Immobilienverwaltung und -bewirtschaftung (Fach) / Das Maklerunternehmen - Fr. Karcher (Lektion)

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• Was ist wichtig bei der Namensgebung eines Maklerunternehmens? Ein Makler muss sich immer als Makler zu erkennengeben!!! Das muss aus dem Unternehmensnamen unmittelbar hervorgehen.  z.b.: Bianka Tafuro - Immobilienmakler IHK Bianka Tafuro - Immovermittlunng Bianka Tafuro - Immo Agentur Bianka Tafuro - Real Estate Agent Bianka Tafuro - Ihr Immobilienspezialist
• Welche Rechtsformen gibt es für den Immobilienmakler? - Einzelunternehmen - GmbH (ab 2 Personen, kostet ca. 3000,- € jährlich, Eintrag ins Handelsregister) Gesellschafter mit beschränkter Haftung - GmbH & Co.KG "Gesellschaft mit beschränkter Haftung und Compagnie Kommanditgesellschaft"  Partner ist keine natürliche Person, sondern eine juristigsche Person in Form einer GmbH
• Was sind die VOR und NACHTEILE eines Einzelunternehmens? Die Vorteile des Einzelunternehmens:- Gewinne gehören uneingeschränkt dem Unternehmer.- Zur Gründung ist kein Stammkapital notwendig.- Entscheidungen können jederzeit vom Unternehmer getroffen werden, er muss diese nicht mit Gesellschaftern abstimmen.- Die Gründungsformalitäten und -kosten sind minimal. Die Nachteile des Einzelunternehmens:- Der Unternehmer haftet voll und unbeschränkt mit seinem Privatvermögen. = Eine Vermögensschadenshaftpflicht sollte abgeschlossen werdne!- Der Einzelunternehmer ist Alleinkämpfer und hat keine Gesellschafter/Partner, die ihm zur Seite stehen.- Die Erweiterung des Eigenkapitals muss der Inhaber alleine und aus eigener Kraft stemmen.
• Welche Unterlagen müssen für die Zulassung als Immobilienmakler nach §34c GeWo eingereicht werden? 1. Antrag bei IHK  2. Kopie Personalausweis 3. Fürhungszeugnis 4.  Auskunft Schuldverzeichnis Amtsgericht 5. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes Bei Antrag in Verbindung mit §14 GeWo zusätzlich: 6. Auskunft Gewerbezentralregister 7. Handelsregisterauszug soweit vorhanden
• Was ist der §34c GeWo Die Gewerbeerlaubnis für Makler, Bauträger und Baubetreuer
• Was ist der §14 GewO? Die Gewerbeanmeldung zur geschäftlichen Ausübung der Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO Wird zwingend benötigt, wenn man das erste Geld damit verdienen will bzw. öffentlich als Immobilienmakler auftritt!
• Ist der §652 ff. BGB für den Makler relevant und wenn ja, was regelt er? JA, dies ist im Maklerrecht relevant und er regelt den Provisionsanspruch
• Was regelt der §312 BGB? Er regelt die gesetzlichen Grundlagen von: § 312b Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträge
• Was regelt das Geldwäschegesetz? Das Geldwäschegesetzt regelt, wie Finanzströme kontrolliert werden. Zugleich wird Geldwäsche mit diesem Gesetzeswerk zur Straftat. Es muss vom Makler strengstens beachtet werden!
• Was bedeutet ENEV? ENEV = Energiesparverordnung
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• Was sind die 3 Makler - Geschäftsprinzipien? 1. Erfolgsprinzip 2. Neutralistätsprinzip 3. Dispositionsfreiheit des Auftraggebers
• Was bedeutet das Geschäftsprinzip "ERFOLGSPRINZIP"? Erfolgsprinzip  Immobilienmakler erhalten Ihre Provision nur, wenn Ihre vermittlungs- oder Nachweistätigkeit zum Abschluss des sog. notariellen Hauptvertrages führt. Erfolg = Abschluss des Hauptvertrages
• Was bedeutet das Geschäftsprinzip "NEUTRALITÄTSPRINZIP"? Für alle Makler gilt das Neutralitätsprinzip! Makler muss die Position eines neutralen Dritten einnehmen. Bei unzulässigen Verflechtungen fehlt es hingegen an Neutralität und daher sind diese nicht erlaubt!
