, d.h. objektspezifische UnsicherheitenBeispiele: technische Überalterung, QualitätsrisikoFinanzielle Risiken-        Entstehung der Risiken im Zusammenhang mit der Finanzierung, unabhängig vom physischen ObjektBeispiele: Liquidität, Zinsänderung, WechselkursQuantifizierbare und nicht quantifizierbare RisikenQuantifizierbare Risiken-        Frage nach der ausreichenden Verfügbarkeit statistischer Daten und Informationen.Nicht quantifizierbare Risiken-        Vorliegen eines nicht quantifizierbaren Risikos, wenn (noch) keine Daten vorliegen oder die Situation erstmalig auftritt.Systematische und unsystematische RisikenSystematische Risiken („Marktrisiken“)-        Gefahren und Chancen aufgrund allgemeiner Marktbedingungen, die vom einzelnen Investor nicht beeinflusst werden können.Beispiel: Zinsen, WechselkurseUnsystematische Risiken („Objektrisiken“)-        Vorliegen eines nicht quantifizierbaren Risikos, wenn (noch) keine Daten vorliegen oder die Situation erstmalig auftritt.Beispiel: Lage, Altlasten
• Festlegung der Risikostrategie -        Eine abgestimmte Risikostrategie ist der Ausgangspunkt aller weiteren Schritte des Risikomanagements.-        Inhalte der Risikostrategie: Quantitative und qualitative Zielwerte / Sollzustände
• Risikobereitschaft: Die Entscheidung, wie mit einer identifizierten Risikosituation umzugehen ist, wird von der individuellen Risikobereitschaft der Entscheidungsträger bestimmt.-Risikoneutralität-Risikoaversion-Risikofreude
• Risikotragfähigkeit Die Risikotragfähigkeit eines Unternehmens beruht auf den Ressourcen an Finanz- und Humankapital, erkannte Risiken zu übernehmen
• Risikoidentifikation und Klassifizierung -        Die Risikoerkennung erfolgt mit dem Ziel festzustellen, ob bestimmte Vorgänge bei Investitions- oder Finanzierungsentscheidungen mit Risiken verbunden sind.Risikoklassifizierung
• Risikobereitschaft -        Verluste werden stärker beachtet als Gewinne-        „Framing-Effekt“-        Nudging: Richtige Anreize geben-        Fairness: Menschen bestrafen unfaires Verhalten-        Verlustaversion: Der Schmerz über den Verlust ist höher als über den Gewinn
• Balkonanbau: nochmal anschauen
• Rechtliche Grundlagen: -        Basel 2/3/4: Eigenkapitalvorschriften, die vom Basler Ausschuss für Bankenaufsicht in den letzten Jahren vorgeschlagen wurden-        Ziele: Sicherung der Eigenkapitalausstattung und die Schaffung einheitlicher Wettbewerbsbedingungen.-        Verbesserung des internen Risikomanagements3. Risikoidentifikation und -bewertung
• 3. Risikoidentifikation und -bewertung Risikomessung: ZeitreihenanalyseZiel: Muster oder Prozesse zu erkennen, die aus der zeitlichen Entwicklung einer Variablen resultieren-        Trendkomponente-        Saisonkomponente-        KonjukturkomponenteRisikomessung: Sensitivitätsanalysen-Untersucht welche Auswirkungen die Änderung einzelner Parameter auf die Zielgröße habenVorgehen:1) Identifikation aller variablen Einflussfaktoren2) Bestimmung der möglichen und wahrscheinlichen Grenzwerte der EinflussfaktorenRisikomessung: Value at Risk-Umrechnung des Risikos in einen monetären Verlust Standardinstrument im Bankensektor
• 3.2 Risikobewertung durch Benchmarking Benchmarking bezeichnet einen systematischen und kontinuierlichen Vergleich von Parametern m eigenen Unternehmen mit den Ergebnissen in anderen Unternehmen
• Total Return Gesamtrendite in einer Immobilieninvestition: Wertsteigerung + Mieteinnahmen
• Korrelationskoeffizient: Der Korrelationskoeffizient ist die standardisierte Kovarianz zweier Größen:-kann Werte zwischen -1 und +1 annehmen- der Wert „-1“  perfekt negative Korrelation der Renditen-der Wert „0“  Unkorrelierte Renditen-der Wert „+1“  perfekt positive Korrelation der Renditen (Eins-zu-eins-Verhältnisses der Renditeverläufe)
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• Risiko, Schwankungsbreite Kombi von risikoreichen und -armen Immobilien:  eine Dämpfung der Schwankung der Risiko-Rendite-Kurve erreicht werden  geringer EffektKombi von risikoreichen Immobilien:  die Ausschläge kompensieren sich gegenseitig  die Risiken sind negativ korreliert
• 4.2 Kennzahlen auf Portfolio-Ebene Berechnung der Rendite/Performance: Die Performance der Fonds resultiert im Wesentlichen aus:-Mieterträgen und Änderungen der Verkehrswerte
• 5. Instrumente zur Reduzierung von Investmentrisiken Immobilienmarktseite: -Prognosen und Simulationen: Zeitreihen zu Immobilienmarktdaten mit möglichst langer Historie, Makro und mikroökonomische Prognosen-Diversifikation: Klassisches Instrument, Basis der Überlegung: Moderne Portfolio-Theorie Verteilung des Investmentvolumens auf mehrere Anlagen-Scoring von Standort- und Objektrisiken: Verfahren, um Eigenschaften von Unternehmen oder Immobilien systematisch zu bewerten und zur Prognose ihrer weiteren Entwicklung heranzuziehen-Management von Mieterrisiken
• Umbau Aufgabe nochmal anschauen
• Gruppen nochmal anschauen 
• Start-ups: sind neugegründete Unternehmen: unter 10 Jahren, innovativ, technologieorientiert, hohes WachstumspotentialLebenszyklus bei Start-ups: -        Seed-Stage  Start-up-StageGrowth-StageLater-StageSteady-StageWarum Start-ups in den USA erfolgreicher und einfacher als in Deutschland?-        Die Kultur in den USA ist risikofreundlicher-        Gründer sind im Gründerökosystem angesehener in der Gesellschaft-        Finanzmittel sind in den USA zugänglicher für GründerMehr Bürokratie und Regulierungen in Deutschland

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