ESt (Fach) / Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung § 21 (Lektion)

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• Einkünfte aus VuV Einkunftsart: § 21 Abs. 1 Satz 1 EStG Nr. 1 = Einkünfte aus VuV von unbeweglichem Vermögen (insbesondere Grundstücke/Gebäude) Nr. 2 = Einkünfte aus VuV von Sachinbegriffen (mehrere WG, die funktionell und technisch so aufeinander abgestimmt sind, dass sie eine wirtschaftliche Einheit bilden >> insbesondere -ehemaliges- bewegliches Betriebsvermögen im Fall der Verpachtung eines aufgegebenen Gewerbebetriebs) Nr. 3 = Einkünfte aus Überlassung von Rechten Nr. 4 = Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen Überschusseinkünfte § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG Einnahmen § 8 Abs. 1 EStG Werbungskosten § 9 EStG AfA § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG Zinsen § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG Grundsteuer § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG Erhaltungsaufwand § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwand § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG
• Besonderheiten bei VuV teilentgeltliche Überlassung von Wohnungen § 21 EStG ist nachrangig gegenüber den Gewinneinkunftsarten, jedoch vorrangig gegenüber § 20 EStG Beurteilung der Einkunftserzielungsabsicht Abzug von Finanzierungskosten bei gemischter Nutzung (eigene und fremde Wohnzwecke) Werbungskosten nach Veräußerung Erbaurecht Nießbrauch Drittaufwand Behandlung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden, § 82b EStDV
• Teilentgeltliche Überlassung § 21 Abs. 2 EStG Besonderheit: Miete unter Marktmiete - Miete beträgt: weniger als 66 % >> § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG >> Aufteilung in eine voll entgeltliche und eine voll unentgeltliche Nutzungsüberlassung Ansatz der Einnahmen zu 100 % Ansatz der Aufwendungen als Werbungskosten in Höhe der Quote der Entgeltlichkeit mindestens 66 % >> § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG >> Einkunftserzielungsabsicht muss nicht geprüft werden Ansatz der Einnahmen zu 100 % voller Abzug der Werbungskosten
• Schuldzinsen 1) Zeit bis Wegfall der Einkunftsquelle (Veräußerung) unabhängig vom Zahlungszeitpunkt als nachträgliche Werbungskosten abziehbar 2) Zeit ab Wegfall der Einkuftsquelle (Veräußerung) Veräußerung bis 31.12.2013: Darlehen zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten >> unabhängig vom Zahlungszeitpunkt als nachträgliche Werbungskosten abziehbar Veräußerung ab 01.01.2014: Darlehen zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten Veräußerungspreis reicht zur Tilgung nicht aus a) kein Abzug als Werbungskosten, soweit die Schuldzinsen auf den Teil des Darlehens entfallen, der mit dem Veräußerungspreis hätte getilgt werden können b) Abzug als Werbungskosten, soweit die Schuldzinsen auf den Teil des Darlehens entfallen, der mit dem Veräußerungspreis nicht hätte getilgt werden können Darlehen zur Finanzierung von AK/HK kein Abzug als Werbungskosten, wenn kein § 23 Abzug als Werbungskosten, wenn und soweit Veräußerung gem. § 23, Veräußerungspreis zur Tilung nicht ausreicht
• Zurechnung von Mieteinkünften bei Wohnungsüberlassung an Miteigentümer Zuordnung des Wirtschaftsguts anteilig auf die Eigentümer >> Zurechnung § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO >> immer bei Personengesellschaften (z.B. GbR, OHG) zu durchleuchten Wenn ein Miteigentümer eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzt hat er insoweit keine Einkünfte, da ein Mietverhältnis mit sich selber nicht anzuerkennen ist Dem anderen Miteigentümer steht für den Verzicht auf sein Nutzungsrecht an dieser Wohnung eine Entschädigung zu (prozentual in Höhe seinen Miteigentumanteils) - auch die Aufwendungen und Werbungskosten sind nur auf den Prozentsatz seines Miteigentumsanteils zu berechnen
• Zuwendungsnießbrauch entgeltlich (regelmäßige Zahlung) Eigentümer: Beck'sche Steuererlasse § 21/2 Rz 30 NIeßbraucher: Beck'sche Steuererlasse § 21/2 Rz 27 entgeltlich (Einmalzahlung) § 11 Abs. 1 (Zufluss- Abflussprinzip) >> Nießbrauch = Nutzungsüberlassung, zu prüfen, ob < oder > 5 Jahre > 5 Jahre: § 11 Abs. 1 Satz 1 und Satz 3 EStG >> Einnahmen können beim Eigentümer verteilt werden, § 11 Abs. 2 Satz 1 und Satz 3 EStG >> Werbungskosten sind beim Nießbraucher zu verteilen unentgeltlich Eigentümer: keine Einkunftserzielungsabsicht Beck'sche Steuererlasse § 21/2 Rz 23 und somit keine AfA Rz 24 Nießbraucher: keine AfA abzuziehen, da keine Belastung Rz 20
• Vorbehaltsnießbrauch unentgeltlich Nießbraucher = Werbungskosten Beck'sche Steuererlasse § 21/2 Rz 42, 43 (wenn Nießbraucher verstirbt, tritt Eigentümer die Rechtsnachfolge an § 11d Abs. 1 EStDV) entgeltlich Kapitalwert des Nießbrauchsrechts ist nicht in die AK mit einzurechnen zur Berechnung des neuen AfA-Volumens ist von der neuen AfA (die sich auf Basis der AK berechnet) die vom bisherigen Nießbraucher bereits gezahlte AfA abzuziehen

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