• Welche "unzulässigen Verflechtungen" gibt es? Persönliche Verflechtungen: - Makler = Verkäufer- Makler = Ehegatte des Verkäufers- Makler = Blutsverwandter 1. Grades des Verkäufers Wirtschaftliche Verflechtungen: - Makler = Betreuer des Verkäufers- Makler = Angestellter des Verkäufers (z.B. Arbeitsvertrag mit Bauträger) In alle diesen Fällen kann der Makler zwar das Geschäft machen, aber er darf KEINE AUßENPROVISION verlangen!
• Was sind wichtige Inhalte eines ALLEINAUFTRAGES? - Vertrag muss als ALLEINAUFTRAG oder EXKLUSIVAUFTRAG ausgezeichnet sein und immer schriftlich und unterschrieben vorliegen! - Verkäufer schaltet keine Mitbewerber ein während der Dauer des Alleinauftrages - Befristung (löst Tätigkeitspflicht aus, schützt aber auch beim Nicht-Verkauf)  max. 12 Monate, kann sich automatisch durch Verlängerungsklausel um max. 12-18M verlängern) Während einer Befristung kann nicht ordentlich gekündigt wreden, bei unbefristeten Verträgen hingegen 4 Wochen zum Monatsende! - Aufwandsentschädigung vereinbaren! durch Verkäufer bei Nicht-Erfolg = Erstattung der nachweisbaren Kosten für dieses Objekt (Werbung, Fahrtkosten - keine Arbeitszeit!) - Aufnahme einer zweifelsfreien Provisionsvereinbarung - benötigt immer eine Widerrufsbelehrung (außer, wenn der Vertrag im Maklerbüro abgeschlossen wird)  - Berechtigung zu Reservierungen durch Käuferinteressenten sollte im Vertrag enthalten sein - Wenn Verkäufer keine Courtage zahlen will, sollte eine Mehrerlösklausel enthalten sein
• Was sind die 5 Voraussetzungen auf ANSPRUCH AUF MAKLERPROVISION nach §652 BGB? Voraussetzungen auf Provisionsanspruch: 1. Vorliegen von entgeltlichem unterzeichneten Maklervertrag mit Provisionsvereinbarung - am besten Alleinauftrag! 2. fristgerecht und korrekt zugegangene Widerrufsbelehrung 3. Maklerspezifische Tätigkeit (Vermittlungs- und/oder Nachweistätigkeit) 4. notarieller Hauptvertrag 5. Ursächlichkeit(Das vom Makler angebotene Geschäft muss mit dem tatsächlich zustande gekommenen Geschäft hinsichtlich Objekt, Art des Vertrages und den vom Makler zusammengeführten Personen identisch sein)
• Was fällt dir zur WIDERRUFSBELEHRUNG ein? - Jeder Fehler ii der Widerrufsbelehrung geht zu Lasten des Maklers! - Muss rechtzeitig, vollständig und absolut korrekt zugehen! - Makler muss nur beweisen knnen, dass die Widerrufsbelehrung fristgerecht und korrekt zuggeangen ist (Lesebstätigung) - Ist Voraussetzung des Maklerprovisionsanspruchs - Jeder Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer benötigt eine Widerrufsbelehrung - Belehrung dass der Verbraucher innerhalb 14 Tagen den Vertrag mündlich oder schriftlich widerrufen kann. Daher empfiehlt sich, diesen Zeitraum abzuwarten bevor man tätig wird oder sich schriftlich einen Widerrufsverzicht vom Kunden einzuholen. - Fehler oder nicht erfolgte Widerrufsbelehrung füren zu einem Recht von 54 Wochen Rücktritt
