Immobilienentwicklung (Fach) / Machbarkeitsanalyse (Lektion)
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Die Machbarkeitsanalyse im Kontext der Projektentwicklung
Diese Lektion wurde von graubner erstellt.
- Ausgangssituation der Projektentwicklung 1. Standort sucht Projektidee (und Kapital) 2. Projektidee sucht Standort (und Kapital) 3. Kapital sucht Standort und Projektidee
- Faktor Zeit 1. Entwicklungszeitraum des Projektes 2. Marktzyklus im Teilmarkt des Projektes 3. Produktlebenszyklus des Nutzungskonzeptes
- Definition Machbarkeitsanalyse Die Machbarkeitsanalyse („Feasibility Analysis“) ist eine systematische, multidimensionale Analyse zur Verifizierung der Realisierungsfähigkeit eines Immobilienprojekts, das bereits initiiert und grob umrissen wurde
- Grundlage Machbarkeitsanalyse detaillierte Daten und Prognosen zur wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen und technischen Aspekten eines Immobilienprojekts
- Ziel Machbarkeitsanalyse Sensibilisierung für entscheidende Projektschwierigkeiten und Entwicklungschancen
- Adressat Machbarkeitsanalyse an Projekt beteiligte Personen und Institutionen, insbesondere der Projektentwickler, potentielle Financiers, Nutzer, die Öffentlichkeit etc.
- Bestandteile Machbarkeitsanalyse rollierender Prozess, der sich aus verschiedenen, teils interdependenten Analysetätigkeiten zusammensetzt
- Art und Umfang der einzelnen Tätigkeiten Abh. von verschiedenen Faktoren, insbesondere von zeitlichen, personellen und materiellen Ressourcen des Projektentwicklers
- Voraussetzung für werthaltige Aussagen solide Datenbasis und sachgerechte Aufbereitung
- Datenquellen: 1. amtliche oder nicht amtliche Statistiken 2. Gutachter- und Beratermeinungen 3. (Fach-) Literatur 4. Pressemeldungen 5. fundierte Internetquellen
- Ende Machbarkeitsanalyse: qualifizierte Aussage über die Möglichkeit, ein Immobilienprojekt erfolgreich und ressourcengerecht (finanziell, zeitlich, personell) sowie unter Wahrung der teils divergierenden Ziele der Beteiligten zu vollenden
- Negativer Ausgang: Projektentwicklungstätigkeit einstellen (selbst wenn die Kosten nach Abbruch im Stadium der Projektkonzeption durch bspw. Vergütungen für externe Berater regelmäßig deutlich höher sind als in der Projektinitiierungsphase)
- EXKURS: Datenquellen --> Research "Arten" Desk-Research: Datensammlung, Informationsbeschaffung, empirische Erhebungen Field-Research: Standort-/ Objektbegehung, Fachgespräche
- Grundsatzfragen zur zielführenden Absteckung des räumlichen und zeitlichen Untersuchungsrahmens Neubauvorhaben oder bereits existierende Immobilie? Projekt: 1. Nutzung (in welcher Größenordnung) 2. Prämissen für Umsetzung Projektidee 3. Genehmigungsrecht (durchsetzbar) Objekt: 1. Prüfung Verträge (Mietverträgen, Vertragslaufzeiten, Kündigungsmöglichkeiten) 2. Bausubstanz, bauliche Veränderungsmöglichkeiten, finanzieller Aufwand 3. Objekteigenschaften (Image, Angebotsniveau, Nutzer)
- Marktanalyse Quantitativ, Qualitativ Aggregierte, Disaggregierte Betrachtung des Marktes