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Immobilienverwaltung und -bewirtschaftung (Fach) / Begründung von weg (Lektion)
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- Aufgaben des Verwaltungsbeirates :Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung • Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführungseiner Aufgaben wie Überwachung der Einhaltung der Hausordnung, Vorschlägefür Instandhaltung, Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlungund Beratung über Anlage der Gelder. • Der Vorsitzende des Beirates unterzeichnet zusammen mit dem Leiter undeinem Wohnungseigentümer die Versammlungsniederschrift der Eigentü-merversammlung • Vor dem Termin der Wohnungseigentümerversammlung übernimmt derBeirat die Prüfung der Belege für die Jahresabrechnung und der Abrechnungselbst, des Wirtschaftsplans und der Kostenvoranschläge für Instandhaltungsmaßnahmen.Er kann dazu eine mündliche oder schriftliche Stellungnahmeabgeben, die auch einen Antrag auf Entlastung des Verwaltersund des Verwaltungsbeirates umfassen sollte.
- Aufteilungsplan Mit Aufteilungsplan (auch Teilungsplan genannt) sind im deutschen Wohnungseigentumsrecht alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Zeichnungen im Maßstab 1:100 gemeint (Grundrisse, Schnitte, Ansichten).
- Abgeschlossenheitsbescheinigung Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist (§ 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestell
- Wirtschaftsplan (Wohnungseigentum) Der Wirtschaftsplan gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen und ist in § 28 WEG geregelt. Der Wirtschaftsplan ist vom Verwalter jährlich aufzustellen. Im Wirtschaftsplan werden die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr und separat die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage veranschlagt. Er enthält ausschließlich die Kosten zur Verwaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und Kosten, die üblicherweise über die Gemeinschaft abgerechnet werden, wie beispielsweise Wasser- und Abwasserkosten, Müllbeseitigung und gegebenenfalls Heizkosten, wenn eine gemeinschaftliche Heizungsanlage vorhanden ist. Zur Grundsteuer werden die einzelnen Wohnungseigentümer separat veranlagt, sie ist somit nicht Bestandteil des Wirtschaftsplans. Auch Kosten im Zusammenhang mit dem Sondereigentum sind nicht Bestandteil des Wirtschaftsplans. Zur Einnahmenseite gehören z. B. Zinserträge der Bankkonten der Gemeinschaft, Erträge aus Vermietung des gemeinschaftlichen Eigentums, etwaige Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung, vor allem aber die Beiträge der Wohnungseigentümer (Hausgeld).[1] Der Wirtschaftsplan muss Einnahmen und Ausgaben in gleicher Höhe verzeichnen.[2] Der Wirtschaftsplan besteht aus einem Gesamtwirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplänen. Zu jeder Eigentumswohnung (und jedem Teileigentum) gehört ein Einzelwirtschaftsplan.[3] Allen Wohnungseigentümern müssen bei der Beschlussfassung alle Einzelwirtschaftspläne der Gemeinschaft vorliegen. Zu jeder Position im Wirtschaftsplan muss auch der Verteilungsschlüssel angegeben sein. Nach § 16 Absatz 2 WEG ist zunächst der Miteigentumsanteil (MEA) der Verteilungsschlüssel, jedoch können die Wohnungseigentümer andere Maßstäbe vereinbaren oder für bestimmte Kosten nach § 16 Absätze 3 und 4 WEG andere Schlüssel beschließen.
- Wohnungseigentum verbindet das • Sondereigentum an einer Wohnung mit den• MiteigentumsanteilenamgemeinschaftlichenEigentum, zudemesgehört.Damit stellt Wohnungseigentum eine Kombination von Alleineigentum (anden Räumen einer Wohnung) und rechnerischen Miteigentumsanteilen andem gemeinschaftlichen Eigentum (dem Grundstück und den dem gemeinsamenGebrauch dienenden Einrichtungen und Gebäudeteilen) dar.
- Teileigentum verbindet das • Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen mit den• Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum, zu denen es gehört.Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume können Büros, Praxen, Läden, Restaurants,Lagerräume, Werkstätten, Garagen, etc. sein. Zur begrifflichen Zuordnungist nicht die Art der tatsächlichen Nutzung entscheidend, sonderndie jeweilige Ausgestaltung der im Sondereigentum stehenden Räume nachZweckbestimmung und baulicher Eignung. In der rechtlichen Behandlung bestehenzwischen Wohnungs- und Teileigentum keine Unterschiede.
- Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen gegenüber verpflichtet, die Lastenund Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums mit zu tragen. Hausgeldstellt dabei eine anteilsmäßige Beteiligung dar.Als Lasten (Leistungen, die aus dem Grundstück zu entrichten sind) fallen an:• Erschließungsbeiträge gem. §123 ff, 134 II BauGB (Kosten für erstmalige Erstellungvon Straßen, Wegen, Plätzen, Parkflächen, Lärmschutzwällen, abernicht für Kinderspielplätze);*• Anliegerbeiträge gemäß Kommunalabgabengesetz der Länder (Kosten fürVerbreiterung oder Erneuerung von Straßen, Plätzen, für Einrichtung vonParkbuchten, Fußgängerzonen);* * I.d.R. erfolgt eine Direktinanspruchnahme der Sondereigentümer durch das Land oder dieGemeinde.Kosten entstehen bei:• der Instandhaltung und der Instandsetzung (Alle Maßnahmen zur Erhaltungoder Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der gemeinschaftlichenAnlagen/ Einrichtungen)• der sonstigen Verwaltung (Verwaltervergütung, Aufwandsentschädigungenfür Verwaltungsbeirat, Kosten für Hausmeister, Versicherungsprämienfür Gemeinschaftseigentum, Kosten für Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen,Kosten für Kontoführung, Kosten für Prüfungvon Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen)• dem Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums. (Anfallende Betriebskosten,insbesondere Wasserversorgung, Kanalisation, Straßenreinigungund Müllabfuhr, Heizung, Warmwasserversorgung).
- Durchsetzung Hausordnung Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnungzu sorgen. Dabei muss er alle Wohnungseigentümer über den Inhaltder Hausordnung informieren, Beschwerden entgegen nehmen und diestörenden Eigentümer auf ihre Verstöße und mögliche Folgen hinweisen. BeiBedarf leitet er nach Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung die erforderlichenMaßnahmen gegen die störenden Eigentümer ein.
- Bestellung und Bestellungszeitraum Erstbestellung für maximal drei Jahre
- Form und Begründung der Mieterhöhung nach § 558 BGB • einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel (§§558 c, 558 d)• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§558 e)• ein Sachverständigengutachten• die Entgelte für drei vergleichbare Wohnungen.
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