• In welchen Ausnahmefällen wird keine WIDERRUFSBELEHRUNG benötigt? - Wenn der Maklervertrag im Maklerbüro unterzeichnet wird - Wenn der Vertragspartner kein Verbraucher, sondern gewerblich ist (im Handelsregister eingetragen)
• Was sagt das BESTELLERPRINZIP in der Wohnungsvermittlung aus? "Wer bestellt, bezahlt" Wer zuerst die Tätigkeit des Maklers in Anspruch nimmt, muss bezahlen! Wird aktuell nur im Mietgeschäft angewandt und soll den Mieter schützen
• Was sind 13 Schritte im Ablauf des IMMOBILIENERWERBS? Schritt 1 - Solvenzprüfung durch Makler (Schufa-Auskunft)Schritt 2 - Die passende Immobilie finden Schritt 3 - Hausbesichtigungen vereinbarenSchritt 4 - Bei Kaufinteresse das Grundbuch einsehen (Belastungen, Wegerechte etc. prüfen)Schritt 5 - Preisverhandlungen mit dem Verkäufer. Bei Einigung schriftliches                 Kaufpreisangebot durch InteressentenSchritt 6 - (Bau)Finanzierung dingfest machenSchritt 7 - Kaufveretrag aufsetzen (vorher den Entwurf gründlichst prüfen(lassen)Schritt 8 - Notarieller KaufvertragSchritt 9 - Maklerrechnung (Provision)Schritt 10 - Kaufpreis und Nebenkosten bezahlenSchritt 11 - Auflassungsvormerkung in Abt II eintragen lassen (für Zeitraum zwischen                 Zahlung und Grundbucheintrag, da dieser für Erwerber sonst kritisch)Schritt 12 - Evtl. vorgezogene Besitzübergabe an ErwerberSchritt 13 - Grundbuch Abt I umschreiben lassen und offizielle Übergabe Nachdem der Notar die Bestätigung über die Zahlung des Kaufpreises vorliegen und die Umschreibung im Grundbuch veranlasst hat, gehört Ihnen die Immobilie auch ganz offiziell. Die Schlüssel bekommen Sie vom Makler und Verkäufer ausgehändigt.
• Was bedeutet das Geschäftsprinzip "DISPOSITIONSFREIHEIT DES AUFTRAGGEBERS"? Dieses Geschäftsprinzip bedeutet, dass allein der Auftraggeber entscheidet -ob-wann-an wenzu welchen Konditionen  er seine Immobilie bzw. sein Grundstück verkaufen möchte!
• Ist das WOHNUNGSVERMITTLUNGSGESETZ für den Makler relevant und wenn ja, was sagt es aus? JA und es legt fest, dass im Falle der Vermietung max 2 MM + MwSt vom Mieter verlangt werden dürfen - Bestellerprinzip!
• Ist die MaBV im Maklerrecht relevant und wenn ja, was regelt sie? MaBV = Buchführungspflicht Die MaBV (Makler und Bauträgerverordnung) dient zum Schutz des Erwerbers beim Maklervertrag  Regelt z.B.: - umfassende Informationspflicht gegenüber Kunden - Notwendigkeit, separate Gelder über separate Treuhandkonten zu leiten - Dokumentationspflicht (Geschäftsabläufe aufzeichnen und dokumentieren, sowie alle zugehörigen Unterlagen 5 Jahre zu sammeln und aufzubewahren) - welche Zahlungen der Kunde in welcher Höhe und zu welchem Zeitpunkt leisten muss.
• Was sind Vorteile eines ALLEINAUFTRAGES für den MAKLER? VORTEILE: - keine Konkurrenz - bessere Verhandlungsbasis mit Verkäufer - kein Zeitdruck innerhalb der Befristung durch Vermittlungsaktivitäten anderer Makler - leichtere Terminierung von Besichtigungen - höhere Erfolgschancen - bessere Motivation
• Was sind Vorteile eines ALLEINAUFTRAGES für den VERKÄUFER? Vorteile für VERKÄUFER: - alles liegt in einer vertrauensvollen Hand mit einem Ansprechpartner! - durch Befristung und Alleinauftrag bessere Chancen, einen hoch motivierten Makler zu erleben - Objekt wird nicht durch vielfache Internetpräsenz und Mehrfachvermarktung entwertet - besserer Überblick
• Was ist der Unterschied zwischen einem SCHLICHTEM und QUALIFIZIERTEN ALLEINAUFTRAG? Schlichter oder einfacher Alleinauftrag: Beim einfachen Alleinauftrag verzichtet der Eigentümer darauf, weitere Makler einzuschalten, ist aber berechtigt, die Immobilie auch ohne Makler privat zu verkaufen. Sollte der Verkäufer einen Käufer ohne Mithilfe des Maklers finden, dann steht dem Makler auch keine Maklerprovision zu. Von daher ist ein einfacher Alleinauftrag für den Makler noch nicht wirklich attraktiv, so dass sich seine Verkaufsbemühungen möglicherweise in Grenzen halten werden. Qualifizierter Alleinauftrag: Beim qualifizierten Alleinauftrag wird ebenfalls nur ein Makler eingeschaltet, allerdings muss der Eigentümer alle Interessenten an den Makler verweisen, der dann mit allen Interessenten parallel verhandelt. Formales Problem: den qualifizierten Alleinauftrag gibt es nicht als Formularvertrag und muss komplett individuell vereinbart werden (individualvertragliche Vereinbarung).
• Wie kommt ein SUCHAUFTRAG zustande? Nenne mehrere Möglichkeiten 1. Makler inseriert Objekt mit Hinweis auf Maklerprovision = Angebot zum Abschluss eines    Such- bzw. Käuferauftrages    Kunde nimmt daraufhin Kontakt auf = Annahme des Maklerangebotes = Suchauftrag    Danach muss zwingend Widerrufsbelehrung und Datenschutzerklärung zugeschickt werden! = KONKRETER SUCHAUFTRAG 2. Kunde meldet sich per Mail oder Internet und bittet um Suche nach einem definierten Objekt.    Danach sendet Makler Internetsuchauftragsformular mit Fragebogen, Provisions-    vereinbarung, Datenschutzerklärung und Widerrufsbelehrung (DIGITAL SPART ZEIT)    Wenn dieser Vertrag ausgefüllt und unterschrieben zurückkommt, ist es ein offizieller     Suchauftrag = ALLGEMEINER SUCHAUFTRAG 3. Nach einem Anruf eines Käuferinteressenten durch ein Faxformular
• Was bedeutet die Voraussetzung für einen Provisionsanspruch "NACHWEIS- und VERMITTLUNGSTÄTIGKEIT genau? Wo liegt hier der Unterschied? VERMITTLUNGSTÄTIGKEIT: - Makler stellt Moderator und Vermittler zwischen VK und K dar und schafft einen Interessenausgleich- Begehungen- Verhandlungen zwischne VK- und Käuferseite- Telefonate und Mails, die zum Hauptvertragsabschluss führen- Notarvorbereitungen, Terminierung und Begleitung zum Notar NACHWEISTÄTIGKEIT: Nachweis bedeutet, eine Gelegenheit zu schaffen, einen Vertragsabschluss herbeizuführen um eine Courtage zu erhalten  Beweise: Besichtigungsprotokolle mit ErhaltsbestätigungSchriftverkehr mit LesebestätigungenTätigkeitsnachweis, Anschrift Objekt, Kontaktdaten Käufer und Verkäufer
• Wodurch zeichnet sich ein gutes EXPOSEE aus? - Adresse des Objektes- Standortbeschreibung: Wie ist die wirtschaftliche Lage an Ihrem Standort? Wie ist die Verkehrsanbindung? Gibt es einen hohen Erholungs- und Freizeitwert? Sind Schulen und Kitas in der näheren Umgebung? Gibt es gute Einkaufsmöglichkeiten?- Umgebungsbeschreibung: städtisch oder ländlich? Neubaugebiet oder Gründerzeitviertel? Einfamilien- oder Mehrfamilienhausgebiet? Welche Nachbarschaftsstruktur ist vorhanden? Gibt es Spielmöglichkeiten für Kinder?- Grundstücksbeschreibung mit Quadratmeterangabe- Objektbeschreibung: Baujahr, Bauweise, Bautyp, besondere Eigenschaften? Beschreiben Sie die Besonderheiten Ihrer Immobilie bildlich und detailgenau.- Eigenschaften des Objektes (Anzahl Zimmer, Etagen, Wohnflächenberechnung, Nutzflächenberechnung, Keller, Dachboden, Objektzustand, Ausstattung wie z.B. Einbauküche oder Kamin) - Energieträgerangaben, Energieausweis (welcher?), Energieverbrauch- Pläne wie Lageplan und Grundrisse- professionelle hochwertige Fotos – stellen sie möglichst von jedem Zimmer ein Foto bereit und denken Sie an mindestens eine Außenansicht- frühestes Einzugsdatum- Sofern vorhanden: Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen- Angestrebter Kaufpreis, Nebenkosten und Maklercourtage- Mögliche Besichtigungstermine oder Zeitraum für Besichtigungen- Kontaktdaten 
• Was bedeutet FARMINGMODEL als Akquisetool? - konzentriertes Marketing - in einem überschaubaren Wohngebiet mit möglichst viel Wechselbewegung - Wohngebiet, das hauptsächlich von Eigentümern bewohnt wird - Persönliche Kontaktaufnahme mit Eigentümern - Monitäre Zielsetzung: ALLEINAUFTRÄGE für Verkauf genierieren!
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• Beispiel für ein FARMINGMODEL mit entsprechenden Maßnahmen: Monitäres Ziel: in 6 Monaten 5 Alleinaufträge für Verkauf in einem ausgwählten Wohngebiet generieren. Maßnahmen: - Anzeigenserie im Wochenblatt schalten - Flyeraktionen (Briefkästen, Vereinen, KIGA, Frisör, Restaurants etc) - Persönliche Begehungen des Gebiets mit direkter Kontaktaufnahme zu Eigentümern - Präsenz bei Stadtteilveranstaltungen - in Kooperation mit ansässigen Ausstellern, Ausschank und sinnvolle Werbegeschenke - Netzwerk aufbauen und pflegen (Hausverwaltungen, Notare, Steuerberater, Handwerker etc) - Plakataktionen bei Vereinen (Fußballplatz, Stromkästen, Bushaltestellen etc.) - Guerilla Marketing (Blumentopf mit Logo...) - Sonderteil des Farminggebietes auf Maklerhomepage (Geschichte, Menschen, Ationen etc.) - Mobile Beratungsgespräche vor Ort (Angemietete Fläche, Container (mit Logo) etc., bei Netztwerkpartner)
• In welche Abteilungen ist das GRUNDBUCH eingeteilt? 1. Titelblatt 2. Bestandsverzeichnis 3. Abt. I = Eigentümer 4. Abt. II = Lasten + Beschränkungen (Erbaurecht, Reallasten, Verkaufsrecht, Wegerecht, Auflassungsvormerk) 5. Abt. III = Grundschuld + Hypotheken (Grundpfandrechte)
• Welche Informationen enthält das BESTANDSVERZEICHNIS des Grundbuches? Im Grundverzeichnis wird das Grundstück genau definiert durch: - Gemarkung - lfd. Grundstücksnummer - Flurstücknummer - Wirtschaftsart (Gebäude oder Freifläche, Wohnen etc) - genaue Lage, Adresse - Größe des Grundstückes - zuständiges Amtsgericht - Grundbuchblattnummer

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